住宅开发商转型 试探商业地产深浅

住宅开发商被迫转型，纷纷涉足商业地产，但目前这一领域水温怎样？格局如何？机会和陷阱何在？

□ 本刊记者 李慎 | 文

密集现身2010年业绩发布会的房地产高管，传递出一个重要信号——商业地产将成为未来发展的重点。传统住宅开发商涉足商业地产早已不是新鲜事，但正式对外表态，并明确透露在商业地产领域的投资金额，这是头一回。

目前，中国的商业地产行业发展刚起步，市场容量显然不如住宅大，挣钱也不远如住宅那么快和容易。住宅开发商“偏向虎山行”实属迫不得已，但商业地产领域目前的水温怎样，格局如何，机会和陷阱又是什么？

“试过才知深浅”

商业地产市场开发程度远不如住宅，但近两年来参与者骤增，未来可能形成内地开发商、香港的商业开发商、以及中国保险公司三足鼎立的局面。

根据仲量联行的数据，2010年中国房地产行业的投资总额约5万亿元，其中约71%是住宅，只有不到三成为商业地产，并且这一比例从2006年到2010年基本未变。

2010年商业地产的投资总额约为150亿美元，其中59%来自国内，34%来自亚太区投资者，约7%来自欧美。这其中，如果算上曲线进入的，欧美投资者的实际比例大于7%。欧美投资者多通过基金进入房地产，交易集中在“买卖”，而非开发。

在34%的亚太区投资者中，有一部分操作模式与欧美投资者类似，另一部分则是真正的商业地产开发商，如香港的太古地产、恒隆地产，以及新加坡的凯德置地。恒隆董事长陈启宗对财新《新世纪》记者称，“这些开发商是经历过1998年亚洲金融危机考验的优胜者”，他们是商业地产开发领域的先行者，也是住宅开发商进入该领域的榜样和未来的对手。

香港的商业地产开发商在内地布点已初具规模，并且项目成功率胜过内地开发商，成为当地的地标性建筑，如太古地产开发的北京三里屯Village，瑞安地产开发的上海新天地，和记黄埔在北京王府井开发的东方新天地等等。

而在目前内地商业地产开发商中，万达规模扩张最快，是佼佼者，但其模式也有争议。“死掉的是大多数，现在能看到的就是活下来的极小数。”万通地产副总周东权如此描绘中国商业地产的现状 。（参见本刊2010年第21期“商业地产勃兴”）

在活下来的案例中，万达集团的模式被认为不可复制。因为万达集团最早通过地方政府关系拿到成本低廉的土地，得以规模性扩张。这种扩张方式，在目前已很难重现，因为各种商业项目都在遍地开花，地方政府可选择空间普遍增大。

此外，大悦城和万象城因为背靠中粮集团和华润集团，资金实力雄厚，在扩张步伐中走得比较从容，也是大部分住宅开发商无法比肩的。而目前市场上一类以散售而非自持为主的开发商，以SOHO中国为代表，在业内看来并不是真正做商业地产。

相对住宅而言，中国商业地产的竞争不算激烈。但未来住宅开发商一哄而上会不会带来短期供应过量呢？世邦魏理仕中国区首席运营官金勇向财新《新世纪》记者表示，商业地产开发和住宅开发不一样。住宅周期短、规模化运作，量上来得很快；商业是技术活，周期长，做大不易，因此不用担心短期供应飙升。

金勇进一步解释称，商业地产的消费相对住宅更为理性，因为决策者是机构和公司，而且住宅看增值，商业看回报。评估一个商业项目的综合指标包括：租户的质量，租户的运营，租金的水平等。

目前这一轮喊出转型口号的开发商，几乎都有小试牛刀(微博)的经历。戴德梁行华北区商业部董事张家鹏认为，“试过才知道深浅，这一轮喊转型是相对成熟的表现。”

相比纷纷入场的住宅开发商，商业地产的另一重要参与者——险资对市场的影响更大。据统计，2010年保险公司可投向不动产的资金总额约150亿美元。仲量联行北京投资部董事庞树东透露，虽未大规模进场，但险资进场的预期，已使目前国内商业地产的投资回报率被压缩至历史最低，为6%左右，某些二线城市未来可能迎来一轮开发高潮。

消费增长“故事”

住宅市场正当调控，再讲“城市化故事”显然不合时宜，现在，开发商和各种房地产服务商最新的潮流是讲“消费增长的故事”。

仲量联行3月29日发布的“中国房地产投资白皮书”称，中央政府鼓励提升居民消费从而促进经济发展的政策，加之全国范围内城市居民收入的稳定增长，增强了投资者拓展业务的信心，“中国居民消费增长”的故事无论是对房地产基金管理者还是其背后的原始投资人都将具有无法抵御的吸引力。

3月22日，世茂房地产董事长许荣茂在2010年业绩发布会上表示，“十二五”规划里写得很清楚，重点发展服务业及先进制造业，传统产业大部分要淘汰，一些类似来料加工的劳动力行业，或者回报很低、风险很大的企业，要改进。所以，“我们的投资也会据此做相应调整，以往销售主要靠住宅，现在会多涉及商业、旅游。”

