潘石屹救场外滩地王纳新

知情人士透露，上海证大房产（00755.HK，以下简称“证大房产”）拟将外滩金融中心地块40%的股权作价约 38亿元转让给 SOHO中国（00410.HK），双方上周在北京已经签署意向协议。

蛇吞象的故事宣告收场。曾希望在这块黄金宝地上大展身手的戴志康，在现实面前最终选择退出。这在两个月前证大将地王控股权拱手让给复星国际(00656.HK)时，已现端倪。

一个月前，戴志康曾对外称，个人的长处是做金融投资，证大集团将回归金融主业。种种迹象表明，戴的主要精力开始放在耗费其十年心血的喜马拉雅项目运营和海外业务拓展上。

上海滩大佬们面对调控疲于自保，北方金主潘石屹(微博)最终接手了烫手山芋。财大气粗的SOHO中国在过去两年的地产调控中，在沪买项目已砸下近200亿元。他还宣称，将进一步增加上海投资。

对于本次交易，相关利益方讳莫如深。

密谋地王？

知名地产顾问机构量奥商业地产集团执行董事梁金野透露，12月初，证大集团与SOHO中国在北京签订了外滩地王股权转让的MOU（谅解备忘录）。按照协议，证大房产和磐石以38亿元的总价，分别将35%和5%的股权，转让给SOHO中国，从此退出证大地王股东序列。“相信交易方会在下周发公告”。

梁金野说，双方应该已经就上述股权转让事宜谈了有一段时间。当然MOU只是交易的第一步，第二步收购方会委托专业机构做尽职调查，一般流程可能要走2-3个月，最后才会签署正式协议。“当然，对国内公司而言，MOU一签，交易就八九不离十了”。

如果上述转让完成，外滩地王的项目公司海之门的股权结构则变为：复星国际50%，SOHO中国40%，绿城中国10%。

此前将控股权拱手让给复星，似乎是戴志康退出外滩地王的前奏。

11月2日晚间，证大房产和复星国际双双发布公告，称证大房产子公司上海证大置业拟将上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司，作价不超过95.7亿元人民币出售给上海海之门房地产管理有限公司。而海之门公司分别由上海证大、浙江复星、绿城中国（03900.HK）及磐石拥有35%、50%、10%和5%的权益。

梁金野说，严峻的外部融资环境令开发商压力颇大，证大旗下的房地产，包括股权投资和证券市场都受到政策和市场的严重冲击。“现在的融资成本已经高达10%-20%，即便明年能够溢价20%卖，跟现在这个价格卖掉差不多”。

证大房产在11月公告亦证实，出售是迫于无奈：“出售外滩地块可减低公司发展该地块的资本承担，并可借偿还本集团之债项而改善资产负债水平。”

证大房产实际控制人戴志康在接受本报电话求证是否已签署转让地王股权意向协议时，表示不知情。证大董事吴洋则称，项目目前已经开工，但的确与SOHO中国在外滩另一个项目外滩SOHO之间互有业务交流往来，但对转让股权之事“不知情，估计不会，但今后董事长怎么选择，就不知道了”。SOHO中国截至本报发稿前并未对此事予以评论。

知情人士说，地王项目另一股东绿城中国目前并未有出售外滩地王股权的计划。

证大淡出

证大老板戴志康自十年前进入房地产业以来，一直被冠以地产界的理想主义者称号。其开发的大拇指广场、九间堂别墅等多个项目，就设计开发理念而言，广受业界赞誉。

“戴有魄力，坚持理想。最典型的浦东喜马拉雅项目，前后开发了十年，开发水平在国内可谓首屈一指，但是作为商业项目，给企业带来了太大的经营压力。虽然已经开业，但要真正显示其价值，尚需时日。”中房信分析师薛建雄说。

2010年2月，证大以手头10多亿现金，将外滩8-1地块以92.2亿元收归囊中后，外界质疑声从未间断。不过，戴志康一直对记者坚称，不会放弃项目，并已经在前期做了大量的规划和设计。

