争抢代理行生意 北京房产中介急寻“过冬棉衣”

本报记者 刘晨 北京报道

市场骤变，几人欢喜几人忧。

“市场好的时候是10个客户抢一套房子，现在是10套房子抢一个客户，二手房的生意越来越难做了。”说这话的时候，房地产经纪人陈华（化名）表情有些落寞。

陈华所供职的一家大型中介门店位于大兴区黄村区域，近两年，这里是北京楼市绝对的热点区域之一，如今亦是二手房市场受冲击最为严重的区域之一。陈华提供给记者的一组数据是，刚刚过去的10月份，整个大兴黄村北区十几个楼盘二手房成交总量不过20余套，就算成交最好的小区上个月也只卖出5套二手房。

事实上，这只是北京二手房市场的一个缩影。根据北京市房地产交易管理网数据显示，10月份，北京二手房网签数为7262套，环比9月份的8750套下降了17%左右，与去年同期相比，降幅更是达到了48.7%，创下了近三年来的最低值。

用陈华的话说，现在多数房地产经纪人就是在煎熬中混战，他和同事们为了尽可能多做一笔生意，每晚工作到九十点钟下班，但这亦只是徒劳之举，有些熬不住的经纪人干脆辞职了事，而有些亏损的中介门店则已经关门大吉。

一些中介公司已经注意到仅靠二手房市场显然难以为继，拓展生意渠道成为当务之急，它们有的通过一手房交易或其他金融理财产品来对冲市场压力，有的做起了商业项目的代理。一场求变图存、寻找蓝海的战役已在房地产中介行业打响。

裁员、降薪、关店

从业近三年的陈华说，从来没有遇到这么惨淡的光景。

“以前光我们这一家店，每个月的流水就有七八十万元，现在连几万元都不到。”陈华描述道，现在很多挂牌的二手房源的价格已经相比之前降了很多，以黄村区域为例，目前的二手房价约在16000元~18000元/平方米，比去年最高点时每平方米降了2000~3000元，但即便如此，成交量仍一路萎靡不振。

该区域另外一家中介21世纪不动产的经纪人亦向记者证实，二手房已成为买方市场，目前状况是询价的多，真正成交的很少。

从机构发布的统计数据可窥见一斑。北京中原统计的数字显示，今年1~9月，北京二手住宅成交总市值约为1800亿元，而2010年同期则为2800亿元左右，下跌近35.7%。

雪上加霜的是，8月底，北京市发改委要求，即日起北京住宅买卖经纪服务收费标准统一下调0.5个百分点。有业内人士预计，这0.5个百分点也会令二手中介机构的收入每月减少几千万元。

如今，各家中介公司对其业绩讳莫如深，但从链家地产市场研究部的分析可见。据链家统计目前低成交量难以维持当前1500家二手房经纪公司5000余家店面的盈利，绝大多数经纪公司已经亏损明显。

而这直接影响了经纪人的收入水平。“我们很多同事已经很长时间没拿提成了，每月只有2000元的基本工资，以前市场好的时候，每月拿一两万提成没问题，所以很多人熬不住只有辞职了，即使不辞职，有些公司也已经关店裁员。”陈华说，“去年我们这一块几十米远的地方就有6家中介门店，后来陆续关了4家，目前只剩下2家还在撑着。”

事实上，类似大面积关店在北京、深圳、广州等城市早已发生。此前，中原地产在京至少关闭了40间门店。中原地产华北区相关负责人称，关店是由于市场整体低迷公司做出的战略调整，对公司未来业务影响并不大。

“目前整个中介行业的日子都不好过，市场成交量严重下跌致使中介公司不得不通过瘦身来缩减成本。”据业内人士透露，不止中原地产，鑫尊地产早在今年2月限购政策出台不久便关闭了50余家门店，此外像21世纪不动产、链家等公司均有一定程度的调整，“估计未来一段时间内中介公司关店行为还将继续”。

北京房地产交易管理网数据亦显示，截至今年9月，北京有中介门店5310家，相比今年2月限购政策出台时的6029家，减少了700多家。

另据机构披露深圳中介门店的最新调查数据，年初深圳中介门店约有8000家，主体是中小型中介，目前正常营业的只有5000家左右，关停了约3000家。

业内人士表示，目前受冲击比较大的多为中型规模的中介公司，即店面数量在百家左右的公司。因为这类中介公司的经营成本比只有几家门店的小中介要高得多，但又敌不过大型中介公司，所以其受到的影响最为直接。

中介行业市场格局的洗牌在所难免。而一些有规模的中介公司已经开始求变图存。

一二手房联动

求变最直接的方式是开拓二手房以外的市场，与代理行抢一手房生意成为目前中介公司普遍采用的做法。如今，一手房分销业务已成为许多中介公司重要的业绩构成。上述业内人士透露，个别公司的一手房业务甚至超过传统二手房市场的收入。

“中介公司做一手房的优势是庞大的客户资源库，可以将开发商的房源与我们的客源结合，而且中介公司的经纪人以千计算，这是售楼处几个销售人员不能比拟的。”一家中介公司门店负责人称。更为关键的是，中介公司通过与发展商的合作也能获得一笔不菲的合作佣金。

北京一家代理公司的相关负责人对记者透露，目前代理公司的营销代理费一般是楼盘销售额的1%~1.5%，只是这并不包括楼盘的广告推广费用。另据上述中介门店负责人透露，目前二手中介分销一手房的佣金一般是销售额的1.5%~3%。

中介公司分销一手房的佣金要略高于代理公司。两者出现差距的原因是，在楼盘代理之外，开发商还要投入广告宣传等高额成本，而二手中介直接与客户对接，其他成本较代理行要低一些。因此，开发商也乐意将中介公司引入到自己的分销体系当中。

在过去的10年当中，二手房中介公司无疑是幸运的，恰逢中国经济增长的飞跃阶段，全民对于房产的需求正处喷发时期，只要企业仅仅顺应市场节奏进行快速规模扩张、占领房源资源就可抓住大好商机。但目前，市场快速发展的外部条件已经失去，以前单纯依靠市场，多开门店就能生存的情况将不复存在。

在伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖看来，房地产中介是每一轮楼市调控首当其冲的对象，持续的宏观调控正在改变房地产市场的运行规则，房地产中介行业也已经到了必须转型的时候了。而这亦是业内人士一致的看法。

不过，胡景晖同时认为，亦正是调控迫使中介公司必须革新运营模式和管理模式，除了传统的二手房租赁和买卖业务外，中介行业急需探寻出一片新的蓝海。

据了解，目前伟业我爱我家不再单纯依靠二手房业务，已兼顾一手房分销、按揭贷款、理财产品销售、商业地产包装运营以及海外业务等。

中原地产也从二手房市场拓展到了房地产项目前期策划、商品房代理等业务。中原地产方面表示，在目前市场萧条的情况下，一二手联动卖房的形式对公司的销售能力提供了1+1大于2的作用。