广州亚运城开盘至今仅销售过半 无奈降价

尽管新春优惠仍未结束，但广州亚运城位于珠江新城马会家居的销售中心却没有热闹的气氛，不再有销控表和拥挤的人群，仅有两三位看房客，整个销售中心门可罗雀。

“周末看楼的人要多一些。”亚运城销售人员对本报表示。广州市国土房管局下属阳光家缘网显示，1月13日到2月13日，亚运城的签约数量为128套。自去年9月26日开盘至今年2月22日，亚运城已销售4237套，尚余3842套。亚运城已建好的8000多套房源，从网签数据上看仅仅销售过半。

亚运城方面认为，网签数据并不能反映真实的销售情况，还有部分客户已下定认购，且有部分已签约但未网签的房源数据未能反映在阳光家缘上。实际上，整个农历新年前后充斥着对房地产市场不利的政策信息，整个房地产市场情绪悲观。

春节之后，广州亚运城推出新春优惠活动，宣布亚运城实行9.2折优惠。

2月22日，亚运城销售人员对本报表示，除新春9.2折优惠以外，该项目还以团购、VIP客户等多种形式进行9.8折优惠。据本报统计，目前亚运城在新春优惠9.2折基础上最多可打4个9.8折 （最大幅度达8.5折）。除此之外，目前亚运城部分销售人员正向购房者推荐“股东货”，部分此类房源低于开盘时价格。

亚运城的降价序幕正在拉开。

攀升的亚运城

去年8月，亚运城首次在广州市房博会上亮相，市场预测亚运城最终定价会在8000—10000元平方米。9月26日，亚运城开盘定价为：媒体村起价11000元/平方米，运动员村起价12500元/平方米，定价大大高于市场预期。尽管如此，开盘当日，亚运城在市内的各销售现场依然涌进了近4000名购房者，1000套房源几乎销售一空。

并且，购房者介绍，亚运城去年9月26日的开盘定价只有在8月广州房博会期间下定的购房者才能享受到，开盘当天下定或者购房的价格大多高于开盘价。

“销控表上无法看出来，原因是开发商按房源、按批次销售，每个批次的房源价格都较此前房源价格高。进入10月，亚运城所售房源的单价大多在12000元以上。”该购房者说。

本报亦了解到，亚运城最初推出的媒体村均价较低，为亚运城初期销售最好的部分。阳光家缘数据显示，亚运城媒体南村是当前亚运城销售最多的组团，截至今年2月22日，其共计销售1937套，接近该网站显示的亚运城已售房源的45%。

“先是媒体村，然后是运动员村，最后才是技术官员村，不同组团、不同楼座的房源均按价格由低到高推出。”上述购房者对本报表示。

正是在这样的销售策略下，亚运城销售均价自开盘以来不断上涨。在其主推运动员村和技术官员村时，亚运城均价一度超过14000元/平方米。

“年前同等类型的房源比开盘的时候大概上涨了1000元/平方米。”亚运城销售人员对本报表示。

去年10月之后，伴随着限购和一系列政策的出台，亚运城销售开始逐渐冷却。

“市场会最终检验亚运城的定价的。”广州某房企高管对本报表示。

暗降

2月21日，亚运城以12套签约销售成为当天广州市场的销售冠军。

此时亚运城已在悄然调整自身的价格。

2月18日，即有媒体报道亚运城新春9.2折降价优惠的消息，但亚运城方面对本报表示：“我们自开盘以来就一直是9折优惠的方式推盘的，9.2折是新春的一个活动。实际价格并未调整。”

销售人员补充说，即便是新春9.2折优惠之后，同等类型房源的售价依然高出开盘时期。

但随后，亚运城销售人员对本报表示，其手中有部分“股东货”。

“股东货是没有明确标价的。”该销售人员对本报展示了其手中的销控表，该销控表中前4页为股东货房源，与之后的房源不同，该房源没有明确标注所售房源总价。

“‘股东货’与开盘时的价格差不多。”该销售人员计算了媒体村75平方米及运动员村115平方米的两套房源的价格，其中媒体村75平方米的房源最终单价为10650元/平方米，而运动员村115平方米房源位置较好，其单价超过14000元/平方米。

