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南京公积金新政反应平淡成交波澜不惊

中国市场调查网时间：07/26/2012 08:40:40 来源：新华网

　　国务院专项督查多地楼市调控情况，使得不久前公布楼市新政的南京成为业内关注焦点。中国证券报记者25日现场走访南京市的多个楼盘发现，随着楼市成交回暖，当地房地产市场呈现量价齐升态势。不过，由于受益人群少、贷款额度有限等因素导致当地开发商和购房者对于公积金新政的态度颇为冷淡。但业内人士称，尽管新政实际刺激力度较小，但多地频频微调政策对市场预期的影响很大，强化了楼市调控松动的市场预期，这对巩固楼市调控成效非常不利。

　　成交回暖楼盘优惠大幅缩水

　　作为二线城市的代表，南京市房地产市场在上半年已呈现明显的回暖势头。南京市统计局数据显示，上半年全市房地产开发投资完成515.4亿元，同比增长15.3%，比一季度回升3.8个百分点。全市商品房销售面积增长11.2%，其中住宅销售381.3万平方米，同比增长16.7%。

　　刘师傅是一位来自安徽的出租车司机，虽然来南京已经四年了，却丝毫没有动过在这里购房的想法。刘师傅指着南京南站附近的一栋栋新楼说：“前几年路过这里，还都是很荒凉的样子，现在房价已经到了每平方米9000多块。我每月开车能赚5000左右，买房是肯定不够的，现在只能租房，房租才150块。”

　　南京当地人更能感受到房地产市场逐渐升温。在汇锦国际·凌江的售楼处里，一位女士刚刚坐下就对售楼员发起了感慨：“2009年的时候，你们这个项目才8000多，当时没买太可惜了。现在涨了一倍还不止。”

　　据售楼处负责人介绍，汇锦国际·凌江的一期已经交付使用，目前在售的是二期5号楼、6号楼。其中，6号楼的一单元是6月开盘，目前已经基本售罄，当时的开盘价约19000元/平方米。时隔一个月开盘的二单元，销售均价已经涨至20000元/平方米以上。

　　在南京市的中心城区，商品房销量回升已是普遍现象，甚至包括一些高端楼盘的销量也是明显上升。

　　五矿地产开发的御江金城位于长江沿岸，既有高层板楼，也有别墅住宅。据项目负责人介绍，御江金城属于高端楼盘，主力户型在177平方米以上。自2010年开盘以来，受到房地产调控政策的影响，一期的10号楼、11号楼和12号楼销售进展较慢。不过，今年以来房地产市场明显回暖，一期的三栋楼已经基本售罄，只剩下12号楼的一套25层的住宅。目前靠近江边的15号楼、16号楼和17号楼已经顺利开盘，精装修的15号楼主打江景概念，均价高达25000元/平方米。

　　与御江金城相隔一条马路的天正滨江楼盘，门前支起了彩色气球搭起了拱门，挂着“欢迎业主入住”的横幅。在售楼处里，物业收费和收房验房的工作台占据了主要的位置。旁边摆放的销售进度表显示，尾房已经所剩不多，在售的商品房，最小户型是四室两厅三卫，面积约225平方米，折后总价446.69万元。

　　售楼员胡先生介绍，天正滨江也是2010年开盘的高端楼盘，在调控政策的冲击下，直到今年年初仍有大量积压的未售住宅。不过，自今年3月以来，销售明显好转，一些户型较好的房子基本售罄。与此同时，天正滨江的销售折扣力度也随着销售变化不断调整。在2011年年末至今年春节销售最冷淡的时候，购房折扣为八五折；而6月初，销售折扣上调至九折。就在中国证券报记者到访售楼处的当天，天正滨江尾房的销售折扣再度上调至九二折。

　　额度有限公积金新政反应平淡

　　尽管不少楼盘取消或者缩小了优惠，但一些购房人在公积金政策松动的情况萌生了购房的念头。

　　7月23日，南京市政府发布《关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》。其中，关于促进房地产消费的内容包括：公积金将加大对中低收入户、住房困难群众的安居保障力度；入选“321”计划的人才首次购买自住商品房时，视同南京户籍；年底前发放10亿-20亿元住房公积金贷款支持保障房建设。

　　有关部门工作人员向中国证券报记者表示，首套商品房纯公积金贷款最低首付为2成。这一政策无疑是最吸引购房者的内容。“连续两次降息之后，公积金的贷款利率已经很低了。如果首付比例低一些，我们家买房的压力就小多了。”胡女士说，家人均在南京市中心上班，她既不想在郊区购房，又无法承受城中楼盘高昂的首付和贷款。

