一线城市房价出现全面松动 金九银十难现辉煌

“未来两个月内，在严厉的限购及信贷政策环境下，随着新建住宅供应的持续增加，价格下跌将是大势所趋。”8月16日，中原地产研究中心发布的一份研究报告如是预计。

据中原地产最新发布的监测数据，北京、上海、广州、深圳、南京、成都、天津、青岛8个城市，8月5日-8月11日的新房成交量环比（较7月29日-8月4日成交量）下挫约15%。其中，深圳更是环比大幅下降50%，北京连续两周的周成交量均处于今年以来的低位。

二手住宅市场同样持续低迷。据中原地产数据，，8月5日-8月11日京沪深穗津5市的二手房成交量环比降幅有扩大趋势，其中，广州和深圳环比降幅分别达到63%和64%。

中国指数研究院副院长陈晟认为，今年三季度，全国各大城市房价会有所调整，交易量会随着“金九银十”的到来而有所上涨。如果价格下调空间较大，成交也会相应放量。

“金九银十”难现辉煌

降价已经成了部分开发商缓解压力的重要策略选项。

前述中原地产最新发布的监测显示，目前一线城市和二线发达城市新建住宅价格已出现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战已初现端倪。而品牌开发商的率先降价，将进一步带动区域整体价格的下调。其中，北京、深圳、重庆、成都、杭州这5个城市的房价将率先进入下降通道。

中原地产认为，市场的持续低迷不振，主要在于空前严厉的限购和信贷政策早已挤出了大部分投资性需求，而具备购房资格的需求也在不断递减。预计至今年年底，随着供应压力的不断增大，政策效应最终将体现为降价的全面蔓延。往年的“金九银十”的价量齐升的景象，预计今年较难重现。

陈晟则认为，近期楼市低迷跟淡季的市场周期有关。在“金九银十”来临前的8月，开发商更多地选择按兵不动蓄势待发，加强客源蓄水，制定价格策略，为9月后的入市做准备。而不少买房人也持观望态度，对后市降价期待较为浓厚。

中房信分析师薛建雄称，除了上海在7月下旬出现了一轮反弹行情外，全国其他一二线城市成交都很低迷。预计8月底9月初，市场会继续出现9折左右的价格下调行情。开发商将会通过促销启动市场回暖，总体市场将会出现3%~5%的降价，具体到各个楼盘，之前打9.5折、9.6折仍然卖不动的，可能会打9折、8.5折，甚至个别打8折。

21世纪不动产分析师黄河滔也说，9、10月份是开发商不容错过的机会，到时不管供应还是成交都会有一定反弹。

住宅库存仍处高位

值得一提的是，多个城市的住宅库存仍处高位。

前述中原地产最新发布的监测数据显示，7月29日-8月4日，北京、上海和广州等地的新增供应合计达到97万平方米，为今年以来的历史高位，供过于求显著，造成存量高位运行。8月5日-8月11日，北京、上海、南京、青岛等城市的新房存量水平，已连续数周在今年以来的历史高位徘徊。

21世纪不动产截至7月17日的统计显示，上海市新房存量面积约为865万平方米。21世纪不动产分析师罗寅申称，按6月份成交水平估算，这一存量够近11个月消化。

库存高企的同时，开发商的推盘步伐并未停滞。

中原地产分析师刘渊称，最近4个月以来，在成交持续低迷的情况下，开发商非但没有捂盘惜售，反而加快了推盘的速度。这表明开发商已意识到调控非短期措施，在库存不断增加、融资不畅的大环境下，通过小幅降价来刺激销售已成众多开发商近期的首选。

刘渊说，未来2个月将是开发商集中推盘的时期，届时受日渐增大的资金压力影响，新增供应预计将会进一步放量。

据克而瑞分析师杨晨青介绍，市场自二季度起的一波企稳反弹的势头基本中断，其原因是供求两方面共同作用的结果。从供应来看，有六成的城市7月新增供应量出现下滑；从需求方来看，购房急迫性最强烈的首次置业首次改善类需求，热度相比5、6月份出现回落。

杨晨青认为，由于当前市场潜在的需求依然可观，如果8、9月份楼市政策面能够继续保持当前相对平静的状态，只要供应量能够提升，市场成交量依然有很大机会随之回升。

杨晨青说，今年下半年市场走势中，主要的不确定因素是政策面。理性看，政府目前手中可打的政策牌依然比较多，因此下半年一二线城市市场重演去年疯狂的可能性很小。