房产市场冷清 房产中介转向租赁市场

对指望借助天时大捞一把的开发商而言，“跌”字成了9月楼市的主旋律。在传统的“银十”开局期间，市场也仍处于低迷状态。随着十月尾声的到来，“金九银十”也将成为过去式。与往年相比，今年的“金九银十”可谓哀鸿遍野，无论是新房市场还是二手房市场，成交量一路下降，一线城市更是出现了降价风波如上海、杭州、深圳等地出现的老业主退房事件。随着年关将至，开发商们也开始按耐不住加大降价促销力度，二手房中介开始寻找新的出路，为打好最后一仗作充分的准备。

北京中原对全国20个典型城市前10月商品房住宅成交量所作的统计数据显示，截至10月23日，有14个城市的成交套数不足上年全年成交套数的75%，其中北上广深四个一线城市至今的成交套数仅分别为上年全年成交套数的61%、70%、69%和71%。

这份统计数据同时显示，成交僵持局面正开始向二线城市扩散。如直辖市中的重庆与天津，截至10月23日，两市成交套数仅为上年全年的53%和72%。此外，南京、成都、青岛、长沙、大连等8个二线城市成交套数也低于去年全年成交套数的75%，其中大连的比例更是探低至49%。

记者注意到，前10月整体成交量萎缩的主要原因，是本该为销售旺季的“金九银十”拖了后腿。众所周知，去年“金九银十”销售旺季如期而至，今年因受地产调控政策持续发酵的冲击，“金九银十”风光不再，被政策打压成了“铜九铁十”。 而对于全国各地的局势如此，那本省的南昌将是怎样的境况呢？

上周二手房成交315套

据南昌房地产信息网上的统计数据显示，10月20日~10月26日南昌市二手房共成交315套，平均每天成交52.5套，上周相比前一周（10月13日~10月19日）成交量上涨5%。上周住宅成交279套，相比前一周成交量减少了52套，成交面积23569.87平方米，非住宅成交36套，相比前一周成交量增加14套，成交面积16276.3平方米。

从各区域的成交量来看，10月20日~10月26日二手房成交量西湖区为98套，环比上周增加17套，其中住宅增加15套，非住宅增加2套，成交面积8230.49平方米；东湖区上周成交94套，比前一周减少3套，其中住宅减少16套，非住宅增加13套，成交面积6143.81平方米；青山湖区上周成交43套，环比前一周增加10套，其中住宅增加8套，非住宅成交量增加2套，成交面积3898.95平方米；青云谱区上周成交42套，环比与前一周增加10套，其中住宅增加6套，非住宅增加4套，成交面积4348.84平方米；高新区上周成交9套，与前一周相比成交量增加1套，其中住宅减少1套，非住宅增加2套，成交面积13931.1平方米；红谷滩新区上周成交29套，环比减少20套，其中住宅减少12套，非住宅减少8套，成交面积3206.77平方米。

部分刚需受阻住宅成交下滑

从上述数据中我们可以看出，虽然上周二手房成交量环比有所上扬，但住宅成交却环比下降了16%，非住宅成交环比上涨64%。自国庆节后，南昌二手房市场销量一直寒意浓浓。首套房贷首付上调之势蔓延，这无疑直接“扼杀”了一部分资金薄弱者的刚性需求购房。面对“严苛”的二手房信贷条件，一些准备买房的人打了退堂鼓，有市场人士预测，如此大幅度提高首套房首付比例和贷款利率，至少有一半以上的“刚需”置业计划被打乱。

采访中记者了解到，一些购买婚房、改善型住房等刚性需求的市民在高利率面前，只能搁浅自己的购房计划。但是也有部分刚性需求的购房者咬紧牙关接受高成本贷款坚持购房。他们认为，在目前大环境之下，高房贷利率还将会持续。

对此，中介也十分无奈。某代理销售公司人士奈地告诉记者，房贷门槛提高的消息推出之后，因为担心不能及时房贷，影响整个销售流程，他们不得已要求购房者准备五成的购房款才敢签合同。因此销售业绩受了很大的影响，面对高额的首付，不少市民主动或不得已选择放弃购房。

此外，9月、10月是房地产业传统销售旺季，很多地产商都加大了推盘力度，各种促销手段花样繁多，更是大大冲击了二手房住宅市场，二手房住宅的价格优势逐渐淡化。而另一方面，随着信贷压力的增加，大批不动产职业投资者已经把眼光瞄准了非住宅。但随着经济的发展，对写字楼、商铺等非住宅将会有更大的需求，对投资客而言，这确实是大展身手的好时机。

中介开始收缩寻找新的出路

“‘金九银十’本是楼市传统的销售旺季，然而在政策调控下，今年连‘铁九铜十’都达不到。”一名房产经纪人告诉记者。“从今年4月份开始，成交量便逐月下滑，看房的人骤减，有时候几个星期都成交不了一套房子”。据南昌房地产信息网上数据显示，9月份南昌市二手房销量前三名的品牌中介成交总量为524套，平均月成交量为174.67套，这对于一个门店数量过百的品牌中介来说，是一个非常严峻的数据。

没有业务可做，也让二手房中介停下了扩张的脚步，开始收缩，从事房地产中介多年的徐先生表示，二手房市场一再降温，“不景气”的行情使得二手房经纪人收入递减，不少经纪人纷纷向中介公司提出辞职，甚至有的中介店关门歇业。同时，在业务上，各中介也开始向租赁市场转移。

为了应对市场的挑战，中介市场也是新招频出，除了向租赁市场转移，还有不少中介公司开始代理卖新房赚佣金。一位姓郭的经纪人告诉记者，为了扩充业务他们代理了新房销售。“目前，我们代理了三个新楼盘，通过我们购房可以享受额外的优惠”。而另外一家中介机构也表示，他们也已经开始代理部分新售商品房项目，赚取一定的佣金。“和开发商联动卖房能带来更多效益，中介可以充分利用大量的客户资源，根据客户的需求，有针对性地推荐新盘”。有专业人士分析：开发商与房产中介的强强联合，可能会带动刚性需求者的购房情绪，使得南昌楼市有所回温。当然开发商的实际降价才是带动市场的真正条件。