浙江规定房产调控政策不构成“不可抗力”

新华网杭州4月21日电 （记者裘立华）针对房地产调控新政密集出台带来的房屋买卖合同纠纷，浙江省高级人民法院21日召开新闻发布会称，其新出台的法律明确规定，房产调控政策不构成“不可抗力”。

发布会称，浙江省高级人民法院已于近期出台了《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》，指导全省法院依法妥善审理受房产新政策影响的房屋买卖合同纠纷案件。

《意见》共十三条。为维护交易诚信和市场稳定，《意见》规定，调控政策一般不影响房屋买卖合同的效力，一些买房人以合同内容与调控政策相悖为由主张无效。

对于调控政策是否构成“不可抗力”，《意见》规定，不构成“不可抗力”，但可能构成“不可归责于双方当事人的事由”或“情势变更”。

浙江高院民一庭庭长许惠春说：“依据民法原理，只有同时具备‘不能预见、不能避免和不能克服’三大要件的情形才属于‘不可抗力’；但频频出台的调控政策目标指向明确，买卖双方很难说不可预见、不可避免、不能克服。”

《意见》还明确，对调控前订立的合同中没有明确约定按揭付款，买方以受限贷政策影响而无法履约为由，请求解除合同的，法院不予支持；反之，约定按揭贷款的，如果买方举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致其无法履约，可以解除合同，出卖人返还收受的购房款或定金，但可请求承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失。而对于调控前订立的合同确因限购、禁购政策而无法继续履行的，当事人均可请求解除合同。

自去年初起，尤其是“国十条”以来，为遏制过快上涨的房价，国务院、相关部委及地方政府，针对“居高不下”的房地产市场，相继出台了一系列调控政策。今年“新国八条”又明确对不同购房者采取限贷、限购、禁购等措施。

“这些对房屋买卖合同当事人签订合同、履行义务产生了直接、重大影响。浙江乃至全国陆续出现了部分交易者以调控为由要求解除房屋买卖合同等诉讼。理论界和审判实践中，对调控政策是否属于‘不可抗力’，引起的房屋买卖合同纠纷是否适用‘情势变更’原则，具体案件如何处理等存在较大争议。”许惠春说。

为及时有效地指导审判实践，统一法律适用和司法裁判的尺度，浙江高院专门制定了《意见》。据了解，这也是全国第一个专门针对审理受房产新政策影响的房屋买卖案件的司法指导性意见。