香港出租物业执行严过内地 业主须为物业买保险

　　目前赴港买楼者多为自住，但是，由于香港租金回报率高，因此也有相当一部分投资客买房之后用来出租。那么，在港如何出租物业？有哪些程序？需要注意一些什么？记者近日采访了香港的相关专家和法律界人士。

　　出租物业

　　须经按揭银行同意

　　第一太平戴维斯有关负责人介绍，一般来说，出租物业的先决条件是，需经过共同业主(如果有)和按揭银行的同意才能将该物业出租。业主还必须向租客提供所有电器用具的相关资料，例如，使用说明书和保修单，以及煤气供应商的详细情况。香港出租物业的条件明显比内地执行得更加严格。

　　出租物业可委托当地地产中介机构办理。一旦有人承租物业，中介机构会与土地注册处核对业主姓名，确保租约中业主的身份与查册上的注册名称准确无误。

　　由于业主须在准备租赁合同到正式签署期间为租客准备保留物业，为保障业主权益，业主一般可以向准租客预告收取相当于一个月租金的保证金。

　　在签署租赁合约时，租客须向业主缴付保证金作为履行租约条款的担保，保证金通常为两个月租金及管理费，但在私人租赁的情况下，租客可能需要预先支付相当于3个月及管理费的保证金。出租过程中，业主须准备一份设备清单并附上各项物品的估值，确保双方不会在租赁前后就物业的设备及状况发生纠纷。

　　租赁合约一般由中介机构和一名律师仔细拟定。租约须明确列出租赁条款及租客的权利义务。租赁期限一般为两年，但双方可以另行商定。

　　七类损坏要租客修复

　　律师提醒业主，所有租约都应说明租客迁出时，物业应保持业主交楼时的原有状况，但不包括自然耗损。租房在居住期间若对物业内部作出任何更改或损坏，在退租前须将单位恢复原状，或向业主支付有关费用。

　　一般来说，以下几种损坏情况需要修复：墙壁上的挂钩应予以移除并将破洞填补平整；墙壁应粉刷回原色；重新铺设或移走地毯；墙纸和墙面上无法靠专业清洁去除的污迹或其他类似痕迹；钉入墙砖的钉子、钩状物或其他类似物件；因使用者的疏忽而导致的电器故障；由宠物造成的损坏。如果租客在交回物业时尚未将上述损坏修复完毕，应为业主的修缮支付全部费用。租客也可能需要赔偿业主在物业闲置期间所损失的租金收入，直至下一个租客承租物业为止。

　　业主须为

　　出租物业购买保险

　　在香港出租物业时，涉及印花税、地产代理佣金等项费用，并需为物业购买保险。

　　印花税由业主和租客共同负担，并在签署租赁合同后将其交予香港特区政府加盖印花税时缴交。印花税必须在合订合同后的30天内缴交，逾期加盖印花者，合约双方均会被征收罚款。

　　因租期不同，印花税的缴交标准也不同。租期不超过一年的，须交租金总额的0.25%；1年至3年的，标准为年租的0.5%；越过3年的，为年租的1%；无指定租期租期不固定的，为年租0.25%。

　　出租物业的地产代理佣金方面，业主一般需要向地产代理支付相当于一个月租金的佣金，但实际数额仍需视情况而定。

　　作为业主，在物业出租时还需为楼宇及其财产购买保险，并须在出租物业和每次更换租客时，将有关情况通知保险公司。租客只负责为自己的财物投保。 (记者 董超文 实习生 董 思)