凌克重构金地 打造复合型地产开发商

3月18日，发完年报后的第一天。这一天，伴随金地董事长凌克的是紧锣密鼓的行程。早上7点半起床，简单吃完早餐后，凌克直奔南京禄口机场，等待着他的是下午举行的机构投资者交流会。

此次南京之行，是为了考察一个体育公园项目，这是一个面积达2500亩的大型项目，除了开发地产，凌克准备在这里兴建他力推的网球场等体育设施。

在会后的独家专访中，凌克的雄心与野心跃然纸上。在凌克看来，五年后的金地将是最具规模、最具竞争力的一家复合型地产公司，总资产要达到3000亿元，和今天的长江实业差不多。

为此，凌克试图重构金地。在凌克的规划中，金地将是一家以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展的复合型地产开发商。

在凌克看来，金地就像一列已经上了轨道的火车，它或会审时调速，但不会偏离其原有的轨道。

和王石一样，凌克今年最大的愿望就是去美国读书，这一计划已在凌克心目中酝酿多年。不过，这位有着地产界“教授”之称的董事长实在太忙，工作、学习、陪家人和打网球占据着凌克日常生活的绝大部分时间。

规模发力

对于2011年的金地而言，400亿是底部而不是天花板。和外界的说法大致相似，凌克对金地2011年的销售预测是400亿以上，至于到底超越400亿多少，凌克笑而不言。“我们希望不要低于400亿，实现30%—40%的增长，这个金地还是可以做得到。”凌克说。

答案或许就在数据里。2010年以来，金地在销售上划过了一条陡峭的曲线。

在金地2010年283亿元的销售构成中，上半年销售仅为54亿元，而三、四季度销售额达到了100亿元和130亿元，呈现出明显的“前低后高”走势。

对此，凌克的解释是，2009年新开工较谨慎，仅为141.6万平方米，导致2010年新增可售供应不足。

经历了2010年上半年尴尬的表现，三、四季度均过百亿的销售额也反映出金地的爆发潜能。金地在规模上的放量正是从去年下半年开始。

对于外界猜测的庞大的可售房源，凌克给出了具体数字，“2011年可售房源将达到406万平方米，较2010年增长42%”。若以2010年12372元/平方米的销售均价估算，这些房源将为金地贡献500亿元左右的销售收入，如果去化率仍旧保持在80%的水平，金地2011年的销售额将突破400亿。

实际情况可能乐观一些，2010年9月之后，金地的销售均价随着供应结构的变化有所攀升。

数据显示，2010年1-9月，金地的销售均价为1.15万元/平方米，随着西安湖城大境和上海天御两个高端项目入市，10月金地的均价上升到1.24万元/平方米，到了12月，金地的销售均价为1.58万元/平方米。最新的销售数据显示，2011年1-2月份，金地的销售均价仍维持在1.39万元/平方米。

均价的攀升与金地的供应结构调整有关。2010年8月，金地正式进入高端产品市场，其天字系列一号作品上海“金地天御”均价在2.8万元/平方米左右，同时在2010上海秋季房展会上，金地在全国最高端的项目金地天境也首次亮相，售价同样不菲。在西安，同属高端系列的湖城大境也公开发售，去化率达84%，金地的高端产品一定程度上得到了市场的认可。

在华南地区，金地今年将推出三大高端项目，其销售额将占深圳公司全年100亿销售目标的40%-50%。上海地区今年预计的150亿销售额中，高端项目的比例也有所提升。

高端项目在全国范围内的放量将不可避免地推高均价，按照华泰联合证券分析师鱼晋华的分析，金地2011年首次置业和刚性需求的推盘比例将下降至40%，而针对改善性需求的推盘比例将升高至35%，豪宅比例为25%。

鱼晋华预计，金地2011年销售均价将会提升至1.5万元/平方米。按此计算，金地2011年的可售资源将超过600亿元。

不仅是价格，金地大规模的供应也将在今后几年得到延续。凌克透露，2011年的在建面积达到800万平方米，比2010年增长19%，这将保证未来的业绩增长。

在凌克看来，在保持合理的效益水平下，规模增长将是金地未来几年发展的战略主线。实际上，在规模指标上，金地近三年表现优异。净资产由2008年的93亿元增长到2010年底的177亿元；净利润则从2008年的8.4亿元增长到2010年的近27亿元，年复合增长率接近80%。

将销售额从280亿做到500亿，凌克打算用一年的时间，而将总资产从728亿元做到3000亿元，凌克定的时间是五年。在凌克看来，五年后的金地将是一家全世界最具规模、最具竞争力的复合地产公司，总资产要达到3000亿元，和今天的长江实业差不多。

战略重构

和不断飙升的规模相对应的是金地战略上的重大调整。

因为复合型意味着，金地将告别过去十年房地产行业共有的爆发式、蛮荒式生长，复合型也意味着五年后的金地将不再是一个纯粹的住宅开发商。

凌克说，在未来5年，金地集团战略转型势在必行。集团将由单一业务的住宅开发公司向住宅开发为主、商业开发运营和房地产金融为两翼的“一体两翼”的企业集团演进。

“未来5年我们一方面将继续保持并不断扩大在住宅产业领域的优势，通过城市布局与产品系列有机结合，进行规模扩张；另一方面也将加大在金融产业和商业地产的投入，将地产开发与金融进行有机结合，逐步往房地产产业链的上游移动，通过产融一体化来创造持续的盈利能力，将金地打造成一个综合性的地产开发商。”凌克表示。

