房企“上山下海” 在旅游地产中寻找高利润空间

如何在调控成为常态的市场环境下生存？谋求多元化的发展道路是必然选择。产业地产为开发商提供了崭新的发展空间，其中旅游地产是开发商调整策略的重要方向之一。旅游地产带给开发商的不仅是丰厚的利润回报，面对楼市调控常态化，延伸产品线、业务多元化无疑将有助于房企提高抗风险能力。

　　5月19日，山东烟台，龙湖地产“山·海·湖”系列度假产品新闻发布会上，公司执行董事、首席市场官秦力洪宣布，龙湖一口气推出位于宁波、青岛、杭州、无锡等地八大度假地产项目，将公司的旅游地产开发推向高潮。

　　不仅是龙湖，旷日持久的楼市调控让旅游地产成为继商业地产之后又一个开发商们扎堆涌入的热土。今年以来，万科、万达、中弘、雅居乐等一大批房地产企业加码布局旅游地产领域，同时，在养老地产、情景旅游、度假区集群等多个领域屡有创新。

　　统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资持续井喷，进入旅游地产的资金高达2600亿元，上亿元投资签约项目就有近70个，预计全年投资额将超万亿元。

　　房企加速布局旅游度假地产

　　与烟台著名的疗养度假胜地养马岛隔海相望，龙湖进入烟台的首个项目葡醍海湾去年一经面市就创造了当地多个销售第一。据秦力洪介绍，葡醍海湾整个景观投入一个亿，去年首次开盘后签约销售额就已达到31亿元，而去年烟台新建商品房总成交金额不过120个亿，一个项目占到全市四分之一的销售额。

　　尝到了度假地产甜头的龙湖今年正式启动全国市场。

　　就在5月23日，中弘股份宣布与中国中铁联手以30亿元的价格拿下了海口市东海岸如意岛项目。与中铁合作前名不见经传的中弘股份，近来在旅游地产屡屡有惊人之举。今年4月，公司就签订了三个旅游地产项目的合作开发协议，其中云南西双版纳路南山旅游度假项目建设用地面积近1.47万亩，投资规模150亿元；另一个项目——山东微山湖国际旅游岛项目的建设用地面积也达到5000亩，投资规模不少于100亿元；而去年10月，该公司与吉林省签署的建设用地面积约180公顷、投资规模150亿元的“长白山望天鹅国际旅游度假区”项目。这意味着，刚借壳上市不久，2011年全年营业收入仅18.54亿元的中弘股份在未来几年需要撬动至少400亿元投资规模的旅游地产项目。

　　就在中弘、中铁联手拿下海口地块的同一日，上市房企阳光城也宣布，拟与福建省龙岩市人民政府、新罗区人民政府签订合作框架协议，将合作开发龙岩6500亩的“花漾江山”旅游综合体项目。这亦是阳光城首度涉足旅游度假地产的开发。

　　蜂拥而上背后的利益诱惑

　　事实上，近两年来房企“跃进式”的旅游地产开发已不鲜见。较早涉足旅游地产的万达集团目前已开发多个旅游度假项目，总规模已接近1700亿元。公司董事长王健林日前表示，万达未来将加大在文化和旅游领域的投资，以储存未来十年的竞争优势，2020年万达商业地产收入比重将降到50%以下，彻底实现转型。

　　在旅游资源丰富的省区，以海南为例，上百亿的旅游地产项目早已星罗棋布，雅居乐、富力、万科、鲁能、新世界、保利地产等地产商早已率先完成布局。云南旅游地产更是炙手可热，境内大理、腾冲、丽江、普洱等地，几千亩甚至几十平方公里规模的项目随处可见。

　　“旅游地产在今天受到热捧，最重要的原因就是地价低。”龙湖秦力洪坦言，专注于城市住宅开发的房企们一个接着一个地“上山下海”，无疑是在行业变局中寻找新的高利润空间。

　　以最早涉足旅游地产的雅居乐为例，其“海南清水湾”项目是雅居乐集团于2007年到2008先后3次购入的共计约17块地的土地使用权，连片开发。项目总用地面积约986万平方米，总土地款24.18亿元，楼面地价仅为245元/平方米，几乎可以忽略不计。雅居乐集团2010年年报显示，公司当期缴纳的土地增值税超过20亿，大部分源于清水湾的土地增值。按照20%—60%的税率均值40%计算，雅居乐依然在该项目上坐享了较大份额的土地溢价。公司2011年年报显示，海南清水湾项目销售金额达到113亿元，占集团全年销售额的50%，由于毛利率极高的清水湾项目销售占比提升，当年雅居乐集团毛利率由2010年的45.8%提升到了2011年的53.8%。自2009年3月开盘以来，清水湾合计实现销售267亿元，10年的开发周期不到一半，雅居乐在清水湾上计划130亿元的总投资已提前收回。

