北京将全面叫停商改住 部分在售楼盘称不受影响

限购政策的执行，令不少开发商和购房人将目光投向了“商改住”项目。近日，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》（下称《通知》）。该通知称，自6月1日起，商业、办公类项目将不得设计成住宅的格局出售。

北京房地产协会副秘书长陈志表示，这意味着“商改住”行为将被全面叫停。北京中原地产三级市场研究总监张大伟则向本报记者表示，该政策主要是针对规划审批阶段的项目，而已通过规划审批的项目应该不受约束。“至少6个月后才能在市场上看到该政策的影响。”

严控“商改住”

《通知》对商业用地各个环节的审批提出了更严格的要求，“开发企业要严格按照土地出让、立项核准、规划许可等相关部门批准文件组织商业、办公类项目开发建设，落实项目规划用途。”

对于LOFT等建设行为，《通知》明确规定：“对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。”此外，还要求“商业、办公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。”陈志分析，上述要求意味着，商业、办公类项目不得像住宅那样，每户设卫生间。

实际上，对于购房者而言，“商改住”项目潜藏着诸多风险。

“产权认证就是最大的问题，由于是商业用地改建成住宅，性质没有改变，消费者很可能拿不到产权证，再加上商业用途的土地产权一般为40年或者50年，如何续期尚无明确政策，法律上对这些问题都没有明确的规定和限制。再如，由于土地性质的原因，‘商改住’房屋每年都要征收房产税。”业内资深人士贾卧龙表示。

灰色地带

尽管过去两年，住房和城乡建设部曾多次提出对房地产开发领域规划违规及违规变更容积率的行为进行清查，但商改住项目一直处于“灰色地带”。近几年，北京以商业或办公楼性质立项，但最后以住宅或LOFT、商务公寓等形式出现的“商改住”项目层出不穷。

本报记者昨日走访了北京部分商改住项目，发现多数项目依旧热销，并未受到新政策的影响。

“我们项目不受限购令的限制，之前买过房也没关系，买多少套也没关系。”北京朝阳区某项目的一位销售人员告诉记者。尽管该项目开盘才1个月左右，但在项目的销控表上，可看到大部分房子已出售。

据销售人员介绍，该项目开盘价约为1.8万元/平方米，目前均价已升到2.2万元/平方米，未来再开盘的几栋楼还会涨价。当本报记者询问该项目是否为商业用地时，该销售人员含混地说：“项目不是商业用地，新政策针对的是商改住项目，而我们是商住两用项目，不受影响。购房者最终拿到的不是普通住宅的房产证，而是办公楼的房产证，但并不影响租售和居住。”

记者了解到，该项目当初进行挂牌的编号为“京土整储挂（朝）[2009]079号”，建筑使用性质为商业金融；出让年限为商业40年、综合50年。“根本没有所谓的‘商住两用’，那是开发商自己起的名字，市场上大部分商住两用项目，其实最初是商业或办公楼用地。”张大伟表示。

“我们项目是商住两用，跟商改住没有关系。”北京通州K2百合湾一位售楼员告诉记者。实际上，该项目新开的两栋楼只有50年产权。政府为控制住宅用地的供应量，保证住宅区域附近有充足的配套，会在不同的区域规划适当的商业用地。而开发商将招拍挂取得的商业用地擅自改建成公寓住宅，于是出现了这种40年产权的LOFT公寓。

而在“限购令”对住宅投资需求的抑制下，商改住项目由于不受约束，一直游离在调控政策之外。根据北京市房地产交易管理网的相关资料，目前北京有近50个商改住项目在售。