惊人空置是场虚惊——"北京381万套空置房"引热议

　　北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。在工作中，相关部门已核对空置房屋３８１．２万户。

　　如此空置，怎么理解？按房地产行业概念，空置指卖不出去的房子，空置率在10%—20%之间为空置危险区，就要加大商品房销售的力度了，当前的楼市难道要调整政策吗？按“买了空着不住”理解，一户按三口之家算，381万套能容纳一千多万人口……一时网上议论纷纷。

　　　　北京市公安局回应：不是最后数据

　　去年底，北京市公安机关开展了全市实有人口服务管理全覆盖体系建设，即依托全市地理信息系统，建立人房信息关联的实有人口综合信息应用平台。截至3月底，这项统计完成了87.7%，通过此前的调查初步得出了本市有381万套房屋空置。

　　有人质疑，381.2万套空置房屋，数据到底是怎么得来的？北京市有那么多空置房吗？

　　对此，市公安局人口总队回应称，目前公布的数据只是百日行动开展两个月以来的阶段性数据，这并不是本市空置房屋的最后数据，由于统计方式的问题，很多空置房屋在接下来的普查中会划为有人住的房屋。

　　据了解，警方对房屋的统计包括辖区内所有建筑物的信息。这其中既有商品楼盘，也包括城乡接合部地区的自建房、临建房等所有有居住条件的房屋。

　　人口总队相关负责人介绍，在对房屋和实有人口的统计核实中，需要逐户入户核对房屋、人员信息，判断空置房屋的标准是房屋内是否有人实际居住。民警通过初步普查会将一些暂时无人居住，或者普查当天无人在的房屋暂时划为空置房。在核查户籍信息、人户分离情况以及房屋出租情况后，这些空置房的一部分可能会被重新划为有人居住的房屋。

　　一位参与此次普查的民警告诉记者，他们去居民家时，如果住户不在，那么会先将这个房屋划为空置房，然后会核查人户分离情况，以及此房是否装修、出租。只有确定房屋业主为人户分离，并且业主确定此房暂时不住人，才会划定此房为空置，但是大多数空置房都会经过后期调查重新划回来。“目前这项工作的进展是房屋情况登记完毕，但人口情况还没登记完，未来肯定会有很多空置房重新划回来。”

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，根据他了解的目前市场上的房源，整个北京有房产证的房屋在七八百万套左右，所以说381万套空置房不太可能，“如果说白天去敲门，没有开门的暂时算空置，有可能是这个数”。他估计，北京市场上常年没人住的空置房大约有三四十万套。

　　　　业内空置概念不是没人住的空房子

　　消息传出，有人得出“房地产空置率惊人，会影响市场走向”这样的判断，这符合实际吗？

　　空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。

　　据相关专家介绍，空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%—10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%—20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

　　由于市场各方对于空置房的定义大不相同，因此很难统计出全国究竟有多少可供购买的空置房，尽管建设部门对空置房作出了官方定义，但实际上市场上对空置房存在多种定义。

　　空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房，也称尾房。主要是指商品房的尾盘、长期积压在公司或个人手中的多套、长期无法变现的空置房产或“债权房”等，其中又以商品房的尾盘为主。

　　由此可见，空置房与一般人认为的没有人住的“空房子”完全不同。所谓“空房子”其实指的是“空关房”，意即开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”。

　　对于空置房，权威部门经常会发布“空置率”的数据。而“空关率”的数据几乎没有机构能够发布，因为实在是难以统计，只能是对某一两个楼盘或小区进行现场调查，得出相应楼盘或小区的“空关率”。

　　“空置率”、“空关率”之所以必须严格区分，是因为它们所描述的市场形态完全不同。“空置率”反映的是市场热还是冷，空置率越高，表明楼市越冷，市场销售不佳，房价有下跌的压力；反之空置率低，房价则将继续上升。而“空关率”反映的是投资性购房的冷热程度，空关房较多意味着业主购房不为自住需求而购房。

　　空置率是更能影响房地产市场走向的指标，而空关率主要是对租赁市场有影响。

　　　　治理空闲过度，有助盘活租赁市场

　　有业内人士表示，虽然这一空置数据与现实不太吻合，但是北京的确在五环外一些区域存在房屋闲置比较高的现象，在房地产调控已经基本见效的情况下，可以考虑出台政策抑制闲置等过度投资行为，增加租赁市场和买卖市场房源。

　　如果房屋空闲率过高，可以考虑出台税收等政策，减少房屋闲置，提高房屋利用率，也有利于避免房地产过分投资。

　　目前北京空关房来源通常有两个：一是投资性二手房，因准备随时出售或无心获取租金收益而进行闲置；二是投资性商品房，在购买之初只是期房，但如今已经是现房，如欲出租还需额外进行装修费时费力。投资业主无意经营，进而闲置。这两个情况既是空关房的主要来源，也是当前北京剩余租赁房源中比较难以盘活的一类。

　　北京市场中存在大量的无人居住房屋，其实就是当前房地产市场存在的最大泡沫，如果无法去掉，将会成为未来房地产市场再次反弹的诱因。这就引出了两个问题：一个是调控效果在维持的前提下，仍然需要继续深化；另一个是不动产持有税种亟待完善。

　　根据链家地产市场研究部统计，2010年、2011年两年间全市平均租金累计涨幅达到了25%，2012年前5月，全市平均租金虽然缓和，但依旧上涨了5%。这主要是因为北京租赁市场供需结构极度不平衡，即使是在成交淡季，新增客源与房源比例也都超过2∶1。

　　有专家表示，当前北京租赁需求规模不断增长，租赁房源严重不足。有限的公租房也只能在一定程度上缓解租金上涨的压力，并且发挥效用也是长期过程。若大量闲置房能有效盘活，哪怕全部因公因私闲置房仅有10万套，全部释放到租赁市场的话可能促成租赁市场全年约至少30万次的成交，相当于租赁房源量间接增加30%，将对缓解当前房源紧张起到很大的积极作用。（综合人民日报记者王炜和新华社报道）