　　可以说，清水湾是开发商在旅游地产投资上最为成功的典范，它所折射的，正是旅游地产开发的暴利真相。而这一市场逻辑目前仍在继续。例如中弘股份北京平谷御马坊度假城东区近期已获得二级开发权，楼面地价仅为726元，项目若能顺利推进，盈利空间巨大。

　　经历了房地产业发展的黄金十年后，低价拿地、坐等高额回报的日子已经一去不返。而旅游地产的开发模式让在城市苦心经营的开发商们眼前一亮，这些往往远离大城市的偏远土地过去基本无人问津，地方政府招商引资时往往以较优惠的价格吸引投资。或许邻近旅游景区，或许有些气候、地理上的优势，这些尚未进行大规模开发的清净之地总能与“旅游”、“度假”扯上关系，于是开发商们以低廉的土地成本，以旅游度假的名义，一次性圈下大面积土地，分批缓慢地进行开发，坐等土地升值后带来的巨额回报。

　　旅游项目丰厚的利益诱惑，正是促使开发商一窝蜂涌向山水之间的真正原因。

　　延伸产品线

　　应对调控风险

　　“受楼市调控的影响，很大部分投资资金转向商业地产等领域，但商业领域的投资过热已令全行业意识到风险。很多开发商开始另辟蹊径，进行各种尝试创新，旅游地产、养老地产多个领域的地产投资开始风生水起。”一家房企高层人士向记者表示。例如华侨城将开发首个高投入情景旅游商业项目欢乐海岸，万达斥资2000亿元打造大型旅游度假区集群等。

　　记者注意到，开发商在谈及进入旅游地产的原因时，几乎都表示是由于“城市住宅受调控、旅游项目前景好、提高增持物业比例”，或“为了避免经营模式过于单一，降低市场风险”等等。包括曾经坚持专心做好住宅产品的房地产龙头企业万科，近几年都不得不在商业地产、旅游地产、养老地产全面开花。正如龙湖秦力洪所言，在旷日持久的房地产调控下，拉长企业产品线以应对市场风险，是很多房企的共同选择。

　　而对于一些率先进入旅游地产领域的开发商们，如今已进入收获期。

　　恒大地产位于华南的首个旅游综合体项目——清远恒大世纪旅游城已于去年年中开业；保利地产第一个旅游度假产品广东阳江海陵岛项目也已于去年夏天面向全球发售；几乎同时发售的还有碧桂园的首个海滨度假项目——广东惠州十里银湾。除了烟台葡醍海湾外，龙湖在成都的青城小院2010年开盘当天即售出63套，成交逾亿元。

　　尽管不少分析指出，旅游地产项目的投资成本高，许多还涉及土地一级开发，资金占用周期长，会拖累开发商的资金周转速度。但有业内人士却披露：开发商并不会让自有资金沉淀在项目中。相反，他们很快就能够通过卖房子来回笼早期投资，即“前几年收回投资，后几年净赚”。正如秦力洪所言，在一个旅游地产大盘，他们会分成很多个项目来做，仍以高周转进行滚动开发。

　　中信证券地产分析师苏雪晶认为，随着消费的升级，旅游需求也逐步升级，消费者已经由过去的观光游升级到休闲度假旅游。随着国家鼓励居民消费以拉动内需和加大投资力度完善基础设施建设等一系列政策的出台，旅游地产已逐步成为房地产领域的投资热点。

　　国泰君安李品科则认为，定位旅游地产项目的一大优势在于往往可以获得当地政府的支持。不过，旅游项目在前期阶段会由于先期投资较大而使得开发商的资产负债率、净负债率、真实资产负债率等指标压力都有所上升。未来旅游地产的发展仍需要相对多元化的融资渠道的支持。⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华

　　

　　

一窝蜂上马 难免落水者众矣

　　雅居乐是第一个吃螃蟹的，也是第一个尝到螃蟹鲜味儿的。然而，当大家明白过来螃蟹好吃的时候，“洗澡蟹”也就出现了。

　　本轮房地产调控之下，为了应对调控对住宅带来的巨大影响，各种形式的地产开发创新风生水起，商业地产、产业地产、旅游地产、养老地产……然而，继商业地产过热之后，旅游地产也由于涌入资金太多、后续服务缺乏而引起业内担忧。同时，也由于开发商借旅游之名大肆圈地，甚至破坏生态环境，违规建造高尔夫球场、主题公园等而引起社会的广泛关注。

