深圳楼市连续12天零成交 中小开发商资金链断裂

　　近日一份权威资料显示，截至2011年12月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3084万平方米，比上年同期增长约46%,平均增幅较上年同期增长五成左右。而深圳新建商品住宅库存265万平方米，同比增长30.63%。

　　有业界人士称，过去19个月来，中央政府抑制房价的“猛药”接二连三，从打击“地王”，到推出地方政府问责制，限购令，调控的发条越拧越紧。强力行政措施下，深圳房地产市场量价齐跌，这轮楼市调控将趋势将持续多久，开发商与消费者心里恐怕都没有底。而素有楼市风向标的深圳楼市，半年多来的持续低迷，成交也逼近历史低点，中小开发商资金链断裂，市场展开洗牌整合。深圳，或将率先在全国引发一轮楼市降价潮。

　　深圳市规划国土委最新公布的最新数据显示，2011年12月深圳全市新房成交均价为每平方米16002元，与2010年同期相比，下降幅度为15%。业内人士表示，深圳楼市下行趋势明显，“拐点”已经形成。

　　据了解，今年春节期间，深圳楼市行情比往年更冷清，商业地产寒气逼人。深圳市规划国土委刚刚公布的数据显示，从1月19日至1月30日，深圳商业物业连续12天保持“零成交”的状态。

　　而以往节日期间商业地产市场成交情况会略优于住宅市场，但今年春节期间商业地产也十分萧条。1月中旬，深圳商业物业成交量月环比跌幅已达七成，到春节期间，成交量更跌至谷底。截至30日，商业与办公楼物业市场已连续12天“零成交”。目前商业可售套数8907套，可售面积859429.51平方米。

　　新年之初，深圳二手房持续阴跌，不容乐观。据中原地产对全市188个样板楼盘的监测，刚刚过去的2012年1月，深圳二手房成交均价为18504元／平方米，环比下跌了3.1%，同比下跌了7.8%。

　　业内人士分析，1月份，二手房成交出现大幅萎缩，既有春节长假的原因，也受业主放盘量大幅减少的影响。预计2月份成交量会有所回升，但基本上将维持在2011年12月底这一较低水平上。价格方面，2012年楼市价格进入深度调整期，目前，住宅价格整体下行的趋势十分明显。

　　记者了解，住宅库存激增，也影响到银行在房贷利率上的考量。如今，深圳首套房贷款利率开始松动。“首套住房贷款利率最低可以到基准。”深圳多家银行营业网点的工作人员这样对记者表示。记者走访多家银行了解到，目前越来越多的银行明确表示，首套住房最低贷款利率可为基准。

　　不过记者留意到，大部分银行对给予“基准利率”有着一定的“门槛”。

　　“我们首套住房贷款利率在基准到上浮5%之间，一般来说，优质的客户才可以获得基准。”交行深圳一网点个贷经理对记者称。对于如何界定“优质客户”，他表示，“在交行有50万元存款或者等值的金融资产客户就是优质客户”。

　　深圳中行一网店的个贷经理对记者表示，若首套房为“一手楼”，贷款利率可以做到基准利率。若首套住房购买的是“二手楼”，贷款利率最少要上浮10%。

　　深圳建行、农行网点的工作人员均表示，首套住房贷款利率最低为基准，但这也只是针对优质客户。招行深圳分行相关人士向记者透露，目前大部分银行对客户实行利率差别化定价，也就是对银行来说，优质的客户可能获得相对低一点的贷款利率。

　　但同时，记者也发现，深圳银行对二套住房按揭贷款政策仍在严格执行。深圳一家银行的支行行长表示，相对来说，现在银行受理的绝大部分是首套住房按揭贷款，二套住房相对要少许多。二套住房贷款首付成数必须为六成以上，贷款利率最低为基准的1.1倍。

　　链接内地买家投资香港楼市创新高

　　【记者陆昀北京报道】由于内地楼市调控持续趋紧，一线城市限购，使得楼市投资需求被挤出。部分内地投资资金转而流入香港楼市，其交易数量及金额均创新高。

　　据香港中原调查数据显示，2011年全年一手及二手私人住宅市场，已知内地个人买家比例数据占比均创新高。其宗数占10.9%，金额占18.6%。其中一手市场的比例，宗数占28.0%，金额高达36.8%。二手市场的比例，宗数占8.7%，金额占12.6%。

　　据报道，目前香港不少中等楼盘及高端房产普遍受到内地投资者的青睐。有的楼盘一上市即被内地的投资者组团狂扫。

　　中原地产的分析人士认为，虽然香港取消了投资移民涉及房产，但是内地购房者依然热衷香港置业，内地资金流向香港楼市主要由于受到内地城市限购影响。尽管香港在世界高房价城市中最新排名位列第五，楼价一向不低，但2009年内地楼价一度狂飙，使内地热点城市的楼价已与香港楼价比肩，且已明显上涨乏力。同时，内地楼市实施的调控政策也已开始见效，上海、北京等部分热点城市楼价已经开始下调。前期进入市场已经获利的资本开始离场寻找其他升值空间。

　　另外，现在香港租房回报率已明显高于许多内地城市，北京楼市目前租金虽然一直在上涨，但是相比房价依然悬殊。一套总价300万的房产，月租基本在4000-5000左右，租售比超过1∶500。业内人士认为，这也是投资者境外买房的一个重要原因。（本报记者胡嘉莉）