保障房融资频吃闭门羹 “油水少”成主因

　　“你别跟我谈银行贷款，谈到贷款我头就大。”记者近日就保障性住房建设的资金来源如何筹措问题，与一些市县的住建部门负责人交流时，某市的分管局长就大为气恼。经济适用房3500套、公共租赁住房6800套、廉租房600套、限价商品房3800套，此外还有棚户区危旧房改造70万平方米……项目一堆，最缺的就是钱。

　　现 状

　　频吃“闭门羹”

　　“今年财政和土地出让情况都不是很好，过去靠土地出让金的净收益能提取个10%，有几个亿资金，加上财政安排的资金就能转得起来。今年周转都很困难。如果银行能给我贷款，我的项目就不用以高达15%的信托和BT模式去融资了。成本太高以后，保障房的价格和质量优势都是个问题。”他诉苦不迭，现在哪里能融到资就往哪里冲，一会上海一会北京，找基金，找信托公司，太难了！

　　据上述负责人介绍，2010年，土地出让市场比较红火的时候，“门都给银行跑塌了”。银行都抢着来谈“全面战略合作”，有的甚至一开口就说要授信50个亿、100个亿，还正儿八经搞个授信签字仪式。当然，前提条件他先跟你谈存款，叫我们把住房公积金、房地产交易市场的担保户、甚至细化到白蚁防治基金，都要全开过去。实际上，上述前提条件操作起来并不容易，你不可能连锅端，跟过去的合作银行终止一切合作。

　　去年下半年开始，信贷形势开始紧了，50亿、100亿的授信也不提了，你要问他，他说省行、总行不同意。一些保障房项目因为土地是政府划拨的，有的项目是政府配建的，配建完成后财政才能出资回购。拆迁及建设过程中的融资需求提给银行，谁都不睬你，说要四证齐全，自有资金达到30%，利率还要上浮20%。如果有30%的自有资金，“四证齐全”了，我还要你贷款干什么？大家就陷在“鸡生蛋、蛋孵鸡”的怪圈里转不出来，其实银行完全可以通过一系列金融创新手段来解决，不过也有银行尝试了，但将这一提议上呈给上层领导都“石沉大海”，靠下面推动的金融创新太难了。

　　原 因

　　“油水少”成主因

　　融资难、融资成本高，确实成为制约保障房建设的一个棘手问题。记者调阅了某省房地产贷款的相关资料发现，到去年底，全省一万多亿的房地产开发贷款中，真正用于保障性住房的只有几百个亿，在房地产总贷款中只是一个零头。当然，这还是过去两年间，政策层面不断加强窗口指导、不断吹风，保障房贷款量翻番增长的结果。某市的统计资料显示，过去两年间，在保障性住房的资金形成中，财政预算内安排资金、住房公积金增值收益、2011年以前的土地出让金提取的廉租房建设资金以及相对高成本的信托融资是大头，银行贷款虽有增长，但占比并不凸显。

　　保障性安居工程是重要的民生建设工程。去年，中央财政预算拟安排1030亿元资金补助保障性住房建设。然而，要实现建设1000万套保障性住房的目标，估算下来的总投资应在1.3万亿元左右。巨大的资金缺口该如何补足？除了地方财政的配套资金、社会力量的参与外，专项信贷支撑在保障性住房建设过程中被寄予厚望。但在实际操作层面，往往曲高和寡，应者寥寥。主要是利益不一致，银行信贷资金贷给中小企业，利息一上浮就是30%甚至更高，而保障房资金需求量大，银行议价能力差，很难上浮，综合收益低，所以积极性不高。

　　“政府催得紧的时候，做一两票给他们看看，做完拉倒，谁会天天把保障房贷款当饭吃。”一家商业银行信贷部负责人说。“其实，政府项目应该很安全，但利益驱动不一样，于是就找各种理由，一会说要几证齐全，一会说要报省行、总行，总之就是不想贷，因为油水不大，商业银行积极性不高。”另一家国有银行分管负责人说。

　　解 决

　　银政需合力破解

　　保障性住房建设事关千家万户的安居乐业，是人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，它不仅是党和政府工作的着力点，也是全社会需要形成合力共同解决的一件大事。随着保障房更大规模的建设，“钱从哪里来”是必须解决的一个问题。这两年，银行业在为棚户区改造、廉租房、公租房建设、普通商品住房的保障房配建提供了一定的信贷支持，在积极落实党和国家政策部署，保障房建设”添砖加瓦”作出了一些贡献，但是与商业银行庞大的总资产规模、总贷款余额相比，其对保障房建设的信贷支持力度确显不足。从江苏来看，7万多亿的存款，5万多亿的贷款余额，保障房贷款只占贷款的1%多一点，且主要都投向经济适用房，对公租房、廉租房的支持力度小，融资介入少。总体来看，商业银行对保障房的支持力度与其资产规模不相匹配，还有继续做大的空间。

　　商业银行特别是大型商业银行已经成长为国民经济的中坚力量，反哺社会、为国民经济的新亮点贡献更大的力量，应该成为他们的重要责任。当然，商业银行在支持保障住房建设中，不可避免会遇到比较利益相对低、还款保障落实复杂、风险缓释不足等难题，但面对难题，需要商业银行运用经营智慧，加强同地方政府的统筹协调，形成合力，共同研究破解之策，迎难而上加快金融创新，更好地履行社会责任。作者 陈志龙