许世坛：开发商净利润率不可能超30%

早报见习记者 王齐

许世坛透露，世茂房地产旗下的酒店业务将在港交所分拆上市，目前正在和香港联交所沟通。一旦上市，将可募集上百亿资金。

“房地产暴利是值得讨论的事情，我们内部算过一个账，净利润（率）不可能超过30%，因为超过30%，增值税太高。”

4月29日，昆山世贸广场，香港世茂集团董事局副主席兼常务副总裁许世坛接受早报记者采访时如是表示。

他进一步解释说，以世贸滨江为例，如果卖高至12万元/平方米，那么每平方米光增值税就要达到四五万元。

许世坛称，很多大型房地产开发企业净利润率都在百分之十几，超过20%的很少。房地产毛利率和净利润率还是要看市场的波动，好的时候像刚才说的，毛利率会有百分之三四十，净利润率会有20%左右。不好的时候比如2008年，10%都不到。

酒店业务分拆上市

此外，许世坛透露，世茂房地产（00813.HK）旗下的酒店业务将在港交所分拆上市，目前正在和香港联交所沟通。一旦上市，将可募集上百亿资金。

去年，酒店业务为世茂房地产带来十几亿元的收入。

许世坛称，现在在建和建成的五星级酒店有二三十家，未来两三年里，每年都有三四家酒店开业，届时旅游地产业务将有二三十个亿的租金收入。

关于世茂股份（600823.SH），许世坛表示，专注于商业地产的世茂股份未来将向“一站式服务”的全产业链方向发展。

“授信额度比较充足”

大规模推进旅游地产和商业地产，专业的运营团队是否能跟上企业扩张的步伐？

世茂股份旗下负责招商业务的商管公司总经理贾涛告诉早报记者，现在世贸股份一年基本推三至四个大项目，这也是充分考虑到管理团队的问题。

贾涛指出，现在很多公司在做产品的复制，世贸将研究管理模式的复制，这是未来解决团队问题的核心。

世茂股份4月30日发布的2011年一季报显示，该公司一季度实现营收9.9亿元，同比（比上年同期）减少0.4%；净利润1.77亿元，同比增长100.1%。

世茂股份称，一季度结算收入主要由商业地产销售产生。根据一季报，物业销售方面，世茂股份一季度实现合同签约额15.69亿元，同比增长55.3%；合同签约12.03万平方米。

“目前的格局是销售收入是企业回收资金的有效手段，今年世茂股份的销售收入预测会达到七八十亿元。”许世坛说。

在后续项目开发方面，世茂股份今年一季度的新开工面积达到14万平方米，竣工面积则达到8万平方米。

资金，是众多房企进军商业地产的拦路虎。许世坛表示，目前A股增发比较困难，但银行的贷款授信额度还是比较充足，世茂房地产有几百个亿的授信额度，世贸股份最少也有几十个亿的授信额度。

世茂股份明年考虑REITs

此外，许世坛表示，世茂股份明年会考虑REITs，现在已经在做准备工作。

所谓REITs，即房地产投资信托基金。

一般而言，REITs分两种方式运作：其一，是将REITs所募资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并拿这些物业所产生的现金流作为收益分给REITs的购买者；其二，是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs，把收益权（如每年的租金、按揭利息等）均等地分割成若干份收益凭证，出售给投资者，然后定期派发红利，这实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

中国指数研究院副院长陈晟4月29日在第四届商业地产年会上表示，国外是完全的RIETs运作，但是国内RIETs这一块进展非常慢。

根据中指院的研究数据，所有做商业地产的企业都把他们持有商业的目标比例定位在20%，但现在他们的持有面积大概只有5%。因此对开发商而言，当下是一个主动选择的时机。

(早报)