中投染指房地产：绿城炒作还是行业洗牌前兆

环球企业家记者 贺颖彦一则看起来有些“刻意”的消息让本已处于漩涡中的绿城集团再次成为众人瞩目的焦点。

11月28日，绿城集团副董事长罗钊明在接受媒体访问时证实，绿城集团旗下的绿城房地产、绿城阳光将与中投公司旗下建银投资以及黑石基金拟成立合资公司，四方分别出资4.8亿元、1.2亿元、12亿元以及2亿元，投资于中国房地产。各方约定在公司成立时初步出资20%，余下的80%将于合资公司成立后两年内支付。

这个消息因中投公司十分敏感的身份而迅速成为市场的热点。

在房地产调控进入深度博弈、价格刚刚产生松动的关键时刻，中投与绿城的深度接触，究竟是“抄底个案”还是代表着“国家队”的政策预判？

作为国家外汇投资平台的中投，去参与国内房地产行业会带来哪些问题？这个项目究竟是普通的合作还是中投入主绿城的前奏？

接近绿城的人士透露，“这个项目仅是第一步，未来应该还会通过这一平台完成更多对绿城现有项目的收购”，“但具体什么时候收购，最后会达到什么程度，现在还不能确定”。

合资缘起

12月1日凌晨，绿城董事长宋卫平再次被传言“逼迫”现身，发表千字文澄清绿城并未破产被重组，这是绿城三个月来遭遇的第四次“风波”。

在节节进逼、放松无望的房地产调控政策面前，负债率高达163.2%的绿城先后经历了“信托门”、“退市门”、“海航收购门”等风波，一直被认为可能成为第一家在调控中倒下的大型房企。一贯桀骜的宋卫平亦被迫表态，“做不下去就三条路：降价促进销售、把手上的项目腾挪出去、或者干脆全面降价，然后就退出房地产不做了”。

但降价并不顺畅。“绿城拿地的时候正是楼市高点，地价也拍得非常贵。而且绿城做的是高端，拿的基本都是位置非常好的地。”一家杭州房地产公司业内人士称，“降价的话，它的成本很难覆盖。宋卫平是一个特别看重楼盘品质的人，不可能像小公司一样压低材料成本。”

绿城执行董事韩波亦曾表示，2009年时，杭州地区拍卖地价已经占到总成本的60-70%。

根据绿城集团旗下上市公司绿城中国（3900.HK）的中报数据，“绿城集团在全国拥有超过四千万平方米总建筑面积的优质土地储备，确保了集团未来五至七年的稳定持续发展。”

而目前对前来团购的阿里巴巴员工给出的92折，是绿城已经作出的最大打折举动。在新开盘项目普遍下调售价的杭州，这个折扣显然不具备足够的竞争力。绿城只做高端的定位也决定了它不可能通过大幅度降价来自损品牌。

腾挪项目也许是绿城的另一出路。

早在今年6月，绿城中国（03900.HK）就公告称，绿城房地产与绿城阳光、合资伙伴甲及乙，于今年6月3日订立协议，拟投资成立合资公司，四方股权分别为24%、6%、60%及10%。但并未透露合资方的具体身份。

在被收购的传闻愈演愈烈之后，罗钊明在接受媒体采访时证实了两者的身份，一为中投旗下的建银投资，一为中投参股的美国私募股权投资基金黑石集团。

罗钊明介绍，合资公司成立后会成为一家投融资平台，“主要投资一些城市建设、房地产开发项目，也会包括一些绿城的项目”。

根据目前披露的信息，这家项目公司注册资本金为20亿元，相比绿城庞大的负债，这份小小的资金微不足道，并不能实质缓解绿城资金短缺的状况。

阳光厚土房地产基金合伙人陈方勇表示，“这个公司可以看做是一个类房地产基金的公司。从资金角度来看，如果通过这样一个平台倒手，还不如直接把项目卖给别人，那样对缓解绿城的资金流紧张状况更有帮助。”

但前述杭州房地产公司业内人士表示，绿城集团可以向这个公司转让项目，黑石和中投不乏后续资金，但具体负责项目的人可以不变，绿城可以以“代建”的形式继续主导整个项目。“左手转右手总比卖给别人好”。

绿城董事长宋卫平在回应“被破产”时表示，“我们所能探讨的，是在目前的市场条件下，如何找出一条活路，穿越寒冬。”

显然，中投成为了绿城度过寒冬的火炉。

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建银出手

绿城寻求外部合作并不令人奇怪。此前，已有消息称，海航、融创中国同绿城进行接洽，亦有传闻称，杭州市政府正组织包括浙江铁投集团、能源集团等与绿城有过合作关系的国企联手注资绿城。

但最终确定的接手方还是令人大跌眼镜。

注册资本达到206亿元的建银投资是不折不扣的“国家队”。官方资料显示，它是中投公司旗下汇金公司的全资子公司，是中投公司的国内资本运作平台，之前其对房地产行业的投资并不多。

