北京出台卖地新政策：地价确定 房价低者拿地

在房价“维稳”的大背景下，地方政府的土地出让方式屡有创新之举。北京近期准备以“限地价、竞房价”的方式出让一宗住宅用地，引发业界关注。

据北京市国土资源局有关负责人介绍，“限地价、竞房价”的挂牌交易方式，就是在确定地价的情况下，以“价低者得”的原则，由竞买人竞报未来在该宗地上建设的商品住房的销售价格，承诺房屋销售价格最低者为竞得人。

资料显示，本次出让的地块位于北京市门头沟区永定镇东辛秤村，土地面积约19万平方米，总建筑规模约38万平方米，其中商品住房面积约28万平方米，是近年来北京市西部地区推出的最大规模的居住用地。该宗地东距西六环路仅约1公里，距地铁S1线直线距离约2公里。

该宗地出让地价限定为人民币222285万元（含土地开发补偿费80230.61万元），房屋销售价格最高限价为13600元/平方米，竞买人按照不少于50元/平方米的竞价阶梯向下投报承诺房屋销售价格。

本次出让宗地所建商品住房均为“中低价位、中小套型普通商品房”，商品房套型建筑最大面积为120平方米，且满足套型建筑面积90平方米以下的住宅房屋不低于总住宅建筑规模70%的要求。在销售对象上，将优先用于满足拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自住及改善型购房需求。

北京中原三级市场部总监张大伟介绍称，此次地块限定的最高售价低于区域目前在售项目价格，门头沟年内供应的唯一期房住宅项目为绿岛水岸，均价21000元平方米，区域内普通商品房均价在18000元左右，二手房均价在1.5万~1.8万元/平方米。

他认为，北京商品房市场已经逐渐郊区化，郊区热点新城的住宅土地供应，模式和价格将对整体市场价格产生巨大影响。本地块出让方式是首次采取房价下调的模式。这一模式很可能在北京郊区大规模推广，直接影响到在售住宅项目的价格。

此番土地出让，除了能达到直接控制房价的目的，地方政府的土地收益也未受到损失。

以上述价格计算，此番出让的地块楼面价已经超过了5800元/平方米，而上月北京住总和北京骏洋房地产联合体也在门头沟区永定镇拿下了一宗住宅用地，楼面价格也不过是5582元/平方米左右。

此番出让土地如果交易成功，企业就会向政府交纳222285万元，其中土地开发补偿费是80230.61万元。一般而言，土地开发补偿费被视为土地的一级开发成本。由此观之，政府的土地纯收益并不少。

接近6000元的楼面价，未来最高售价不能高于13600元，这留给房地产开发企业的空间并不大。业界担忧，项目的利润空间被锁死，将影响房企的参与热情。

“限地价、竞房价”这种做法并非北京首创，去年10月份，深圳便在全国首度采用“定地价、竞房价”模式出让了一块安居房用地。京深两地的做法虽在字眼上略有差别，但内涵基本相同。

国土资源部今年年初曾专门派出专题调研组对深圳的做法进行了调研，深圳土地出让部门便曾向调研组表示，未来推广“定地价、竞房价”出让方式时，理顺出让机制，科学合理确定房价和地价是一个难题。如果最高限价定得过低，加上其他一系列“较为苛刻”的出让条件，导致准入门槛过高，会将绝大多数房地产开发企业拒之门外。而一旦土地市场被一两家企业垄断，土地的招拍挂就可能失去其公平性。