北京刚需盘销售渐显分化 放量区域竞争激烈

　　上周日，中粮万科长阳半岛开盘，推出220套房源，当日认购86套，销售率为39.1%，与此前该盘入市当天的销售率相比，下滑明显。本报记者 张晓蕊 摄

　　自房地产进入调控时间后，刚需盘一直是业内认为调控下符合大势、“最有前途”的产品种类。但记者近日走访了多个开盘的项目发现，与今年2月17日“京15条”刚刚颁布后的亮眼市场表现相比，不少明星刚需盘现在的销售热度已开始冷却。

　　随着市场逐步消化限购过滤后的刚需族客户，刚需盘集中的房山区域已展开“暗战”，争抢有限的客源。调控进入年中，一度受追捧的刚需盘在产品结构、区域定价策略方面也走入了值得探讨和细化的预警区间。

　　　　刚需盘放量区域“贴身肉搏”

　　以多次“日光”而闻名的明星楼盘中粮万科长阳半岛自去年7月开盘后，连续五次日光，但伴随严厉限购政策“京15条”落地后，其当日销售率一再走低。

　　而同样位于房山区长阳板块的芭蕾雨悦都，上周末推盘当日去化率约60%，也较“京15条”刚出台后，其3月初推盘当日销售率下降20%多。目前，房山长阳板块已经成为品牌刚需盘最集中的区域，绿地、城建、建工、首开、万科、中国铁建等房企均已在此地拉开阵势，争抢正在逐渐减少的“房票”。

　　对于刚需盘未来的市场走向，万科北京总经理毛大庆表示，不同区域的情况不同，房山区刚需盘供应量较大，形成了竞争。

　　不过据记者了解，刚需盘的市场走势也因区域存在冷热不均的趋势。万科位于西二旗即将开盘的金域华府项目，欲推900多套房源，但客户积累量已经达到6000组，虽然还未审核购房资格，但剔除一半水分，其蓄客量依旧充足。万科该项目负责人表示，这与区域的历史供应量有关，在供应量一直较小的“房饥渴”区域，由供需比可见刚需盘依然受到客户追捧。

　　　　户型分化导致交易量变化

　　从近期销售的热盘来看，刚需市场也显现了微妙的产品结构变化，刚需盘的小户型比例关乎其销售业绩。

　　万科长阳半岛第七次推盘产品偏大，拥有不少三居、四居改善型产品，而此次及时调整，回归小两居三居。芭蕾雨悦都认为，此次当日销售率下降与产品户型有关，此次没有上次热销的80平米两居。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰表示，因为“京15条”严厉的限购政策影响，刚需需求被逐渐消化以后市场购买力逐渐减少。现在紧凑型的刚需户型也有了分化，这需要开发商不停地调整。

　　除此之外，记者了解到，刚需族对于价格的敏感也更加明显。朝阳远洋一方在今年连续推出促销策略后，其当日销售率基本稳定在70%。芭蕾雨悦都上周末早于长阳半岛一天选房，为争抢客源，也推出全款9.2折，相比上一次开盘折扣提高2个百分点。高策顾问董事长李国平表示，在刚需市场，如果有大的品牌开发商带动调价，那么整体市场价格将跟随走低。

　　■ 预警信号

　　　　井喷区域开盘首日销售率下降

　　今日的房山区，在调控下发展如其名，已经“房子成山”，在“房票”购买力被消化3个多月后，这一品牌刚需盘扎堆的热区也显现了销售速率下滑的趋势。

　　去年7月，中粮万科长阳半岛首次开盘“日光”，成为调控下纯新盘低于预期开盘的典范。此后，其陆续开盘五次，均延续了“日光”纪录。但这一成绩从今年2月下旬“京15条”逐步落地后就开始“终结”。今年3月6日，长阳半岛第六次开盘，当日销售率为63%，而4月下旬第七次开盘当日去化率降至43%。上周日，中粮万科长阳半岛第八次开盘，推出220套房源，当日认购86套，销售率为39.1%，也为该盘入市以来的当日销售率新低。

　　当日销售率走低的情况同样出现在位于长阳半岛西边的首创芭蕾雨，上周六先于长阳半岛一天选房的首创芭蕾雨悦都当日去化率约60%，但是这样的成绩也较3月6日开盘的87%，大幅下滑。

　　据记者了解，目前的长阳板块已经进入了放量期。普通住宅项目有城建徜徉集、待售的建工建邦华庭，首开熙悦山。万科相关负责人认为，区域内在蓄客的项目，都将形成一定的竞争，分流客户。北京中原地产市场研究总监张大伟表示，截至目前，今年内房山长阳区域共推出11个项目，合计提供住宅4182套，签约2982套，签约率为71.3%。这一数字接近同期通州的四倍。

　　　小户型比例影响销售业绩

　　近期开盘的几个刚需盘，从销售数据上看，均已经显现了刚需族购买力的疲软，总价低、户型小的产品更受市场青睐。

　　今年4月，长阳半岛第七次开盘时，户型包括三居、四居等改善型产品，300套房当日销售率跌至43%。上周日其第八次开盘对户型作出了调整，主打85平米两居、100平米三居。在开盘现场的销控板上记者看到，销售最快的是85平米两居，100平米三居仍然销售缓慢。

　　户型对销售的影响也出现在首创芭蕾雨悦都。首创芭蕾雨上周六开盘，价格与上一期相当，但在户型上，上一期推出339套房，其中70%为80平米两居，当日销售率达到了87%。而此次开盘推出396套房，90%为90平米小三居户型，开盘当天销售200余套房，去化率约60%左右。

　　首创芭蕾雨项目相关负责人表示，去化率的降低主要是与两期的卖户型不同有关，面积更小、总价更低的两居对于刚需客群吸引力更大，而这次开盘没有80平米两居，没有把更多的客户吸引过来。

　　　　刚需族价格敏感度趋强

　　虽然刚需盘一直支撑着楼市成交量，其多为郊区纯新盘项目，价格相比其他产品已经较低，但是业内对于房价走势预期已经改变，随着刚需族的购买力不断下滑，也使得刚需族对刚需盘的价格更为敏感。

　　万科近日推盘的新项目幸福汇，位于房山窦店，虽然其地理位置比中粮万科长阳半岛更偏西南，但因其定价万元左右，完成了当日八成销售率。实际上在今年2月下旬限购政策出台后，万科幸福汇、金色漫香郡、保利花园等定价在“万元”左右的楼盘认购率在七成以上。

　　此外，芭蕾雨悦都近两次推盘也更突出性价比。此次产品更靠近地铁站以及首创奥特莱斯项目，但细究其折扣为全款9.2折、50%首付9.4折、贷款9.6折，比上一期各项折扣分别提高了2个百分点。不过，万科北京总经理毛大庆表示，长阳半岛若完成一个月内销售率六成的集团指标，则暂时不会调价。

　　思源经纪公司董事长兼总经理陶红兵表示，因为限购的原因，客户基数不够，刚需热销盘的销售率降低说明调控有效果。不过他认为，目前还不可能形成价格战。

　　记者了解到，房山即将入市的新盘如首开熙悦山、建邦华庭等开盘定价谨慎，仍选择低开。　

　　本报记者 张晓蕊 袁晓澜