但事情到年底出现了变化。去年年底到今年年初，坊间多有消息显示，外滩地王已经易主，甚至“外滩地王项目进展都需要向复星汇报”。但上述内容均未得到证大和复星的证实。

一些市场观察者分析，证大当初吞下地王，幕后实为复星。“复星系在商业地产开发上是短板，当时主导拿地恐怕有失，所以将证大推到一线。况且复星本来就是证大股东，两家交好多年”。

梁金野认为，当时拿这块地的时候，交易方对市场、对成本的预估都不是很明确。“现在来说证大一开始主导买地，是为了卖给复星，过于牵强，有点马后炮的意味”。

接近外滩地王项目的人士说，戴志康与郭广昌 两者的互动的确存在。“但作为沪上大佬，戴志康主导拿地，应是做了两手准备。如果市场面好，资金环境宽松，他完全可以主导开发建设和运营；如果市场下行，资金相对充沛的复星则可以接盘。”上述人士说。

这从最初外滩项目的项目公司构架和资金安排中，可见一二。作为外滩金融地块的项目开发公司海之门，最初该合资公司的注册资本为10亿元，上海证大、复地、绿城、磐石拥有股权分别为50%、30%、10%及10%。但四家公司将分别向海之门提供股东贷款，分别为10亿、25.7亿、8.58亿及1.87亿元，其中复地在其中担任的贷款任务最重。

按照规定，外滩地王项目必须在2011年11月前开工。而仅是土地款已让证大不堪重负，公司负债率由2009年的七成上升至2010年的九成六，截至今年6月底已上升至102%。

戴志康的态度，直至今年11月2日才真正为公众所知。证大和复星当时的公告称，到当年10月28日时，复星国际跃然成为第一大股东，与证大、绿城及磐石分别持有海之门50％、35％、10％及5％的股权。换言之，此前，证大房产和磐石已分别将15%和5%的股权，悄然转给复星。

知情人士透露，外滩项目已经按时开工，实际由海之门公司董事会在负责，财务总监来自复星，“郭广昌都还常常亲自过问”。

退出外滩地王，可能正是戴志康近年对证大战略调整的标志。他不久前曾说：“我的见长是做金融投资，过去两年，证大开始回归，金融第一，再是地产和文化。”

此番证大却将剩下股权卖给外人，梁金野的分析是，目前的情势下，要一口吃下这个项目，对大家都难。如果复星有足够多的钱，那么就可能把项目全盘下来。因为根据几方协议，一方股东退出，其他股东有优先认购权。但如果没有认购意愿，其他买家介入，也在情理之中。

前述知情人士称，过去半年间，证大都在为剩下的股权寻找潜在的买家。“但上海其他的大佬的资金面都很紧张，戴志康只能把范围进一步扩大，北方金主潘石屹成为最终选择。”

金主老潘

潘石屹早在2009年刚到上海时，就表现出对这个市场的浓烈兴趣。

在短短两年间，拥有充沛现金的SOHO中国，在沪攻城略地，在南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、淮海中路、长寿路、四川北路、徐家汇、浦东等八个黄金商业区完成布局，总体投资超过200亿元。

仅今年以来，SOHO中国斥资107亿元在上海相继收购了曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块、嘉瑞广场五个项目。如果再加上这笔收购，潘石屹2011年在上海的投资超过140亿元。

如此密集投资的速度和规模实为罕见，但专注商业地产的SOHO无疑认为目前是不错的拿地时机。不久前，潘石屹还对外称SOHO中国账上有200亿的现金，会继续关注上海和北京的繁华地段。

而当前北京CBD开发已经成熟，与更为财大气粗的央企争食显然不智。SOHO中国将业务重心转向上海，成为现实选择。“对潘石屹而言，即便是成为这块黄金宝地的第二大股东，也非常合算。一方面，这个项目太大，一口吞下来任何人都很吃力。潘石屹在上海好几个项目同时启动，虽然手握重金，难免有些顾不过来。如果能实现操盘和财务投资的结合，无论是从资金层面还是项目层面都合算。”中房信薛建雄分析。

梁金野说：“戴志康离场，外滩项目可能不一定做到完美，但是做到八九成，是容易的。况且SOHO在各地商业项目上积累的经验，可能也会给外滩项目带来一些亮点。”