误判楼市泡沫程度比楼市泡沫更可怕

　　近日，有媒体报道，鄂尔多斯、北京通州等地房价出现大跌，楼市泡沫被逐步挤出。一个国家、一个地区或一个城市楼市泡沫出现后，往往不易被发现。而误判楼市泡沫程度比楼市泡沫本身更可怕。

　　误判楼市泡沫的程度，是由于理论或实践中对楼市泡沫的判断方法至今尚未达成共识。这类争议往往导致政府对泡沫的抑制行为被耽搁或政府对泡沫的介入错过最佳时机。而楼市调控时机的错过，往往会引起经济较大的震荡。所以，采取科学有效的方法判断楼市是否存在泡沫或泡沫程度是否严重，是十分重要的。

　　从可观察的角度理解楼市泡沫比较清楚，即楼市泡沫是指房价持续快速增长，各类资金快速大量持续性地涌入楼市，导致房价偏离且超过其内在价值，其供求严重偏离均衡点的一种经济现象。

　　这个定义包含三个含义。第一，楼市泡沫一定是伴随房价的快速增长，这是楼市泡沫的实质所在。如房价以年均30%或50%以上的涨幅连续往上涨，远超其他商品价格的涨幅，则毫无疑问，可基本判断楼市泡沫比较严重了。第二，包括银行信贷资金、热钱在内的各类资金非均衡式地大量持续流入楼市。楼市泡沫涉及一个资金流入规模和速度问题，比如2005年至2011年有大量信贷资金流入楼市，热钱也大量涌入楼市。第三，由于资金以非常速度和规模大量流入楼市，导致其房价暴涨，而价格暴涨诱致由各种原因产生的大量购买，且社会上存在大量囤积或惜售现象，使供需严重脱离均衡点。

　　根据楼市泡沫的程度，可以把泡沫划分为3个层次，即楼市轻度泡沫、中度泡沫和重度泡沫。楼市轻度泡沫对经济增长还是有益的，就像适度通货膨胀有利于刺激经济增长一样。楼市中度泡沫对经济的危害大于收益，政府调控的最佳点是应在楼市泡沫处于中度时进行，否则楼市泡沫很快就会进入重度泡沫。楼市重度泡沫的结果往往会带来金融危机或严重的经济衰退，就像美国2008年由楼市泡沫破裂引发的次贷危机。楼市泡沫的升级是递进的，由轻度泡沫到中度泡沫，再到重度泡沫，不会直接由轻度泡沫跨越到重度泡沫，这给政府控制泡沫留下空间，政府可选择在中度泡沫时介入。

　　确定楼市泡沫处于何种程度，需要一定的测度方法。

　　第一种思路是借助比较房地产的实际价值与基础价值的差来度量泡沫是否存在，以及是否严重。判断中国2005年至2011年楼市是否存在泡沫，可以将住房受益率与其他资产受益率进行比较，同时再用房价年上涨率与其他资产或商品价格上涨率进行比较，得出的结果不仅可以判断这期间楼市是否存在泡沫，还可以判断这期间楼市泡沫严重的程度。因为这期间，多数城市的房价年均以超过20%以上的速度往上涨。

　　第二种思路是用收益还原化、租赁比价法、房价收入比法、市盈率法、Q值法等确定基础价值。这种思路中的房价收入比法是判断泡沫是否出现及其严重程度的重要方法，可以用其测度楼市泡沫是否出现。有观点认为房价收入比在3到6倍之间比较合理，有的认为在6到8 倍之间比较合理。据媒体报道，有人估算北京2011年房价收入比在15倍以上。房价收入比是反映楼市是否出现泡沫的重要指标。当一个国家或一个城市房价收入比达到10倍以上，其楼市泡沫比较严重了，因为在日本1985年至1991年楼市大泡沫中，房价涨得最厉害的时候，东京都的房价收入比在10倍到20倍之间。

　　第三种思路是历史比较法，即将历史上出现的泡沫经济的相关数据与现实数据对比，判断泡沫的程度。比如判断中国楼市是否存在泡沫，可用1985年至1991年日本楼市大泡沫以及2001年至2007年美国楼市大泡沫的相关数据与中国楼市相关数据进行对比，可大致判断中国楼市出否存在泡沫以及泡沫是否严重等。

　　第四种思路是结构比较法，即将某资产或某行业的投资增长率、资金进入所占份额以及该资产或该行业商品价格增长率与其他资产或商品进行横向比较。比如，也可用这种方法判断中国楼市是否存在泡沫，用4到6年的连续数据对比楼市投资增长率、进入楼市资金占总量资金的份额、房价与其他商品价格的上涨率进行横向比较。

　　第五种思路是综合上述四种思路获得的结果，进行整体或总体评价。如果采取上述四种思路获得的结果基本一致，则基本可以判断经济中泡沫是否存在泡沫以及泡沫严重的程度。

　　中国楼市正进入去泡沫化过程，按照日本1985年至1991年、美国2001年至2007年楼市大泡沫6年周期规律，第七年、第八年往往是楼市泡沫加速破裂期，这个时期，宏观经济运行面临较大的考验。中国2005年至2011年这轮楼市6年泡沫周期过后，接下来的2012年、2013年这两年是关键时期，中国楼市能否软着陆不仅关系到楼市自身的健康发展，也关系到中国经济能否经受得住考验。（经济学教授、西方经济学博士生导师 任寿根）