　　虽然胡女士属于刚性需求的购房者，中北英郡楼盘也主打87平方米的刚需户型，但如果只靠公积金低首付贷款仍然买不起房子。一位售楼员介绍，近两天一些客户咨询过公积金首付降低的问题，但由于鼓楼区、建邺区、玄武区等中心城区的房价在2万元左右，不符合新政的要求。以中北英郡为例，一套9层87.89平方米的住宅总价达到了234.23万元。按照首付三成计算，首付款需要85.23万元（含精装修价款），贷款149万元。而在南京市夫妻两人的公积金贷款上限为60万，显然购买这个靠近地铁的楼盘只靠公积金贷款是无法实现的。

　　一位南京当地的开发商表示，按照新的政策，如果两居室首付两成，并且贷款总额低于60万，意味着房屋总价需低于75万元。这样的房子恐怕要在偏远的江宁区、栖霞区才能买到，对于多数有购房需求的南京市居民来说并不现实。

　　在限贷和限购的房地产调控红线面前，南京市通过公积金政策拉动消费的空间实际上是十分有限的。南京市住房公积金管理中心副主任陆世平表示，加大公积金保障力度的政策主要包括维持基准利率不上浮、保证贷款额度、协调商业银行加大贷款资金组合配比、公布可贷楼盘、加快贷款审批等措施支持住房公积金缴存者首次购房贷款，满足群众刚性住房消费需求。对于相对敏感的上调公积金贷款额度的问题，南京市住房公积金管理中心工作人员表示，目前仍然执行2011年恢复的个人30万元、夫妻60万元标准，暂时没有上调的安排。

　　房价反弹楼市调控需“紧”字当头

　　从公积金贷款支持保障房建设来看，资金占比并不大。上半年，南京市保障性住房投资完成132.03亿元，同比增长154.4%。雨花岱山、江宁上坊、栖霞迈皋桥和花岗四大保障房片区共完成投资同比增长114.5%。南京市保障房建设指挥部副指挥长毛龙泉在接受媒体采访时曾表示，南京市四大片区保障房建设项目已多方筹集资金超过116亿元，按计划，南京市保障房建设还必须再解决十几亿元的资金缺口。

　　此外，“321”计划人才视同南京户籍政策的受众群体也较窄。截至5月底，南京市引进海外高层次创业创新人才2057名；累计入选国家“千人计划”人数87名；具有示范引领作用的科技创业家有48名入选。而这三者合计的“321”计划人才总数仅为2192名。

　　业内人士认为，从《关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》内容来看，公积金政策调整并没有涉及逾越房地产调控红线的内容，也不会对当地房地产市场产生明显的影响，但依旧引发了市场的广泛争议，这主要源于社会各界对调控政策走向的关注。

　　从6月份的全国房价数据看，70个城市的新建商品住宅和二手房住宅的价格指数均出现了明显的变化。其中新建商品住宅指数，70个城市的平均值在从2011年10月后连续下调8个月后，再次出现了上涨。上涨城市达到了25个，超过之前半年之和。

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，近期地方政策微调不断，且力度有进一步加大的趋势，虽然多项微调政策均辟谣或停止实施，但是地方调控松动的意愿依然非常明显。在经济增速下滑的情况下，减少土地出让、土地税费等财政收入对地方政府来说压力非常大。目前，楼市成交持续回暖已经引起了中央政府的关注，如果房价过度反弹可能会导致调控再度加码。

　　专家认为:未来调控或强化扩供应囤地囤房将受到严厉打击

　　一场大规模的督查凸显了中央执行房地产调控政策的决心。不少业内人士分析，若此次督查发现问题较多，且未来房价上涨势头明显，不排除有新的房地产调控政策出台可能。住建部政策研究中心副主任王珏林、中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云、上海易居房地产研究院副院长杨红旭、中国房地产学会副会长陈国强等专家认为，在强化“限购令”等抑制需求政策的同时，若出台新政策将以“扩供应”为主，囤地、囤房等行为将成为主要打击对象。此外，房地产市场发展的长效机制也将得到强化。

　　促进市场供给

　　中国证券报：现有的政策已经较严厉，如果再出台新政策或“储备政策”将会从哪些方面入手？

　　王珏林：我并不赞同“储备政策”的说法，国务院此次派多个督查组去各地“督查”，而非“调研”，说明地方政府在政策执行中有不到位的地方。因此，督查的主要目的在于督促既有政策的执行，而不是出台多少新的调控政策。

　　如果本次督查发现问题，未来可能从供应的方面来解决。因为“限购令”作为本轮调控中最严厉的手段，对需求的抑制作用是十分明显的，很多城市大部分投机投资需求已基本被挤出。但市场供应端的表现并不好，房地产新开工面积和开发商购置土地的面积都在下滑。

