中服地块微涨 北京欲以商业地块拉动土地财政

7月8日北京CBD地块招标结果出炉，中信集团联合体斩获三宗地块，SOHO中国报价虽高但一标未中，Z11地块因违反相关规定按流拍处理。

抢在7月6日北京“CBD核心区九宗土地出让”(下称中服地块)正式开标之前，刚刚履新的北京市住房和城乡建设委员会(下称住建委)主任的杨斌，和北京市13家一线开发企业的负责人进行了非正式的会谈。

这并非是唯一的一次约谈。在此之前，北京市国土资源局等部门，也在不同时间与北京多家开发企业的负责人会面。无论是住建委的约谈还是国土局的会晤，都没有离开两个话题，一是保障性住房的开发，二是土地推介。

作为曾经在土地财政位列全国前茅的城市，2011年的北京面对着巨额的保障性住房开支。而从被业界公认为准地王的中服地块二期九块土地以微涨的结局成交开始，北京土地财政的盈亏平账已经开始——以商业用地换取土地收入补贴保障性住房和住宅用地开发继而增加供应，已经成为市政府确定的思路。

频繁的约谈

5月23日，杨斌正式确认接任海淀区代理区长隋振江出任北京市住建委主任，一个月后的7月4日，出身城建系统的杨斌与13家北京主流房地产开发企业进行了非正式会晤。

首创置业、首开集团、SOHO中国的主要负责人均向《中国经营报(微博)》记者证实，包括他们和已经退休的华远地产原总裁任志强都参加了这次非正式的会晤。“此次约谈，一共有13家房地产企业参加，以北京市的市属国企为主，外加几家在北京市场份额较大的全国性企业。”一位与会房企的老总向记者证实。

记者了解到，杨斌此次非正式会晤的内容主要集中在两方面，一是就保障性住房工作进度和任务的情况进行沟通交流;二是就当前市场的一些调控政策及其连带影响听取地产开发企业的反馈。

“这次会晤我们主要领会了政府两个方向的精神，第一是限购政策短期内不存在松动的可能，开发企业应该尽早调整心态，调整自身策略，不要人为地制造市场的波动与不稳定预期，与政府一道稳定房地产市场;第二是要认识到保障性住房工作的重要性，开发企业要积极参与保障性住房的建设，不要认为保障性住房与市场化房地产企业无关。”前述与会的开发企业负责人透露。

这已经不是第一次政府对开发企业的约谈。实际上，从2011年3月开始，北京市国土资源局、北京市住建委以及市委、市政府政策研究室，已经组织了多次不同形式的座谈、约谈以及会晤。其中规模较为集中的至少有3次。

“国土局的会晤主要是通报土地市场的情况，通报近期会有集中的土地入市，希望开发企业拿出积极的态度面对土地市场，尤其是那些包含保障性住房的地块，国土局希望开发商认识到，保障性住房的完成任务情况，将直接关乎政府对房地产市场调控的口径以及力度。”首创置业的一位负责人表示。

微妙土地

就在北京市政府不同部门三次约谈开发企业后，中服地块入市成交，最终以240亿元的总价微涨收场。“政府比较满意这个结果。”一位不愿具名的参与投标的企业负责人告诉记者。

7月初，北京市政府牵头成立“北京市保障性住房投资中心”，总投资高达100亿元，将作为北京市进行保障性住房融资、开发、建设的主要平台公司。北京市国土局一位官员透露，总投资中有超过45%比例的资金来自上一年度土地出让金的收入，而日后持续在这一平台内的初始启动投资，土地出让金也都将是主要来源之一。

于是，土地出让金能否“平账”，就成为了这一平台能否持久融资、开发的关键所在。记者从北京市国土局获得的资料显示，至6月30日，北京市出让土地114块，总面积10504447平方米，成交总值为327.23亿元。相比去年同期下降了48.2%。而住宅类土地出让金同比下滑了75.4%。2011年上半年仅为120.3亿元人民币。

“长此以往，北京市未来持续的对保障性住房的投入可能遇到资金来源的问题。”中原地产首席分析师张大伟表示。7月初，北京市陆续将会有超过20块的土地投入市场。而这也是国土局约谈开发企业通报土地市场情况的原因所在。

根据北京市政府公布的保障性住房工作进度，截至6月中旬，2011年新开工20万套保障性住房建设任务的用地供应已基本完成。其中保障房占住宅总用地52%，预计下半年的供应量将明显加速。

中原地产的分析认为，从7月供应的住宅地块可以看出，供应的地块依然以郊区热点新城为主，部分城区也有供应。市场对供应量的担忧将越来越小。楼市供应量将明显增加。新出让的住宅地块也大部分将配建保障房，预计年内保障房供应很可能占市场的6成以上。

“如果这些带有保障性住房的地块仍然被冷遇，明年北京市保障性住房的任务开工就会存在问题。”张大伟对记者说。

平账逻辑

正是在这样的背景下，北京市政府修改的CBD核心区九宗土地的评标规则。投标价格所占分值提高，由此前的40分提升至50分，而综合实力所占分值则相应下调，由40分降低至30分。“这可能表明，北京市政府认为之前六块地出让价格有些低了，希望此次的成交价格能够往上抬一抬。”一位参与投标的地产业人士对记者分析。

一位参与了6月北京市国土局约谈的开发企业负责人告诉记者，在这次约谈过程中，国土局强调了要对住宅用地市场持有积极的态度，但不能哄抢优质地块，不能制造涨价预期，“总之提了很多关于价格控制方面的要求，但对于商业地块，则没有提到。”他说。

此后，北京的开发商发现，北京市政府投入市场的商业地块明显增多。6月下旬，在崇文门菜市场地块的争夺中，北京土地出让的单价纪录，再次被刷新。事后，北京市国土局有关负责人对记者表示，崇文门菜市场地块系商业用地，对周边地价影响不大。

中原地产综合北京市住建委、国土资源局的数据分析显示，2011年上半年以来，已经签约的商业类地块合计为21块，规划建筑面积为3386755平方米，总出让金为174.38亿元;相比之下住宅则为20块，上半年出让金仅为120.3亿元。

北京房地产交易管理网数据显示：截至目前，北京商品房住宅库存有明显增加，相比调控前的92900套上涨了15.9%。而商业及办公则出现了下调。其中商业下调了8%，办公类单元下降了3.5%。“政府的意图在于通过商业地块的出让，换取土地出让金，这类地块以自用为主，对地价以及房价的上涨预期作用不大，此时换取的土地出让金，未来可以用于保障性住房的建设，确保这个硬任务的完成。”张大伟表示。