　　事实上，早在2008年就有先知先觉的大型房企开始着手谋划多元化战略。自2009年以来，国务院相继提出把旅游和文化产业培育成国民经济战略性支柱产业，以围绕旅游度假、生态养生养老需求的旅游地产开发备受关注。尤其是随着房地产调控的持续，众多房企已意识到行业环境正发生深度改变，急寻出路之下，旅游地产领域变得热火朝天。

　　但随着投机炒房时代的结束，那些打着旅游概念为卖点，实际上只是中高端住宅的地产项目，已开始面临滞销。就连最早尝到旅游地产甜头的雅居乐，因清水湾项目客户群越来越窄、吸引力越来越小，今年以来的销售业绩直线下降。这表明，旅游地产已不能再停留在忽悠概念的阶段，必须切实满足大众购置旅游物业用以休闲度假和投资理财的叠加需求。缺乏后续运营管理的简单开发模式，已不再能够满足人们的要求。

　　从国外经验来看，旅游地产兴起，正是迎合了休闲度假这一细分市场需求。一般旅游目的地提供包括短期的酒店住宿、中短期的度假公寓住宿、中长期的生态养生养老物业，以及为企业和高端群体打造的度假别墅等不同类型的旅游地产项目。而目前国内的旅游地产项目多雷同、少特色，能通过良好经营而带来稳定收益的更是屈指可数。一窝蜂上马，未来可能是落水者众矣。

　　有业内人士认为，旅游地产贵在特色，需与稀缺性自然资源和传统历史文化元素相结合，才能获得购房者的认同。若硬生生造一座园，成本高，可替代性强，投资回报堪忧。发展旅游离不开旅游地产，关键是把握好旅游地产服务于旅游度假功能的核心，针对不同物业设计相对应的配套和后续管理服务，才能促进地方旅游产业发展。

　　目前旅游地产发展所面临的瓶颈到底该怎么突破？如何做实旅游地产、服务旅游经济？这些迫在眉睫的问题亟待解决。前有商业地产过热，后有旅游地产扎堆，这些问题若不尽快解决，只怕今后造成的社会资源浪费和自然资源破坏，将让我们付出更大代价。

　　

　　

龙湖秦力洪：产业先行 提升旅游度假地产附加值

　　不能否认的是，目前很多所谓的旅游地产，其实为“旅游搭台，地产唱戏”，通过旅游的名义避开调控之后，真正唱主角的依然是卖房子。“尽管目前旅游地产很热，也不排除有不合规的乱象存在，我们只能控制好速度，尽量把项目做好。”龙湖集团执行董事首席市场官秦力洪在接受记者采访时表示。

　　在秦力洪看来，任何一个地方的发展都必须坚持产业先行。虽然对于开发商来说，不管做什么概念，其实都是在做地产，归根结底都是拿地、建房、销售，但旅游度假地产要能够保持长久的生命力，必须要引入产业，以产业带动人气。

　　以烟台葡醍海湾为例，据记者了解，项目对面的养马岛上已被深圳华强集团整体拿下，将建成一个巨大的游乐场，明年还将建一个高规格的会议中心。该项目所在地块带有树林海滩的一线海景，未来将会形成东北亚一个比较主要的会议中心，类似于博鳌，这无疑会提升周边旅游度假项目的附加值。

　　此外，山东航空开通了两条航线：一条是去年开通的北京到烟台每周一班的直航包机，另一条是烟台到重庆的直航航线。这不仅方便了龙湖的老客户前来烟台购房，更为今后游客前来烟台度假提供方便。

　　不仅如此，为了保证对购房者的吸引力，把度假地产盘活，提升业主的度假物业在空置阶段的增值收益，龙湖还与携程旅行网、国内首家中高端度假公寓在线平台途家联手打造了“龙途四海”物业价值增值服务品牌，整合龙湖物业、龙湖租售中心、途家在线三大平台，开启了跨界资源整合。

　　据了解，龙湖将分散的业主空置房和旅游不动产，交给途家统一进行酒店式管理，通过途家平台帮助业主经营或出租，把业主房产的空置时间充分利用。如果有客户通过途家订房，途家会立刻派地面团队到房间进行打扫、布置与服务，收入与业主五五分成。目前，途家在国内已有20万套房源。（⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华）