　　为促进供应，囤地、囤房等行为将会受到打压。在国土部推出《闲置土地处置办法》后，未来将在执行中予以强化，避免产生新的闲置土地。房地产项目的开竣工时间，也将按照土地出让合同的约定予以强化执行。

　　同时，为促进房屋供应，此前的一些规定也会被强调，如：开发商拿到预售许可证后，必须一次性推出全部房源，禁止分批开盘。这些手段将起到加快房地产开发和销售的作用，从而促进市场供应，减少囤房、囤地行为的发生。

　　邹晓云：为遏制伺机而入的投资投机需求，房地产交易和持有环节的税费可能有所调整。其中，二手房交易税费可能率先提高。这项措施被认为实施起来较为方便，且能够在一定程度上遏制短期的房屋买卖行为。

　　强化问责机制

　　中国证券报：本轮房地产调控与此前的一个最大不同在于，出台了一些长效机制，如保障房建设、个人信息系统建设和房产税试点。如果此次督查发现这些领域推进不力，会不会继续强化？

　　陈国强：着眼于房地产市场长远发展的长效机制肯定会加快建立。在保障房方面，为促进保障房的建设和分配，解决保障房建设中遇到的资金、管理等问题，“住房保障条例”将在未来一段时间内加快出台。

　　同时，今年各地保障房建设的进展情况也将会受到密切关注。住建部会更加关注保障房建设的竣工情况，以期尽快形成市场的有效供应。

　　杨红旭：作为抑制房地产投机投资作为一项长期政策，房产税改革试点也将继续推进。到目前为止，上海、重庆两地房产税试点已近18个月。今年初，相关部委对于两地的征税情况进行摸底调研。近期，温总理在江苏等地调研时表示，抓紧研究推进房地产税收制度改革。预计下半年推出第二批房产税试点城市的可能性较大。

　　中国证券报：有业内人士认为，之前提出的政府问责制好像并没有得到较好的落实。如何看待这一问题？

　　陈国强：问责制早在2010年4月出台的“新国十条”中就已提出，在此后的“国五条”和“新国八条”中也得到延续。但截至目前，尚未见到地方政府被问责的先例。同时，个别地方政府在执行房地产政策的过程中，其实也打了不少折扣。

　　下一步，地方政府在保障房建设和控房价等方面的责任肯定会得到强化。如果个别城市房价上涨过快，或者保障房建设任务未能完成，不排除地方政府有关负责人受到问责的可能。(实习记者张敏)

　　政策动向左右房地产板块走势

　　今年以来申万房地产指数先扬后抑，分析人士指出，这与政策预期密切相关，展望后市，政策松紧程度仍将是左右房地产板块走向的重要砝码。

　　板块走势先扬后抑

　　今年以来房地产板块走势呈现明显的先扬后抑格局，以5月30日为界可分为明显的两个阶段。1月6日申万房地产指数盘中触及1995.21点的年内新低，从那时到5月30日是房地产指数年内走势的第一阶段。在第一阶段中，房地产指数呈现震荡上升态势。统计显示，从年初到5月30日，申万房地产指数累计涨幅高达29.95%，成为同期表现最优异的行业。与同期上涨8.42%的大盘相比，第一阶段房地产指数跑赢股指约21个百分点。在第一阶段中，绝大多数地产股借着板块指数上行的东风而扶摇直上。

　　不过，自5月30日申万房地产指数盘中向上触及2805.57点的年内新高后，房地产指数一改前期持续上扬的态势，转而震荡下行。因此，可将5月31日至今视为房地产指数走势的第二阶段，同期申万房地产指数累计下挫10.90%。在第二阶段中，随着房地产指数转入弱势，多数地产股下跌，部分强势股更是大幅下挫，将此前的涨幅全部吞没。例如，5月31日至7月25日，鲁商置业、金科股份、京投银泰、华业地产分别快速下挫34.88%、30.02%、29.37%、28.76%，导致这些地产股迅速由第一阶段的大幅上涨变为最新的年内累计涨幅为负。

　　政策预期影响地产股

　　分析人士认为，今年以来地产股之所以呈现先扬后抑走势，与政策预期等因素有着比较紧密的关系。

　　近期南京市下发《关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》，针对房地产市场提出“加大公积金政策对首次购房和保障房的支持力度”。分析人士认为，GDP增速下滑、地方财政收入吃紧是该政策出台的大背景。事实上，上半年以来地方政府企图放松楼市调控的小动作一直不断，促使A股市场对于楼市调控可能放松的预期增强，这成为5月30日以前申万房地产指数持续震荡上扬的重要催化剂。

