房地产信托基金“中国版”试水　发展普惠金融

　　普通人投资商业写字楼获取租金收益和资产增资带来的收益，这一在美国等发达市场成熟的投资模式26日在深圳前海有了“中国版”。中国的投资者可以通过公募基金投资位于深圳前海的万科企业公馆写字楼项目，获取租金收益。

　　深圳证券交易所副总经理林凡表示，前海REITs（房地产信托基金）作为中国首只公募房地产信托基金成功推出，标志着拥有“自由贸易试验区”和“金融业对外开放试验示范窗口”的前海金融创新又有了新的进展，是中国资本市场资产证券化产品发展史上一个里程碑。

　　深交所26日发布公告，以前海万科企业公馆租金收益权为投资标的创设的公募REITs—鹏华前海万科REITs封闭式混合基金26日正式发行，募集期过后将在深圳证券交易所挂牌交易，成为中国首只公募REITs产品。这意味着，长期以来被海外投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产—REITs，也开始进入中国投资者的资产配置池中。

　　招募书显示，鹏华前海万科REITs封闭式混合基金在为期十年的封闭运作期内，将不高于基金总资产50%的比例，投资于深圳万科前海公馆建设管理有限公司的股权，以获取商业物业的租金收益，另外不低于50%的资产投资于股票、债券和货币市场工具等，预期风险和收益高于债券型和货币基金，低于股票型基金。

　　此前中国试水的REITs都以私募形式发行，对投资者人数、资金起点均有较高门槛要求。而此次首只公募发行的鹏华前海万科REITs的投资门槛则低得多，首次认购金额最低为10万元，二级市场最小买入单位为1万份，使普通投资者也可以参与REITs投资。

　　在林凡看来，作为一种创新性低风险投资工具，REITs在不改变产权的前提下，提高了房地产的流动性与变现能力，为投资者提供了多样化资产配置的重要选择，也为资本市场发展普惠金融注入了新动力，有助于从整体上提升中国社会的财富管理水平。

　　实际上，深交所早在2003年就开始组织团队着手REITs研究，近年来，两只私募形式的REITs产品“中信启航”和“苏宁云创”先后在深交所综合协议平台挂牌转让。从此前经验来看，REITs基金在帮助企业盘活存量资产，加快资金流转速度，战略转型和扩展方面有积极作用。

　　在中国，随着首只公募REITs产品推出，探索运用公募REITs模式来开发建设公共设施，利用市场机制引导社会资金参与投资包括保障房、医院、学校等具有现金收益权的设施正在逐渐成为现实。

　　林凡说，随着中国资本市场改革创新的深入推进和房地产金融的转型发展，中国REITs蕴含着蓬勃发展的巨大潜力，是对传统证券产品的有效补充。前海公募REITs推出以后，有多家基金公司意欲寻求开发REITs产品。未来中国的REITs品种会不断增加，规模会不断扩大，可能会成为资本市场的一个重要产品。

　　中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长王刚预计，REITs未来在中国的市场规模应该是几百亿元起，上千亿元也是有可能的。

　　“REITs作为市场化的融资工具，通过收购建成物业或合作经营等创新模式，能够盘活存量资产，从而促进整个房地产行业的长期稳定发展。未来在前海计划以公租房等为标的物来开展更多的REITs的试点，以撬动更多地社会资本参与开发建设。”深圳市前海金融控股有限公司董事长李强说。