热钱杀入房产信托 银监会或出新规收紧业务

过去的10年，“房地产”缔造了数以万计的千万富翁。对于许多投资客来讲，在“房地产”行业喝汤，都比在其他行业“吃肉”油水大。然而自去年以来，受国家经济宏观调控的影响，抑制房地产的政策“成串儿”出台，房价上涨的预期日益渺茫，与之相伴的房地产股也持续萎靡不振。这两条通往“房地产”的投资之路堵上了，我们是否还有机会淘金？今年以来，房地产信托的年化收益率不断走高，越来越多的投资者走上了介入“房地产”的第三条通道：房地产信托。中国信托业协会公布的最新数据显示，今年以来，高收益率的房地产信托产品供销两旺，仅在一季度，投向房地产领域的新增信托项目金额就高达710.9亿元，同比增长12.5%。

变思路 卖房产买信托

“以前，我根本看不上信托，一年10%的收益，在股市，不就一个涨停板吗？和楼市两三年翻一番的回报更是没法儿比。但现在看，就信托的收益还算靠谱了”。曾在朋友圈有“地主婆”之称的孙艳红，自10年前买了顺义万科城市花园之后，先后在北京、苏州、三亚投资了六七套房，并且成为万科A股的忠实粉丝。去年年中盘点，孙艳红的房产总资产达到2300万元左右，股票市值达到350万元，是她30年工资的15倍。

去年年底，孙艳红再次盘点时，她的房产资产基本未涨，而股票市值还剩280万元。“看政府这种阵势，房价是非控制住不可，我估计，近两年房价大涨的可能性不大了，房地产股也没人看好。房价不涨就是跌呀，现在的CPI这么高，过两年再出房产税，还不如现在卖了，拿着钱找找其他投资机会呢。”孙艳红对记者说。于是，今年年初，孙艳红就开始考虑卖掉一两套房子，分散一下房产风险。让她发愁的是，卖了房子，钱没地儿放：放银行，利息还没有CPI高呢；买国债，基本都在3年以上，周期太长；投股市，去年的教训让她心有余悸；投古玩字画、黄金等，她一窍不通，惟一有点儿经验的就是房地产。

正在她纠结时，她的一位老同学姜女士给她开了窍：“你买房地产信托呀，每年10%的收益稳稳当当的。”据姜女士介绍，她从2002年北京荣丰2008项目的信托产品开始买，到现在先后买过20多款信托产品，基本没出过问题，都是按期回款，而且这几年的整体收益也近4倍了，虽然比不上直接买房投资回报高，但方便、安全、稳定。姜女士还告诉孙艳红，前年，买过中信在云南的一个旅游地产项目信托，收益是与房价挂钩的，保底年化收益率8%，但从目前来看，年化收益率能达到15%以上。

在姜女士的诱惑下，今年3月，孙艳红卖掉了东四环外世纪东方城的一套二居室，单价27000元，总价200万元左右，然后杀入信托产品领域。姜女士指点她，目前，卖信托的公司有60多家，要买就买大公司的，如中信、中融、中诚北国投等。4月份，孙艳红出手买了中融的一款房地产信托，两年期，年化收益率将近9%，这两天，她正关注北国投的一款房地产信托，年化收益率10%左右。

孙艳红向记者透露，今年下半年，她再看看股市有没有起色，如果还像现在这样，她打算把股票卖了，也投信托。另外，她说，受其影响，现在，她的弟弟以及一些同事都开始关注信托产品了。

收益高 客户问都不问出手阔绰

进入信托产品市场后，孙艳红有两个明显的感受：一个是房地产信托产品多。自从卖了房之后，她每天都在中信、中融、诺亚财富、中国信托业协会等相关网站转悠，几乎每天都能看见新的房地产信托产品出来。另一个感受是，没人把她太当回事。她当初还想呢，房地产信托产品那么多，而信托起步资金那么高，最少100万元起步，肯定是卖的多，买的少，那些信托公司的客户经理还不整天追着我，求着我买呀。没想到，实际上是倒过来，每次都是她从网站上看到一个不错的新产品后，主动给客户经理打电话，她联系的客户经理只是偶尔给她发个新产品的短信。

更想不到的是，有时，她知道一个新产品后，与客户经理联系，还没考虑好自己是不是买呢，人家告诉她已经卖完了。比如，上个月，她看到平安信托推出一款金地在深圳的别墅项目信托产品，同股同权，年化收益率可以达到20%。她想：金地我熟悉呀，是一家不错的房地产公司，可什么叫同股同权呢？问问吧。于是，给客户经理打电话，还没张嘴问她的问题呢，刚提“金地深圳别墅”6个字，客户经理就说：“抱歉，大姐，这款产品我们已经预约完了，我再给您推荐几款其他的产品吧……”后来，孙艳红才知道，客户经理发短信的顺序是：买过他们产品的老客户、1000万元以上的大客户、300万元以上的客户、其他散客。像她这样200万元级别的，就属于排在最后的散客，所以，有一些收益高的信托产品，客户经理还没通知到她呢，就已经被抢完了。

