高盛高华：中国房价2013年前不会反弹

2011年10月11日，山东省日照市市区，一处在建的楼盘。 李晓龙 / 东方IC

【财新网(微博)】（见习记者 尹娜）高盛高华房地产研究报告称，截至2011年9月底，四个一线城市（北京、上海、广州、深圳）和六个主要二线城市（天津、杭州、成都、重庆、武汉、南京）的一手房交易量较2010年平均水平下降了26%。

鉴于限购令政策放松的可能性较低，高盛高华取消了对2012年以及2013年房价反弹的预计，并预计未来12个月主要城市房价由当前水平下降15%-20%，或者由2010年的房价最高值下降约25%，并且到2013年前不会反弹。

高盛高华证券董事总经理王逸称：“限购政策是否会放松，取决于明年上半年经济走势，如果经济走势弱，那么房地产限购政策可能会调整。从房地产的需求上看，尽管限购政策挤压了部分需求，但是对房地产的需求依然强劲，中长期仍旧呈上升趋势。”

王逸认为，现在到明年第一、二季度将是房地产开发商降价压力最大的时候，这种压力集中在一线城市的外围，比如北京的四环到六环之间，上海的外环。这些地区是新盘发售量较为集中的地区，而像北京三环以里以及上海的内环，由于较少有新盘推出，房地产交易主要为二手房交易，因此压力并未显现出来。例如上海最近发生的老业主不满开发商降价的冲突事件，也是发生在上海外环的地产项目上。

高盛高华研究报告认为，目前，现有的限购令、房贷紧缩政策以及经济增长放缓，可能导致未来几个季度房地产需求持续走软。另外一方面，信贷紧收以及房地产库存增加，将继续使开发商财务状况承压，预计短期内新盘将大量推出。根据高盛高华对九个城市新推盘面积、库存、销售数据的分析，如果政策不出现逆转，那么2012年这些城市的库存水平仍将继续上升。

从上市房企看，目前上市房企的资金缺口是各方关注的焦点。根据对127家上市开发商的财务状况的分析，这127家房企的房地产交易量约占中国40个主要城市份额的一半，以及全国房地产交易量的30%，高盛高华发现，这些上市房企的短期融资风险要小于2008年。

根据对当前房价假设下的资产减值风险，高盛高华研究认为，风险较为温和，资产减值损失平均为2012年底账面价值预测的2%。即使考虑到2010年至2011年上半年商业地产重估收益的潜在冲回，总减值损失平均仅为2012年底预期账面价值的7%。

王逸说：“今年开发商已经缩减了资本开支，大部分上市房地产企业的现金流也没有那么紧张，如果上市房企继续缩减开支，到明年上半年，最晚明年第二季度，房地产企业运营现金流就会转正，房价下跌的最大压力也会随之消失，购房者砍价的力度将会减弱，到时候房价将会进入一段僵持的阶段，至于未来房价怎么走，还要看影响房价的一些主要政策的变化。”

尽管房价疲软，但是高盛高华研究发现，年初以来，130个主要城市的土地出让收入仍然同比增长6%，交易量同比增长32%。但是地价同比下滑20%，较基准地价的溢价也收缩至13.5%。2011年前九个月，实施限购令的城市土地交易量下滑，此外土地交易均价的降幅也更大，而未实施限购令的城市，土地交易量和交易均价保持稳定增长。