为了完成这种战略转型，金地在2010年成立了专业的房地产基金公司稳盛投资和专注商业的商业地产公司。

许多事情让凌克回味。2009年，金地与平安信托签署了三年100亿元的合作投资框架协议；2010年，稳盛投资深化与UBS、平安信托等伙伴的战略合作关系，为公司快速发展提供充足资金保障。

就在此前不久，金地与瑞银环球合作发起的房地产基金第二次募集完成，截至目前规模达2亿美元。在凌克看来，与金融结合，是房地产企业继“上市”与“全国化”之后的战略性机遇。“房地产金融不仅是企业开辟多元化融资渠道的途径之一，更能直接拉动公司主业发展。”凌克说。

凌克预计2011年稳盛投资管理的房地产基金规模能够达到50亿元人民币，并将继续发起设立由稳盛基金募集和管理的美元基金和人民币基金，希望在三年内成长为管理百亿资产规模、有强大产品开发销售能力、依照国际化标准运作、市场领先的基金管理公司而未来五年内的规划则是600亿。

这其中的支撑逻辑是，金地曾经和顾问公司做过一项分析，分析显示，到2015年，预计投资中国房地产的第三方资金总额可达9100亿元人民币。

作为两翼中的另外一翼，商业地产在2010年也有了实质性的进展。2010年成立的商业地产公司，已完成了组织架构的搭建，正式进入创业实操阶段。“为了发展商业地产，金地在国内外聘请了最优秀的人才进入金地，组成一个很好的管理团队”。

金地计划在2011年投资1—2个综合体项目,力争在5年内使商业地产的投资占整个集团的20%。凌克同样为商业地产设立了五年发展规划，争取未来5年里在全国投资20个综合体，使商业资产总额达到600亿，再创一个今天的金地集团。

战略在变，管控也要变。凌克称，未来金地集团各子公司将承担开发商、投资商、基金管理等专业化角色，而集团总部主要负责整体统筹、调度，以实现各业务板块的协同。

格局之变

在史上最严厉宏观调控面前，发生变化的不仅是单个公司。重压之下，各公司发展取向的差异性逐步显现，这种差异在地产标杆公司中表现明显。

事实上，在确立了向住宅开发为主、商业开发与运营和房地产金融为两翼的“一体两翼”的企业集团演进后，金地表现出了一条迥异于万科和保利的发展道路。

万科和保利始终坚持着普通住宅、快速周转的开发模式，而金地则逐步向中高端住宅、地产金融协同迈进。在国泰君安地产分析师孙建平看来，万科和保利都成立了商业地产公司，但金地还成立了稳盛投资公司，这是未来的房地产基金管理公司的雏形。

正是由于这种差异，金地为自己建立了独特的坐标系。在凌克看来，金地必须向新鸿基、长江实业和嘉德置地学习。

凌克分析，嘉德置地的总资产是2800亿，销售额是378亿，这说明嘉德的住宅业务比例不是很高，否则销售总额会高过400多亿。此外，嘉德市值1800亿，利润63亿，这几项指标应该还有很大的提升空间，所以金地要学习他们的优势，同时金地也有信心要达到他们现在的规模。

“新鸿基现在总资产3500个亿，销售收入332亿，营业收入也做得不是太高，但是净利润很高，达286亿，金地要做得非常好才能做到这一点。总市值3150亿，这个市值和总资产的配率也非常好，这就是全世界最好的公司应该具有的表现。”凌克表示。

这三者均是金地力求追赶的目标。“五年后，金地的总资产将达到3000亿元，达到长江实业现在的规模。”

重回第一梯队一直是凌克的诉求，在形成全国性品牌，并在发展模式、市场定位、产品形象等方面构筑独特的竞争力后，金地已具备这种素质。

目前，以销售额计算，金地的排名在13位，但凌克并不认同这种排位方法，“我认为金地现在真实的排名在11位左右，根据我们现在的能力应该在第七位。”凌克说。

凌克的依据是排名相对靠前总资产和净资产，“净资产摆在那里，我们是第八位。如果再做好一点，可以争取到第七位”。

在凌克看来，房地产行业向上发展的趋势并没有改变，这是由于支撑地产行业持续发展的根基仍未改变。因此未来房地产行业规模增长仍然是主旋律。

长期的调控政策将推动房地产市场的整合以及差异化发展。体量小、资金压力比较大的中小型房地产企业将面临严峻考验，甚至退出市场；优质资源将进一步向规模化、资金实力雄厚的房地产企业倾斜，行业的整合程度更高。另一方面，随着产业链上下游新业务领域的逐步发展，更多发展商将会优化业务结构，形成差异化的核心竞争力，并有可能延伸到住宅市场以外的相关产业。未来，超大规模房地产企业不仅仅会出现在传统住宅地产领域，在商业地产、地产金融等业务领域也会出现世界排名前十的中国房企。

值得注意的是，凌克的视野不仅仅在中国。在他眼里，未来新兴的市场，包括亚洲（中国、印度）、南美（巴西）和非洲将形成推动全球经济增长的新的主导力量。“长远来讲，我们需要面向国际市场，分享新兴国家经济增长红利，为此我们将不断提升把握国际市场趋势的能力，努力将业务推向全球，把中国城市化的经验与能力带向海外，并据此形成一个最具竞争力的、国际一流的复合型地产企业。当然，要走的路还很长，但是中国的企业需要这样的视野和抱负。”