“现在，房地产信托产品是挺热的，没有特殊情况，一款一两个亿的产品，基本一两天就能预约完，半个月就能销售完。有的客户买信托时，还没了解清楚是什么项目、位置在哪儿、开发商是谁、用什么抵押呢，一看收益率10%，挺高的，就买了。”本市一家银行理财中心的赵经理向记者介绍。

赵经理分析，造成目前房地产信托产品热销的原因主要是市场上的钱比较多，而简单、安全、稳定的投资渠道又比较少，好多人还是对房地产比较感兴趣，觉得房地产利润高、回报高，当直接买房受限、房地产股持续萎靡又看不到前景时，就把钱投到房地产信托产品上来了，把信托当成奔往“房地产”这座富矿的第三条通道。

另外，普益财富信托研究员陈朋真认为，房地产信托收益高，也是热钱流入的原因之一。房地产信托的收益，是目前信托产品中收益最高的行业。根据他们公司的统计，今年以来，房地产信托产品的年化收益率为10.49%，工商企业为8.88%，基础设施为8.06%。从纵向看，房地产信托整体的收益率也在不断攀升。在2010年10月之前，房地产信托的最低收益率普遍在5.5%至6%之间，10月之后达到了6.6%，2010年初，房地产信托的最低收益率基本在7.5%左右，现在已经很少有8%以下的了。在平均收益方面，1月、2月、3月，房地产信托平均年化收益率更是达到了8.27%、9.25%、9.40%，目前，达到了10.49%，部分产品达到13%、14%，比如最近由四川信托发行的“长江畔·桂圆林生态墅区项目集合资金信托计划”，期限24个月，预期年化收益率达到14.50%。

成本高 风险累积切忌盲目

普益财富信托研究员陈朋真向记者介绍，其实房地产信托一直是信托公司比较看好的业务，但因为之前房地产公司从银行贷款的融资渠道比较畅通，加之银监会管制较严，房地产信托一直处于不冷不热的境地。去年5月“国四条”出台后，银行对房地产开发贷收紧，房地产公司从银行融资受困、股市融资也很难，被迫挤到信托市场，房地产信托开始渐热。很快，在去年年底，银监会颁布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，控制房地产信托业的增长。没想到，低迷了两个月后，从今年3月开始，房地产信托又热起来，截止到5月11日，已经发售了175款，可以说是一天一款，融资规模已近1000亿元，平均预期收益率还在不断走高。

对于目前的房地产信托热，接受记者采访的银行理财中心赵经理提醒说，预期收益率的不断走高，意味着开发商通过信托融资的成本在增加。据他介绍，以前，一款预期年化收益率8%的房地产信托产品，加上向信托公司、银行等相关机构支付的咨询费、托管费等财务顾问费用为5%，开发商的融资成本在13%左右，而现在，随着越来越多的开发商往信托上挤，承诺的预期年化收益率越来越高，平均达到10%左右，给信托公司的费用，也在加大，7%、8%很正常。那么，开发商的融资成本就将达到17%以上，这就需要开发商要有很高的利润。而在目前的市场行情下，开发商的利益应该是越来越低的。受到双方面的重压，开发商的压力很大，房地产信托的风险在不断累积。赵经理透露，行业内有传闻，银监会已经注意到了这种苗头，并对地产信托猛增的态势表示担忧，很可能于近期出台新规，进一步收紧房地产信托业务。

这个消息对开发商来说不是一件好事儿，但对于投资者来说是个利好，赵经理特别强调一点，对于投资者来说，不能把安全寄托于别人，信托产品以前没有出过事儿，并不代表着以后不会出事儿。虽然信托产品目前已经很成熟、很规范了，开发商通过信托寻求短期“过桥资金”的现象也很少了，但对于一些承诺很高收益的信托产品，不排除还有这种现象的可能，否则人家凭什么给你这么高的回报呀，回报是与风险对等的。所以，投资者选择产品时，一定要精选信托公司、了解开发商的抵押担保情况、资金去向、项目位置、未来前景等情况。

有过多年房地产信托投资经验的姜女士也说，这么多年，信托产品对投资者来说没有损失过，但房地产信托没有失败的项目不太可能，可能有的项目没做好，信托公司为了行业信誉，通过自身周转、同行拆借等方式解决了，因此，买大信托公司的小额信托对她来说是首选，万一项目有问题，大公司能托得住。她认为这一点对于像孙艳红这样刚“上路”的新手更加重要，不能光图收益高，折在半路。(李海霞）