北京普通住宅新标准 豪宅普宅就差一条马路

12月10日起执行的北京普通住宅新标准，用一条分界线将楼盘分成了南北两部，南边低北边高。位于分界线的小区业主发现，一路之隔，“命运”却大不相同，当初同样价格买的房子，自家楼盘成了“豪宅”，若要出手，得按“非普宅”标准交纳3%的契税，而对面小区全算普宅。

现象

仅隔了一条比胡同宽一点的路，凭啥我家就被豪宅了？

“非普宅”的契税之痛，小庄最终没有摆脱掉。

远洋一方是小庄的首套房，去年贷款购买，86平方米的两居室，总价199万元，折合单价每平方米23195元。

半月前，南五环保利茉莉的业主对“被豪宅”发出倡议，由于远洋一方存在同样问题，小庄和其他业主也加入了倡议，希望摆脱“非普宅”的身份。前天，听说北京普通住宅标准提高了，小庄兴高采烈地欢呼，可看完规定，他又彻底郁闷了。京通快速路(双会桥)至双桥东路的分界线上，远洋一方恰巧位于双桥东路的南边，而五环到六环路间南部的单价上限是每平方米21600元。

“您可以在地图上找找双桥东路，撑死了就比胡同宽一点。这样一划分，远洋一方被划在了南边，而和远洋平行的小区都算北边。”小庄指了指地图，一路之隔，东一时区和远洋·新悦楼盘，都被划在了每平方米25920元的单价上限里。“远洋一方没降价前，不少业主都按照23000元、25000元的单价买的房，都‘被豪宅’了，不知道双桥东路的划分依据何在。”

同路不同命的另类“豪宅”，不光是在双桥东路的分界线上出现。在广渠门内大街上，位于路北的新景家园小区，二手房的市场均价是每平方米38000元，一套70平方米的大一居，总价在260万元左右，低于四环路内北部每平方米38880元单价上限和544.32万元总价上限的新标准，可被算作“普宅”。而位于路南的保利蔷薇小区，差不多年代和档次的楼盘，尽管由于位置稍偏，二手房市场均价便宜了3000元，达到每平方米35000元，可依然超出了四环路内南部每平方米34560元的单价上限，将被视为“非普宅”。

在广渠路上，同样是位于路南的小区，均价略低于每平方米34000元的首城国际，按照新标准将被化为“普宅”，而均价略高于每平方米35000元的珠江帝景，则是“非普宅”。

购房人

开发商卖房不分路南路北，咋我买房就得按路南路北交税？

“要说这南北分界线，保利茉莉的购房人会说合适，远洋一方的购房人会说不合适，而买了首邑溪谷的最悲催。”在论坛上，网友“六六”发出感慨，一条南北分界线，分出了酸甜苦三种味道：线北的保利茉莉业主，为新标准的出台欢呼雀跃；线南的远洋一方业主，为超标而愤慨；而LOFT格局的首邑溪谷业主最悲催，虽然总价达标可单价却超了上限，还得“被豪宅”。

“我们在买房的时候不是看普通不普通，是看自己兜里有多少银子，家里几口人，然后考虑买得起的买不起。”首邑溪谷的业主张先生向记者诉苦，自己买的一套30多平方米的LOFT，就因为每平方米22000元的单价超标了，得按豪宅纳税。“像这种小户型的首套房，只要总价达标了，就不能叫做豪宅吧？根据购房面积和购买人是否首套，单价和总价标准能否二选一，有一项达标即可？”

也有购房人表示，买房买南北有时是根据工作需要。“同一地段，开发商卖房可不分路南路北的，咋我买房就得按路南路北交税呢。”

卖房人

同区都是普宅，“被豪宅”业主成交还得落价？

“昨天，新景家园的一套房子，我们和业主沟通后，他愿意降价30万元，在普宅新标执行前赶紧处理掉。”周末下午，我爱我家崇文门店的店长孟先生告诉记者，虽然购房人对于新标准目前并无太多反应，市场依然平淡，但有些卖房的业主还是受到了影响，降价意愿增强，想赶在新政策执行和细则出台前出手。

“楼市现在是买方市场，契税和纳税指导价的新政策，进一步加速了市场对于房价下降的预期。特别是那些没有满五年的二手房，要是同区的其他楼盘都是‘普宅’，而它自己是‘非普宅’，心急业主为了促进成交，恐怕还得再落落价。”

专家观点

区分标准将来还能细化

以一条线为界将环路粗略化为南北两段，而像小庄这样凑巧处于分界点的住宅，应该怎么办？对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，刚出台的普通住宅新标准，还是处于相对粗略的批处理阶段，对于特殊情况，建议提供些细化处理。“判断是普宅还是非普宅，关键两个因素还是建筑面积和房屋单价，建筑面积不能太大，单价不能太高。可从单价来说，地段对于价格的影响要远远大于工程造价。而且，对于开发商的新房项目，目前还没法做到成本利润的精细化核算。”

胡景晖建议，关于“普宅”还是“非普宅”的认定，不仅仅以环线和南北划分，未来还可考虑借鉴二手房最低纳税指导价的体系，细分到各个商圈。“不过，像五环以外的部分区域，目前由于新房和二手房的成交量不多，还缺乏足够的交易样本，还需要时间去累积。”

不过，对于个别购房人遇到的LOFT单价超标，胡景晖认为，绝大部分LOFT都非住宅立项，而且层高不足2.2米，很难把这部分面积算入建筑面积，进行单价均摊，所以很难在普宅认定上做处理。“又想买LOFT赠面积，又想交契税得优惠，鱼与熊掌不可兼得。”赵莹莹 J201

有话要说

甜蜜的烦恼

菜青虫(416464)：普通与豪华总要有一个界限，总要有人处于这个界限的边缘，总要有人为此愤愤不平。

蒋有三：这是没办法的事。想想那些还买不起房的人，这点儿甜蜜的烦恼，就忍一忍吧！

沙小易：不过除了考虑环路的界线外，还应保持楼盘的完整性，同一楼盘应就高不就低，保持同一标准。

金闳伟：有分界线两边就会有不同的政策。一个镇子划分成两个国家也不是新鲜事。有失也可能有得，塞翁失马，焉知祸福？