方兴地产(0817)独资参与一级开发的湖南长沙梅溪湖新城项目，上月经长沙市政府以挂牌形式首次出售梅溪湖新城的两幅地块，结果令人失望，一幅商住地块以底价(1,500人民币/平方米)成交，另一幅纯商业地块流拍而回。
以现时成交价1,500人民币/平方米计算，贴近方兴支付补偿居民及兴建基础建设等一级开发所需的成本，我们估计这个项目几乎没有利润。由于梅溪湖新城是一个大型项目，方兴需要投入资金逾100亿人民币，这次土地挂牌结果增加了项目的不明朗因素，并抵销公司另一个项目北京金茂府开盘售价高于预期的利好消息。
方兴现价较每股资产净值3.65元有35%折让，基于梅溪湖新城项目的风险上升，我们认为折让幅度合理。我们把方兴目标价轻微调高至2.4元，相当于2011年15倍预期市盈率，重申「持有」评级。
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