开发商抱团取暖 香港资本觊觎内地市场

并不乐观的市场环境，让开发商之间抱团取暖的心态更为强烈。接连披露的几宗股权及债券交易背后，便隐藏着这种互惠互利的合作关系。

近期，香港地产商华人置业（00127.HK）入股恒大地产（03333.HK）的子公司，还购买佳兆业（01638.HK）的海外票据，短短一周内的两笔资本运作，都体现了华人置业对同行“撑到底”的态度。

种种迹象显示，在海外专业投资机构依然保持着对中国房地产调控政策的“谨慎”态度时，开发商之间的项目合作即股权更迭，已经开始变得频繁。

开发商间投资增加

如果说2007年那一轮房地产投资高潮中的明星是海外的房地产基金，那么这一轮，更像是自己人之间的一场合作游戏。

5月25日晚，奥园地产集团（03883.HK）发布公告称，公司全资附属公司奥园集团与高速集团、项目公司安徽省高速地产集团（苏州）有限公司签订合作协议，奥园集团将向项目公司的注册资本注资共4.5亿元人民币，注资完成后，奥园集团将拥有项目公司的60%股权，而项目公司也将成为奥园地产的控股公司。

奥园集团此番向安徽省高速地产注资完成后，后者将动用该笔款项使注册资本由3亿元人民币增加至7亿元人民币，而奥园也由此成为该项目的实际控制人。

就在一周前，同样是位于江苏省的一个项目的股权转让，则引起过更为广泛的关注。

5月中旬，恒大地产与华人置业均发布公告称，恒大将旗下一家名为GRANDDAY的子公司共49%的股权转让给华人置业，总交易金额为5亿美元（约38.75亿港元）。交易之前，恒大地产是这家子公司的全资控股公司。

尽管有报道显示，此番交易的平均楼面地价为4000元/平方米，较恒大当初仅约200多元/平方米的成本溢价约20倍，但华人置业在其公告中依然对此番交易作出了格外乐观的评价，称：此举让集团扩大了物业的市场份额，对集团在国内的发展有利。

对于华人置业的收购行为，海通国际发布的评论称，交易的溢价使得该项目的估值上升，利于双方的资产估值，属于双赢的交易。

事实上，已经告别单边上涨格局的房地产市场，已经让开发商变得越来越没有安全感，抱团取暖的情结日渐强烈。早在2009年，万科以及中海等开发巨头就已经预言，未来开发商之间的合作会更加频繁。

近期披露的交易，恐怕仅是“冰山一角”。仲量联行资本市场投资部经理刘裕通认为，调整的市场环境之下，开发商之间的投资机会明显增多了，而且未来还有进一步增加的趋势。

刘裕通透露，这一轮的股权合作明显体现在开发商之间，而海外的专业投资机构却相对谨慎。“海外机构对宏观调控心存担忧，因此近期谈的单虽然有增加，但真正签约的数量并不多。”

对于海外机构的担忧，一个颇为直接的佐证便是淡马锡对佳兆业投资的退出。资料显示，新加坡淡马锡控股在5月12日折价抛售其拥有佳兆业全部约8%的股权，套现约11.8亿港元，约合1.5亿美元。有分析评论，淡马锡的退场可能是不太看好内地房地产市场，担忧宏观调控的风险。

香港同行曲线投资

在股权合作的同时，香港地产商还在频繁购买内地房企的债券，以分享内地房地产市场的果实。

日前，佳兆业和华人置业同时发布公告称，前者在2010年4月发行3.5亿美元2015年到期13.5%优先票据的基础上，进一步发行本金总额3亿美元(约23.4亿港元)的额外2015年到期13.5%优先票据，华人置业集团的两个全资附属公司作为第一认购人，分别认购9000万美元及6000万美元；而1.5亿美元则由第二认购人刘銮雄认购。

同一时间，华人置业也发布公告称，公司与佳兆业订立认购协议，按认购协议条款及条件认购及购买本金合同1.5亿美元的相关新增票据。票据按年利率13.5%计息，于2011年10月28日起每半年分别于每年的4月28日及10月28日支付。

事实上，早在今年1月20日，佳兆业发布公告称，公司与华人置业附属公司新鸿基投资服务有限公司于1月19日订立认购协议，认购人同意认购及支付佳兆业将欲发行的本金总额为人民币20亿元，以美元结算的优先有抵押担保债券，债券按年利率8.5厘计算，预期债券将于2014年到期。

有业内人士评论，华人置业以及新鸿基正是以资本市场的手法玩转内地房地产市场。这也并非他们的首次运作，早在去年4月，这两家公司就包揽了恒大地产补充发行的6亿美元海外债券，票面利息同样高达13%。

华人置业表示，认购及购买相关新增票据将为公司提供机会，在现时低息环境下提高投资收入。此外，董事会也考虑到被投资公司是在中国内地从事大型住宅物业及综合商业物业的开发，而这与该公司计划加大内地业务的目标一致。

华人置业公司网站的资料显示，目前该集团在内地的项目主要集中于成都和重庆，再售和计划销售项目仅两三个。从某种程度上看，曲线投资内地开发商的债券，相对于并不熟悉内地市场的香港开发商来说，不失为一个聪明的选择。

例如华人置业发布的2010年业绩摘要显示，去年录得营业收入26亿港元，毛利13亿港元，其中来自物业销售方面的经营溢利约4亿港元。但其与新鸿基在恒大债券上的利息收益约4亿元人民币，足以与该集团的物业销售收益媲美。

可以预计，宏观调控对房价的打压将直接冲击开发商的利润率，在此背景之下，高息发行的开发商海外票据，有望成为手握重金的香港巨头们更安全和划算的投资方式。