保障房BOT方兴未艾 地产商渐成融资杠杆

中央开“粮票”，地方筹资金。

尽管中西部省区可以逐年拿到来自中央财政的转移支付，但是对于绝大部分省区市的政府而言，分解之后的1000万套保障性安居工程任务所需的建设资金，仍然需要自己筹措。

似乎是感受到了不少地产商对保障性安居工程项目的浓厚兴趣，目前，青岛、杭州、南京等地方政府开始越来越多的尝试将房地产开发企业引入保障性住房的开发与建设当中。

对于地方政府而言，与开发企业工程和建设能力同等重要的是，地产商在参与保障性住房项目过程中的融资杠杆功能，能够从一定程度上解决1000万套保障房“钱从何来”的复杂命题。

BOT融资杠杆

1000万套保障性安居工程住房任务的重压之下，原本只在基础设施建设领域内盛行的BOT模式(即“建设-运营-移交”模式)，在保障性住房建设开发领域内方兴未艾。绿城建设集团董事长曹舟南向《中国经营报(微博)》记者表示，在该集团接触的地方政府保障性住房代建业务中，包含垫资的BOT模式确实不少。

他承认，在与南京市政府的接触与谈判过程中，南京市政府提出了绿城方面垫资开发运营保障性住房的要求。

记者了解到，垫资并非是南京市一地的“专利”。在绝大多数通过商品房用地配建保障性住房的城市中，都存在开发企业垫资开发运营的方式。万科北京(公司)相关负责人向记者证实，该公司在北京开发的回龙观项目配建有限价商品房，这部分项目的开发资金由万科北京公司融资并进行开发建设，而后再由政府审核购买人资格，进行销售。

绿城北方建设总经理封晓康告诉记者，该公司在北京开发的诚园项目中，也配建有政府的保障性住房，其运作模式与万科相同。封晓康表示，诚园项目总的保障性住房建设与开发在贷款利率等方面和诚园项目的商品房“一视同仁”，待开发完成之后，由政府再行回购。

曹舟南将这种模式称为BOT模式，即由开发企业通过融资或者支付自有资金，对保障性住房项目进行开发、运营，然后再完全成熟后，通过回购或者审定购买资格等方式，向政府进行移交。

2011年3月，住房和城乡建设部(下称住建部)与全国各省、自治区直辖市和计划单列市签订《保障性住房落实责任书》，这份责任书将1000万套保障性安居工程住房的任务直接分摊至地方政府，并要求必须于2011年10月31日前全部开工建设，并将进行督察落实，对于逾期不予落实者，将对地方行政首长直接问责。

显然，在保障性住房的BOT模式中，开发企业的“垫资”将不可避免。

尚无明确指引

“我飞到全国去谈判，企业介入保障房开发，一个地方政府一个模式，个个都不一样。”曹舟南说。由于希望把保障性住房的代建业务比例在未来几年扩充到整个代建业务的40%，曹舟南和他的团队辗转于各个城市之间。

目前，绿城建设集团已经承揽了包括青岛李沧区旧城改造、杭州市保障性住房开发、南京市保障性住房开发等多个城市保障性住房项目的建设、开发和运营。但是与地方政府的合作模式，五花八门，方法各异。

记者了解到，目前地方政府围绕房地产企业的参与保障性住房建设，大约有三种模式。一是纯代建，即政府提供土地、资金，开发企业只是完成工程建设、管理的工作，在此基础上提取整个保障性住房销售额(公租房为政府回购金额)5%~8%的项目管理费。二是BOT模式，即政府提供土地或由开发企业通过竞地价限房价的方式，获得土地，由开发企业融资开发，再由政府回购或由政府审定销售。

第三种模式则相对复杂，即房地产企业从前期就开始介入土地整理的拆迁工作，后期再负责建设、开发，直至最终销售完成回款——绿城在青岛李沧区的项目，即属于这种模式。

山东省建设厅的一位官员告诉记者，目前对于保障性安居工程所需资金的问题，从中央政府层面，只给出了“鼓励银行长期信贷予以支持”、“住房公积金增值部分试点用于保障性住房建设”等原则性的规定，并无更为详细的举措下发，地方也是充分发挥在这方面的灵活性与创造性，以期解决问题。

住房和城乡建设部的官员则向记者表示，对于保障性住房的中央财政转移支付，随着保障性安居工程任务的加重，力度将会加大。目前，正在会同财政部研究具体的各省转移支付的额度。至于其他的资金配套具体政策，这位官员建议向其他相关部门询问。

房企微利算账

几乎任何一个开发企业都难以忽视十二五期间3600万套保障性安居工程形成的巨大蛋糕，企业希望能在微利的模式下，参与这个蛋糕的分配，或者说，与地方政府共同做成这个蛋糕。

针对参与保障性住房开发建设的利润问题，万科股份有限公司总裁郁亮就表示，原则上万科参与的保障性住房项目，只赚取每平方米1元的利润，但前提是必须纯代建，万科不进行垫资。

“万科在某一个城市曾经遇到过这样的情况，万科的工期、建设等都没有问题，但是政府迟迟不能审定合格购买者的名单，从而导致万科无法进行财务结算，造成很大的风险。”郁亮解释说。

出于这样的逻辑，郁亮表示，在不垫资的情况下，万科会适度控制参与保障性住房的开发与建设的规模，“挣一元钱的利润是对股东有所交代，低利润也要参与保障性住房建设，则是我们进行业第一的社会责任，证明我们还流着道德的血。”他说。

“保障性住房是国家‘十二五’规划的重要事项，从政府目前的一系列政策来看，凸显出政府接长保障性住房一只短腿的决心，同时，保障性住房也将成为高房价的减震器。”中信地产的负责人表示，一定会积极响应政府号召，建设保障性住房，这也是房地产企业应该尽到的社会责任。