何车：新世界发展业绩胜预期 同类股中PE最低

新世界发展（00017.HK）上周一中午宣布中期业绩，当日收市14港元，上周五收14.26港元，一周升幅3.1%，与恒生地产指数相若。新世界业绩优于预期，未升得够。

“上车落车”上一次推介新世界，在去年12月24日，推介前14.64港元，今年1月最高见16.48港元，累积升幅13%，现已打回原形。今年以来，新世界回落2.3%，恒生指数微升1.6%。

■2011年（6月年结）上半年，新世界营业额150.76亿港元，按年上升24%。半年纯利43.53亿港元，按年回落24%；半年EPS1.10港元，跌26%。半年业绩倒退，是因为期内投资物业重估盈余19.74亿港元，减少17%。不计这个项目及其他特殊项目，半年核心盈利23.4亿港元，按年上升30%，较市场预期为佳。

旗下新世界中国（00917.HK，新世界占66.07%）业绩出色，半年赚15.08亿港元，大增60%；新创建（00659.HK，新世界占59.16%）半年赚23.91亿港元，微升4%；新世界百货（00825.HK，新世界占72.29%）半年盈利2.95亿港元，升8%。

新世界上半年的租金收入为5.37亿港元，按年下跌9%，原因是尖沙咀的新世界中心去年关闭重建，其余投资物业皆有满意的出租率。

集团旗下酒店的入住率上升，平均房租亦增加，09年开业的尖沙咀凯悦酒店及沙田凯悦酒店，业务理想，入住率及平均房价分别按年上升83%及24%。目前，管理旗下酒店共有10家。

建筑业务按年下跌57%，去年底手头合约为186亿港元。

新世界即将推售的物业有大坑春晖台、沙田车公庙站、马鞍山落禾沙、元朗大棠路、元朗唐人新村等共4,599个住宅单位，有逾140个存货单位货尾。

同类股中PE最低

■新世界2011年全年盈利预测65亿港元，较2010年（116.13亿港元）大跌44%；下跌原因只是因为投资物业重估盈余难与2010年的47.66亿港元相比。预测EPS1.64元，跌幅相若。

新世界现价14.26港元，往绩PE 4.8倍，预期虽回升至8.7倍，仍是大型地产股中最低的。恒生地产指数平均预期PE 15.6倍，新世界有折让近4成半。

■2010年12月底，新世界每股账面NAV（股东资金总数940.63亿港元）23.70港元，PB仅0.65倍。中大型地产股中，只有鹰君（00041.HK）PB低过新世界。

鹰君2010年（12月年结）重投投资物业大增值，每股账面NAV由35.9港元大增至46.2港元，PB 0.57倍。

恒生地产指数平均PB 1.19倍。希慎（00014.HK）属收租股，以前账面PB亦较低，但股价由去年20港元以下升至现价35.95港元后，PB已增至1.12倍（股价未急升前，PB0.61倍，与现时新世界相若）。

实际PB仅0.49倍

■23.70港元只是新世界的账面NAV，全面再秤，估计实际NAV可达29港元，实际PB仅0.49倍。其他地产股，情况亦是实际NAV高过账面NAV，但以实际PB计算，仍是新世界数一数二最低。

■2010年底，新世界手上现金206.03亿港元，银行借贷537.93亿港元，净借贷331.90亿港元，净借贷比率27%，处安全水平。

农地土储多是卖点

■新世界在元朗、沙田／大埔、粉岭、西贡及屯门，拥有土地2,058万平方呎，应占1,863万平方呎，正待改变用途。农地储备丰厚，是新世界的一项卖点。

农地以外，新世界在港九新界（不计农地）拥有应占楼面土储871万平方呎。

●尽管新世界并无股价Catalyst，现价仍然偏低。实际PB0.49倍升上区区的0.65倍，代表值18.90港元；升上0.70倍，值20.30港元。（香港证券商给予新世界平均目标价18.02港元。）（2011年3月7日周一）

同场加映︰短炒首国 上见1.4港元

“同场加映”上周@1.96元推介西王糖业（02088.HK），最高见2.26港元，暴升15.3%，收2.20港元，升12.2%，跑赢大市。今周推介首长国际（00697.HK）。

上周五，个别钢铁股异动，先是马鞍山钢铁（00323）弹上4.28港元，升7.3%，收4.22港元，升5.8%，成交由前市的607万股激增至5,808万股（增8.6倍）。首国则由前市1.18港元弹上1.23港元，升幅4.2%，成交由前市的1,125万股增至5,971万股（增4.3倍）。

捕捉短炒机会，宜向首国下手。2010年（12月年结）上半年，首国赚4.34亿港元，扭转对上年度见红8.73亿港元局面；拥有24.4%的福山能源（00639.HK）生产焦煤，亦见好景，半年盈利8.37亿港元，已相等于对上年度全年的74%。

首国09年往绩PE 133.7倍（是年度盈利仅7,167万港元），彭博综合证券商预测，2010年PE 13.2倍，虽非太低，但较马钢的24.9倍，抵敲得多。

首国2010年6月底每股账面NAV 1.10港元，现价PB 1.11倍，亦不见得偏高。

市况波动，短炒首国，暂不宜将目标设得太高，1.40港元差不多矣。