建银投资于2004年创立，其初始定位为承接建设银行股改上市遗留的一部分固定资产、自办实体、对外投资以及委托贷款等。

在对建行遗留资产进行重组、管理之外，建银投资还承担了一部分非银行金融机构的出资人角色，注资业绩不佳的券商，先后控股了近十家券商。但为了符合“一参一控”的要求，建银投资先后撤出，最后只留下控股宏源证券及参股瑞银证券。

同时，建银投资还创立了中投租赁、中投资本等其它子公司，并以LP身份参与了绵阳产业基金、联想弘毅基金等知名PE的募集。

2006年，建银投资成立了建银投资实业有限责任公司，注册资本金为10亿元，专门从事房地产开发、酒店管理等方面的经营。

在此平台下，其定位一直是“进行以持有型物业为主的房地产投资”，即购买商业地产，长期持有增值，并不涉足住宅项目的开发和投资。此次跟绿城的合作，最终的主体是建银投资还是建银投资实业，目前尚未得知。

据消息人士透露，此次与绿城的合作，可能是由中投公司董事长楼继伟亲自拍板，建银投资只是充当了一个过道。为什么中投不直接投资？究其原因，还在于章程上的限制。

中投公司公司章程规定，“中投公司原则上不主动参股境内非金融企业，但被动持股、购买境外上市公司股票，或经国家有关部门批准的例外”。

此前，中投已经在国务院批准的领域内，低调投资国内房地产市场，并在深圳落实了两个具体项目，一为参与落马洲河套项目建设，一为与深圳市政府合作，组建中投控股公司开发前海深港开发区项目。这两个项目皆为国务院批复的深港合作的城区开发项目，并不牵涉住宅。

但这次，中投并未动用集团层面的投资渠道，而是借用了其国内投资平台建银投资进行具体执行，因而规避了相关部门的批准程序。

中投对房地产行业的热情可见一斑。此外，中投公司在集团层面持有以房地产基金为特色的中信资本40%股份，根据2010年年报，其房地产业务在其全球资产组合总量中占比约为5%。

11月最后一周，楼继伟分别在《人民日报》及英国《金融时报》发文，宣布看好“基础设施投资”。而黑石基金与中投“沾亲带故”，其在中国国内的投资逻辑亦被其董事长定位为“中投的助手”。

尴尬中投

在这场交易中，中投的身份还是显得有些尴尬。定位为国家外汇投资平台的中投，本应布局海外，实现外汇资产的增值保值，投资国内房地产无论如何都算是副业。

此前，中投公司利用外汇储备投资黑石基金，黑石基金再重新大举进军国内已经被人指责为假外资的返程投资，“外汇转了个圈又回到了国内，并未起到外汇投资的本来目的”。

而且，中投公司已经面临资金枯竭的状况。楼继伟在2010年年报中透露，截至2010年年末，现金在中投公司的总投资规模中占比已经降至了5%。其从2010年年末就开始谋求二次注资，预计将在近期初现眉目。

如果利用此合资公司进行后期资本运作，初期的20亿资金可能远远不够。事实上，业界正在流传的另一个版本是，这家公司最终的注册资本金将达到60亿元，其中建银投资的认购额度将是36亿元。

通过中投旗下的建银投资，外汇储备资金曲线进入房地产领域，引起了极大的争议。

但根据目前的规模计算，这些资金对市场影响并不大。

但一位深圳的资深投资公司人士还是表示，中投如果要使用外汇储备进行国内投资，相当于把外汇换成人民币，会增加国内的资金供应。但是，中投公司可能通过和国内银行进行货币互换来规避这个问题，即银行给项目公司发放贷款，中投公司用外汇还给银行。

另一方面，在调控政策争议不断、房价刚刚开始松动的敏感时期，中投此举更是被指为有“曲线救市”的信号，并且业内因此又传出“国进民退”的声音，一旦遭遇宏观调控造成资金短缺，民营企业也愈来愈有意倚靠资金充裕并有政策支持的央企。

“目前看来，资金充裕的央企，有些限于主业不得投资房产的国务院令限制，有些主业为房地产的央企如果去介入，整合重组民营企业难免引起反弹。”阳光厚土房地产基金合伙人陈方勇表示，“反倒是以中投为代表的金融企业，可以比较放心的对房地产业进行投资。”

而民营房地产引入金融资源比较丰富的纯投资公司，亦可以避免同业并购产生的日常经营管理权的变动。

据他了解，以国开金融、中国人保为代表的国有金融机构都对进军房地产龙头企业虎视眈眈。此次进入绿城，传闻中新华人寿也有参与。

“如果中投与绿城的合作项目获批，那些大型的金融央企纷纷跟上，地方投融资平台也就有了跟进的理由。房地产宏观调控政策会不会架空，还真的不好说。”前述资深投资公司人士表示。

目前的国内房地产市场上有大量的中型企业资金链状况非常紧，通过其它渠道融资不仅风险很大，而且成本非常高。

“如果有政府背景的金融企业进入，那是求之不得的状况。”陈方勇说，“国投民建对于他们来说，应该是比较好的结局。”

深圳德信资本高级投资经理刘聪表示，无论是地产基金还是中投，现在充当的都是“救急”的角色，入主之后，原来的开发商获得的总收入会减少。未来的房地产业，投资商和开发商分开，原有的开发商退守价值链后端，可能将会变为常态。

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