河北廊坊启动限价令 开发商圈地多利润遭挤压

　　7月21日，河北廊坊启动楼市限价令：根据河北《关于进一步做好首都部分县（市）房地产市场调控有关工作的通知》（以下简称《通知》）冀建房【2011】316号，环北京县（市）新建商品住房最高销售价格不得高于2011年1-4月份新建商品住房最高销售价格。

　　与此同时，“限价令”中建议，廊坊市区2011年普通商品住房控制目标价格为：新建住房最高不得高于9000元/㎡。市区中心区（政治、商业、金融中心）平均价格不得高于8200元/㎡，市区周边地区平均价不高于7100元/㎡。

　　《通知》中进一步规定，廊坊地区2011年所有项目销售价格不得高于本地公布的年度价格控制目标。

　　就此，中邮证券地产分析师张鹏(微博)接受《证券日报》记者采访时表示，限价的直接后果是，开发商在廊坊所有的项目利润水平被锁定，进而影响其在廊坊拿地热情——昔日在廊坊狂热“圈地”的开发商们，无疑是被政策泼了冷水。同一日，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋进一步分析后表示，河北廊坊这一行为也并不具备进一步推广到全国的可能。

　　　　廊坊狂热“圈地”后

　　　　遭泼冷水

　　《证券日报》记者登陆中国土地市场网，根据其中显示的土地交易结果可知，在2010.07.21-2011.07.21期间，河北廊坊地区以招拍挂的形式成功出让了约1080公顷土地使用权，其中，廊坊本级市以招拍挂的形式出让了215.78公顷。

　　平均计算下来，在过去的一年时间里，河北廊坊地区平均每天向土地市场公开出让近3顷、也即近3万㎡的国有土地使用权！而包括万科、首开以及廊坊本地的荣盛发展、京御幸福等开发商们，一起享受着由河北廊坊提供的土地盛宴。

　　与廊坊这场土地盛宴相伴随的，是不断被曝光的违规大规模“圈地”消息。不过，随着一纸“限价令”落地，开发商们对廊坊地区的热情恐怕是被结结实实的泼上一盆冷水。7月21日，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋接受《证券日报》记者采访时表示，这一限价令直接对住宅价格进行规定，并未考虑到不同的开发商在拿地成本方面的差异，“尤其是那些高价拿地的开发商，遭遇的打击更大”。

　　“当房价被限定的时候，开发商要想进入河北廊坊地区，彼此之间的竞争就变成了谁愿意更大幅度的压缩自己的利润”，中邮证券地产分析师张鹏对《证券日报》记者表示。因此，在未来一段时间里，开发商很可能会对进入廊坊地区失去兴趣——若真如此，当地土地市场在经过昔日的供地盛宴后，终要陷入暂时的沉寂当中。

　　　　开发商利润遭挤压

　　　　首开、荣盛等首当其冲

　　今年上半年，首开股份在廊坊地区以4.74亿元拿下俩块土地，总用地面积约18.6万平米，折合楼面价分别为2545.26元/平米、2551.57元/㎡。

　　分析人士指出，建安成本、土地成本各占房地产开发的1/3。另一方面，随着CPI指数不断高涨，开发商的建安成本也在持续上升。北京市上半年统计数据显示，房地产开发投资中，建安成本同比增长了42%，占比全市房地产开发投资比重的37.9%——如果以此计算、限价又持续下去的话，首开股份在廊坊地区的项目利润率将受到较大影响。

　　除去首开，荣盛发展是河北廊坊的“圈地”的又一大户。根据中金出具的研究报告可知，荣盛发展在河北廊坊地区在建及储备项目高达6个，未来可结算面积高达100万平米。在比廊坊颁布限价令更早的香河地区，荣盛发展拥有1个可结算面积高达30万平米的项目。

　　也即，荣盛发展在廊坊、香河总计拥有150万平米的可结算项目，根据中金公司出具的研报，约占比上市公司土地储备总量的15%。为此，《证券日报》记者试图联系荣盛发展，询问其在廊坊地区受影响情形。但截至发稿日，并未得到其任何回应。

　　虽然，限价对购房者来说属于利好消息，也有利于避免受北京调控政策影响给当地居民带来的额外住房成本压力。

　　但是，这并不意味着成交量就会不受影响，更不意味着出现放量增长的情形——“以广东周边城市实施的类似政策效果来看，当地反而出现了成交量减少的情形”，东北证券地产分析师高建接受《证券日报》记者采访时指出。这一原因在于，高建表示，限价的一个直接后果在于，可能会导致开发商不满过低的定价，从而衍生捂盘惜售行为。

　　“地方政府仅运用行政手段去对价格和成交量进行限制，却未进行更为深刻的制度改革”，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋进一步对《证券日报》记者表示。

　　在其看来，河北廊坊的限价行为，还不如北京政府所实施的价格指导政策更具可操作性，后者考虑到开发商的成本，也更具有弹性。因此，他并不担心廊坊的限价令会进一步推广到其他城市乃至全国区域。