楼市限购令不断升级 一房多证面临后遗症

一房多证悲喜剧：躲过初一躲不过十五

胡芳洁

2006年以后，有开发商为了逃避“90/70”政策，将一些户型较大的房屋设计成由多个房产证组合而成出售。这些房屋的购买者，恐怕没有料到，几年后，会出现“限购令”，而“一房多证”的房屋正中“限购令”的枪口，限购令不断升级，“一房多证”的买房人，不得不面临上一轮调控所带来的后遗症。

困境

限购令，一般涉及两方面的限制：一是购房人的身份，即是外地户籍还是本地户籍；二是买房人所持房屋的多少，“一房多证”房屋，正好直接关乎这一点。

以北京为例，北京户籍家庭，不能购买第三套房，外地户籍家庭，不能购买第二套房。“一房多证”房屋尽管实质上只是一套房，但因为登记了多个房产证，则被认定持有多套房，持有人因此丧失了再买房的资格；如果要购买这样的房子，意味着购买者是购买多套住房，买房人可能也因为超出购买套数，而无法购买。

石先生就亲身经历了 “一房多证”在北京两轮限购令下的尴尬局面。

2010年初，石先生一家打算买一套高端住房，改善居住条件，经过一轮比较，看中了位于国家森林公园附近的万达大湖公馆的一套215平方米的房屋，总价700多万元。

石先生定下来要买这套房时，已经到了2010年4月。他发现，这套200多平方米的房屋，竟然由三个房产证组成，大卧室、客厅、厨房和小卧室，分别属于三个不同的房产证。

当时还没有任何限购政策，多个房产证对这笔交易并没有影响，石先生打算筹钱支付一部分房款，剩余房款采用银行按揭贷款。

然而，交易还没有完成，时间很快就到了五一。2010年5月1日之后，北京楼市调控细则出台，限购令也随之而来，石先生名下本来就有房，一下子购入三个房产证，政策已不允许。根据当时的限购政策，本地人和外地人，只能新购买一套房。

因为石先生一家看中了这套房，打算在此居住，并不打算放弃，但眼下购买已成问题，后来，石先生决定采用三个房产证由家里不同的人认购的方式来买这套房，即自己认购其中一个房产证，父母认购一个，妹妹认购一个。

购买资格的问题解决了，但是银行贷款出了问题，当时银行表示这套房子的产权特殊，无法放贷款。石先生接下来只得筹全款来购买。

石先生名下本来就有多套房产，他出售了一套房屋，获得房款400多万元，这套房他一直在挂牌出售，作为筹集资金的一部分；因为申请不到银行按揭贷款，于是向银行抵押了另一套房，获得抵押贷款200多万元。

等石先生筹集到这些资金，已经到了2010年12月。直到今年1月20日左右，才完成了过户，从4月份确定买房，这笔交易花了近9个月的时间。

而到了现在，新的限购令已出台，像石先生这样的情况，购买这种“一房三证”的房屋变得更为困难，因为当初帮石先生认购另外两个房产证的父母和妹妹，都是外地户籍，去年外地户籍只需要提供一年以上的纳税或社保证明，今年则变为五年。

石先生的执着，只是特例。

据了解，万达大湖公馆项目总共有500多套房子，都是大户型，其中160多平方米一居、180多平方米两居和300多平方米三居等户型，是一个房产证，占大湖公馆所有房源20%左右；除此之外，以200多平方米三居为主，多为三个房产证，占总房源的80%左右。

该区域内一家我爱我家的门店经理告诉记者，大湖公馆有三个房产证的二手房，基本上没有成交量，可以说处于真空状态。

“万达大湖公馆的房产证，是去年五一之后才开始下来的，五一之后，交易已经受到限购令的影响。有三个房产证的房子，从去年到今年，根本就没有成交量，只有一些租赁的业务。”这位门店经理说。

上述石先生费尽九牛二虎之力的成功购买，绝对是此类房源交易的特例。

由于没有二手房成交量，这也影响了万达大湖公馆的价格。大湖公馆是万达集团在北京打造的第一个高端住宅项目，位于国家森林公园北端，并且有北京较少见的湖泊景观。2007年9月开盘销售，均价约2万元/平方米，目前，该项目二手房价格3万多元/平方米。在其周边，开盘时间比大湖公馆早6年的普通住宅项目万科星园，目前的二手房价格也是3万多元/平方米。

在2010年初，曾有业主在大湖公馆业主论坛里抱怨“望京的楼面地价都已经2.8万元/平方米了，大湖的业主报价才不到2.8万元/平方米。”

“众所周知的原因，大湖价格一直上不去，就是因为房本的原因。而且，没有成交量，价格就没有意义。”一位该区域的中介经纪人表示。

政策与对策

因为买卖需求的存在，人们总是会尽量寻找变通的办法。

在北京，一房多证的现象，除万达大湖公馆外，远洋万和城也是一个比较典型的例子。但记者调查发现，远洋万和城的交易市场受到的影响，则相对较小。

据了解，远洋万和城“一房多证”的房屋，主要在B区168平方米户型、175平方米户型上，这些房屋由两个房产证组成，总套数为300—400套。其余600多套房屋，有90平方米以内的，有200多平方米的，则是正常的一房一证。

该区域一家中介门店经理告诉记者，该社区比较成熟，二手房屋的需求量较大，因为主要是改善性需求，所以这类“一房两证”户型的房屋，又成为二手房交易中最为热门的户型之一。这位经理表示，“一房两证”对远洋万和城的二手房交易并没有带来很大影响，与大湖公馆相比，该项目只有两个房产证，可操作的空间更大。

这位门店经理告诉记者，2011年以来，该门店就成交了三套远洋万和城的“一房两证”房屋。

一套成交在2月17日北京新限购令之前，全款支付，买家是一位山西的煤老板，孩子在北京上学，两个房产证，分别登记在煤老板自己和孩子的名下。

还有两套，成交在2月17日新限购令之后。一位买家是北京一所大学的教授，北京户口，名下没有房产，两个房产证都登记在其名下，因为根据新的限购令，北京户籍不能购买第三套房，但可以购买第二套房；另一个买家也是北京人，名下有一套小户型，这套房子一直在挂牌出售，本月19号小房子卖出去了，20号就交了远洋万和城这套房子的定金，因为其名下已没有房产，于是两个房产证都记在其名下。

“一直以来，这里的房子根本不愁卖，处于供不应求的状态。”这位经理表示，而至于一房两证面临的限购问题，只要找到符合条件的个人，或者和父母、兄弟姐妹一起认购，就能解决。

随后，本报记者电话咨询了工商银行朝阳区个人房贷部门，该部门表示：一房两证的房屋，可以申请银行贷款，只要购买人满足资格，可以分两次做、按两个房产证来办贷款。

北京中原地产市场总监张大伟表示，一房两证的房源，在市场上占的比例非常小，可能连1%都不到，只有“90/70”政策出来以后，风头上的几个项目执行了该政策，才出现开发商“一房多证”规避政策限制的做法，实际上“90/70”政策直到现在还存在，但是后来就没有认真执行了。

“90/70”政策演变至今，也映射了调控政策的尴尬，不执行该政策的房屋，已经相安无事，“一房多证”已经成为历史遗留的产物，而这些房屋的个人持有者或者投资者，则必须面对产权将一直分裂存在的客观事实。

至于此类房屋，在之后的调控中，如房产税等，是否会出现新的状况，还不得而知。