按该销售人员展示的两套房源的计价，媒体村75平方米单位低于开盘价格，而运动员村115平方米价格亦较年前报价低1000元/平方米左右。该销售人员还表示，可以在“股东货”目前的售价基础上申请团购优惠和老客户优惠，两个优惠幅度均为9.8折。

该销售人员对本报表示，目前销售的技术官员村的房源大多为“股东货”。

压力

事实上，即便是有富力、世茂等五家发展商联合发展的亚运城，其依然面临压力。

去年9月25日，富力地产董事长李思廉表示，连地价、贷款利息及营销费用在内，亚运城首期推盘价格为成本价，2009年末，富力、碧桂园及雅居乐三家房地产开发商在组成联合体后以255亿元的价格拿下当年全国地王，楼面地价6400元/平方米。

而据此前广州市对亚运城地价款规定，亚运城首期支付102亿元，其后按每期76.5亿元分别于去年12月10日及今年12月10日之前两期支付完毕。其中首期102亿元用以购买广州为筹办亚运会而建成的运动员村、媒体村和技术官员村8000多套房源。

面对巨额的地价款，在亚运城拍卖之初，广州市场就认为，即便是以三家联合的实力，其首期102亿地价款支付也属困难，而后两期地价支付周期又相对较短。

正是在此背景之下，2009年末拍得土地之后，亚运城又引入中信地产及世茂地产共同开发亚运城。

但即便如此，亚运城的运作模式依然使得五家公司在资金安排上捉襟见肘，因为广州市在拍卖亚运城之初便规定，允许发展商联合竞买，但必须成立独立公司，以独立房地产公司的身份单独运作亚运城项目。

这种规定使得五家开发商在各自出资成立新公司之后，股权平衡为每家20%，这就意味着除非亚运城项目公司单独完成财务运作及资金周转，并保证财务健康。否则公司一旦出现财务状况的话，五家公司必须以同等的资金注入方能维持股权平衡。因此，亚运城项目一开始就被认为是一个要自给自足的项目，其对融资、项目进度和销售回款的要求较其他项目苛刻。

亚运城已建成项目被认为是项目实现自身循环的根本，一方面，目前已建成的现房可以作为资产抵押给银行，用于后期开发及支付土地款项费用；另一方面，8000多套现房出售可以迅速回笼资金。亚运城引入中信作为股东的一个重要原因是可以利用中信集团的金融背景迅速实现资产与现金之间的转换。有亚运城业主对本报表示，亚运城项目公积金贷款必须走中信银行。

然而，自去年年末以来的一系列政策却使得亚运城原本计划的变现模式开始遇到困难。一方面，央行收紧普通商业银行贷款；另一方面，普通购房者按揭贷款按更为严格的程序审批。这使得亚运城在现有物业抵押融资和销售回款双方面周期开始拉长。

上述亚运城业主对本报表示，其在去年9月便购入了亚运城一套单位，随后开始办公积金贷款，但时至今日，公积金贷款依然未批。

此外，亚运城销售回款速度亦不为开发商方面满意。去年9月25日，李思廉曾表示，希望2010年年内亚运城完成50亿—60亿元的销售。但时至今年2月22日，按阳光家缘公布的亚运城销售面积及销售价格计算，亚运城总计销售49亿元，尚未达到50亿元。

回款速度的变慢使得亚运城的后继开发承担了更多的压力，据亚运城方面透露，大约3月初，亚运城将整体移交至开发商，但目前仍未有后继项目开发的消息。

在市场前期不明朗，但金融系统内部资金流动迟滞的情况下，亚运城或许不得不选择通过加速销售来缓解压力。

“他们现在即便是亏本卖一些没什么关系，亚运城项目毕竟是长期投资的项目。”有广东房企高管对本报表示。