住宅开发，其本质是制造业，而商业地产更偏重服务业，两者商业模式完全不同。金勇向财新《新世纪》记者解释称，住宅开发讲求产业化、规模化，追求速度和占有上游的资源，即土地，土地越多越能做规模。但商业的服务链条更长，前期开发建设只占三分之一，租赁、招商占三分之一，后期运营管理占三分之一，因此，商业开发是三分之二服务业和三分之一制造业的组合。

一位上市房地产企业内部人士向财新《新世纪》记者表示，商业、零售不仅没有调控压力，反而受到政策鼓励，这是对开发商最大的吸引力。住宅开发商转型做商业地产也是顺势而为。

目前一线城市土地市场上，体量较大的住宅用地已非常罕见。与捆绑保障房类似，现在政府在出让住宅用地时，往往捆绑一定比例的商业用地，这对开发商拿地提出了更高要求。上述房企内部人士表示，“这表明，政府希望开发商能够在做住宅同时，多做些商业带动周边居民消费。因此，开发商必须具备做商业的能力，否则连地都拿不到。”

商业地产范围很广，住宅开发商更看好综合体和写字楼。综合体是综合商业、办公、居住、展览、餐饮等诸多城市生活空间的多功能一体商圈。根据仲量联行的数据，在2010年商业地产总投资中，37%为写字楼，37%为综合体；2009年写字楼和综合体占比分别为61%和13%。这两类业态占到了商业地产投资的大半。

庞树东认为，住宅开发商更适合做综合体，一个重要原因是，目前内地几乎所有商业地产项目都依赖“以住养商”模式，即通过综合体中住宅的销售回款，支持商业长期运营，若无住宅销售的资金沉淀，商业部分很难维持。

商业地产的培育期漫长，高风险，但也有高回报。业内人士透露，香港开发商恒隆地产在内地做的恒隆广场，前八年几乎都是亏损，但在第八年以后，每年回报都是50%。恒隆董事长陈启宗曾表示，恒隆广场100%用自有资金做，不贷款的原因是项目前几年的回报太少，甚至无法负担贷款利息，这显示出商业运营的艰苦。

金勇认为，较之商业零售，办公楼如果定位准，销售相对容易。办公楼取决于位置，设计简单，招租和运营也比商场好操作。但办公楼一旦前期定位出错，以后再改的难度就非常大。比如一栋楼租户的定位，是租给几个大客户，还是多个小客户，与大楼电梯的设计直接相关。如果定位错误，就没法改了。

张家鹏透露，目前信贷持续从紧，即便是做商业项目开发，开发商贷款仍旧比较难，因此从中国的金融环境来看，综合体还是适合开发商的主流项目，因为只做商铺的话，很难平衡资金流，而综合体的最大优势是可以先卖住宅，回笼一部分资金。

第一步是放下身段

在上海，商场门口配备服务生负责开关门；但在沈阳，这却是不被接受的，顾客往往连门都不愿意进。类似的细节，需要开发商在后期运营中一点点发现、修改，这不仅需要付出极大耐心，也需要开发商降低身段、千锤百炼。

张家鹏认为，从典型的卖方市场转到买方市场，住宅开发商转型首先需要转变思想观念。近年来，住宅市场一直是卖方市场，开发商扮演比较强势的主导地位，根本不愁房子卖不出去；但是商业地产完全是反过来，招商时不仅不能期待租金有多高，有时还要贴装修，并且得放下身段来跟租户沟通，“这个看起来简单，但实际上非常难做到。”

据财新《新世纪》记者了解，这也是最近正处转型初期的开发商普遍遇到的问题。住宅开发商在与商业地产的租户洽谈时，依照做住宅的经验，要求客户“你们都拿提案吧”，或者“让客户来见我”。这种强势的甲方作风碰了一鼻子灰，很多商业项目中重要的大客户（如沃尔玛、知名影院等）往往根本不会与这种开发商谈。

不仅如此，与住宅“房子卖出去就基本不管了”不同，商业地产的后期运营非常重要，开发商需要提供各种服务，为租户解决问题，这需要付诸很大的耐心。但在住宅开发中，除了万科、龙湖、绿城等知名企业拥有自己的物业团队，大部分开发商的物业都交给了物业公司，不用为后期负责。

陈启宗曾向财新《新世纪》记者表达了他的担忧，即开发商在商业和住宅之间反复。他表示，“现在很多搞商业房地产的人，没有耐心去学，住宅好了，又跑回住宅去了，以量取胜。”

长此以往，中国还会有很多差劲的商业地产项目继续涌现。

但住宅开发商转型做商业地产，也有其独特优势。金勇分析称，住宅开发商的优势体现在：管理项目的经验，政府沟通的经验，对土地的判断等等。住宅开发商的转型，有两种模式，一是完全建立自己的队伍，这相对较难，因为服务链条长，需要很大的团队，房地产公司往往没有能力把每条线都建立起来。二是成为资源整合商，将专业性强、开发商不熟悉的业务充分外包，比如业态的比例分割、设计的评审、施工监理、早期租赁（预租赁）等等。