　　另外，房地产板块估值回升、成交季节性回暖、降息通道逐渐形成和金改题材活跃等，也是5月30日之前房地产指数持续上扬的重要推动力。

　　不过，由于中央政府对于地产政策调控始终没有放松的表态，一些地方政府放松调控的措施也被叫停，5月30日以后二级市场的政策预期随之出现微妙变化，导致此后很多地产股快速进入补跌阶段。

　　分析人士指出，综合目前情况来看，房地产行业正处在一种微妙的平衡之中：向前一步可能引发更严厉的调控；向后一步行业景气度和利润又可能出现下滑。展望后市，由于政策调控对于行业基本面影响巨大，政策松紧程度仍将是左右房地产板块走向的重要砝码。(记者孙见友)

　　坚持楼市调控从严推进经济结构调整

　　为进一步推动房地产调控政策的落实，国务院从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此次督查覆盖的范围之广，为“新国八条”出台以来所罕见。这也向个别心怀侥幸的开发商和地方政府发出警示：房地产调控不会放松。

　　为什么要坚持房地产调控不放松？先来看一组数据，国家统计局的数据显示，今年6月，全国70个大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）价格平均环比上涨0.02%，在连续下跌8个月后首次出现正增长。在这组数据的背后是各种让人警惕的市场现象：不少开发商取消了此前的价格折扣，并准备启动新一轮的“涨价潮”。而在二手房领域，坐地起价的现象更是屡见不鲜，北京个别区域的房价涨幅甚至达到20%。

　　同时，虽然限购“红线”未松动，但个别城市已经出现违规买卖购房资格的现象。这不仅导致大量不具备资格的购房者蜂拥入市，也给伺机而动的投机投资需求以可乘之机。供需两端的异动，加之降息等政策利好的释放，业内担心房价正步入新一轮上涨通道中。

　　根据上海易居房地产研究院的统计，截至2011年底，全国仍有7个城市的房价收入比大于10:1，远高于6:1的国际泡沫警戒线。链家地产的数据也显示，今年上半年，北京的平均租售比为1:482，同样远高于1:300的警戒线。

　　房地产调控已经取得了阶段性成果，但泡沫化的倾向仍然存在。若此时放松调控，会再度将房价泡沫吹起，待到其真正破灭时，不仅使千万家庭的资产严重缩水，还将给金融体系带来巨大冲击。同时，在保障房建设尚未完全补位、投资渠道缺乏、楼市恐慌心理和投机心理并存的情况下，我们距离一个平衡、稳定的房地产市场还有很长的路要走。继续坚持房地产调控不放松，将避免我们在这条路上半途而废。

　　在房地产调控过程中，部分开发商和地方政府存在侥幸心理。在经济增速放缓、财政收入减少的背景下，总有一部分人认为，中央政府一定会出手救市。此轮调控的赌注是连续下滑的经济增速指标。

　　诚然，当前国民经济的确处于周期性低谷中，庞大的地方债务偿还压力已造成地方财政吃紧。房地产调控带来的土地出让收入下滑，正在加剧这一困境。但对于正致力于转变经济增长方式的中国而言，这未尝不是一个转型的契机。

　　有机构发布的统计数据显示，2011年土地收入占地方全部财政收入的平均比例在三成以上，个别热点城市的比例甚至高于50%。地方经济对“房地产财政”的依赖程度可见一斑。若此时放松调控，地方政府又将陷入新一轮的卖地冲动中，并进一步加剧产业结构的失衡。这无异于饮鸩止渴。

　　各地应通过对小微企业、第三产业、当地优势产业的扶持，为地方发展培育新的、稳定的经济增长点。对于习惯了从房地产业中“刨金”的地方政府来说，这将是一个充满“阵痛”却又不可回避的转型过程。

　　房地产市场调控正在成为这种转型的“催化剂”。坚持房地产调控不放松，将使地方政府彻底打消“救市”的幻想，真正找寻新的经济增长点，尽快完成这一转型。事实上，服务经济大局，摆脱经济增长对房地产市场的过度依赖，本身就是楼市调控的题中应有之义。(实习记者张敏)

　　近期快速补跌的部分地产股

　　代码简称收盘价(元) 年初至5月30日累计 5月31日至今累计今年以来累计市盈率(倍,TTM)

　　涨跌幅(%) 涨跌幅(%) 涨跌幅(%)

　　600223 鲁商置业 4.48 47.32 -34.88 -4.07 19.05

　　000656 金科股份 9.99 22.12 -30.02 -14.54 8.33

　　600683 京投银泰 4.28 29.21 -29.37 -8.74 -35.31

　　600240 华业地产 3.35 38.74 -28.76 -1.16 11.12