开彦：限购令可调整楼市结构 促使其健康发展

腾讯财经讯 2月24日消息，全经联(微博)研究院第一次阅读研讨会今日举行，本次研讨会的主题是“各地调控政策及市场变化趋势”，腾讯财经为本次研讨会做全程直播。

全经联顾问兼可续建筑委员会主任、中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦发言表示：要解决目前房地产市场的问题，除了提供保障房给低收入人群以外，政府应该给予中层收入的白领阶层一定政策，以解决50%-60%的住房需求问题。

他认为：“我认为需要调整结构，调整结构就是我们现在所有的政府政策的主要目标，这个目标要对现在的市场健康发展，现在市场的房价不是市场解决的，而是炒房、倒房炒起来的，现在调控是必要的”。

以下为开彦发言实录：

主持人：如果说刚才董教授提了一个关健词“改革”的话，那么范总提出的关健词就是“转型”强调了限购条件下开发商的开发方式的转型，提出了一个关健词“造好房子”就是我们经常提到的要走品质地产的道路，这个词在限购的条件下是不是又回来了。

刚才范总又特别提到，这是一个制度性改革，主要是为了创造一个时机，我们可以把保障房的体系建立起来，处在这样的角度解读限购的政策，我想给我们提供了非常有价值的参考，接下来把话筒交给开老。请他聊一下。

开彦：两位都是专家，一位是理论研究的，一位是实践家，在房地产领域都是鼎鼎大名的，我应该说不是房地产的专家，我做了一辈子的技术发展的角度，所以刚才乐渝说我强调品质，现在我们应该说进入了真正的品质时代，现在讲品质问题，越来越多的话题和场合说到这个事情，但是今天我还是要说一下，今天的主题还是调控的问题，因为我不是房地产专家，我简单的说几句。

刚才董教授说到改革的问题，房地产的市场问题，只不过十几年的快速发展以后，我认为还是出了一些问题的，现在我们认为房价的确是很高的，一般的普通的老百姓，包括我们在座的，不管是大房地产商也好，做这行的，包括我们后面的记者恐怕要买的话还是要掂量掂量，更不要说普通的老百姓。

这个问题已经形成了社会上的矛盾，如果在激化的话，将来会引起非常尖锐的对立情绪，这个是很不好的，说起原因，我认为不能怪市场，市场的发展比较正常，只不过我们这几年当中，我们的政府在这块就没有给予充分的注意，也就是说现在我们目前房地产市场是一条腿走路，而不是两条腿走路，我们的结构出了问题，现在市场上按照房地产市场规律，大家追逐的是利润，利润最高的，大家都做，现在的高档房，利润高，价格越来越高，大家偏向于这一点，低价房，适合我们中档的，白领的或者说低收入人群住的房子基本上很少。

这块已经被遗忘或者说忽视，这不是市场的责任，我认为是政府的责任，政府在这块没有给予充分的注意，这个确实需要现在政府进行补充。而现在事实上这个市场要启动，把结构比例调整的合理化，大家自己有多少钱买房，或者按照多少钱才可以住到适合自己住的房子里面，这块还是需要下一定的工夫进行调整的，现在政府提出要推一千万套，这个量是很大的，要实现非常不容易，这个就要调整中央和地方的利益关系，土地财政等等一大部分需要调整。

上次我开一个会，会上有领导说今后中国的房地产就是中国国民经济增长的主要的点，将来的GDP能不能做好完全靠房地产发展的健康不健康，调整好了之后使房地产真正发展了，还是能够作为整个经济发展非常重要的方面，我非常同意这个话，但是目前我们就不能完全偏重于目前做高档房的价格，大部分的精力应该放在保障房上去，保障房不是说救济房，是低收入者住的房子，上次我和朱中一讨论，我说有多少人可以享受这个房子，他说最低不到10%到15%，这部分是很少的，很容易就可以满足这部分人的需求，大部分人还是白领，大概在50%到60%，这种保障性住房供应政府要给予一定的补贴，政府给予一定的政策让他买得起，调整到这种地步以后，我认为整个房地产发展就可以健康起来了。

这是我的看法，我认为需要调整结构，调整结构就是我们现在所有的政府政策的主要目标，这个目标要对现在的市场健康发展，现在市场的房价不是市场解决的，而是炒房、倒房炒起来的，现在调控是必要的，大家也在做这个事情，过一段时间可能有更多的，70、80个城市来做，如果说一两年会不会结束，不会限制了，我认为这个政策估计是长期的，因为这个政策非常好，很健康的能够保持我们市场的发展。

绝对不是说打压，如果把政府调整的政策都说成是打压，跟市场作对，限制市场的发展，我认为不是这样的，它还是健康发展的，一般的市场如果我们说发展的很健康，很好的，你可以考虑不够健康的部分，我们要通过一系列的政策做，目前的政策还是很有必要的，很有必要这么做，而且不要考虑过几年就取消了，有一些东西做的很过份，北京市要五年（纳税），这个对外国人很苛刻，很多人说成是户籍的问题，权益的问题，这个东西我认为都可以说，但是在这个情况下采取一些政策还是完全必要的。

刚才说了市场如何发展，我同意范总的说法，调控以后健康回归，我们这么多年快速发展，大家都注重表面，表象的东西，浮夸的东西做的很多，我们是不是回归一下，把它做成品质地产，性能、品质上面要求更好，质量上更好的做一些符合大众要求，社会发展的要求。过去一种说法，房子盖出来平均寿命在20、30年左右，这个很可悲，为什么这样做，因为很多计划不好，规划不合理，房子不好，甚至盖着盖着就倒了很多，裂缝，漏水现象很多，这就是问题，为什么会这样，这个也要控制。

我们住的理念方面也是要改变的，我这么说不是说要套型，我们讲起来80、90平米是小套型，但是在一些比较发达的国家他们认为不是小套型，是大套型，为什么概念出现这么大的差异，跟我们这几年浮躁的作风，暴发户的作风是有关系的，其实我们一家三口人，他们住多大的房子呢，是应该有科学的生活的要求，高档有高档的要求，低档有低档的要求，但是不会这么远，我认为要理性的对待居住问题，要按照我们的人体工程学，人的生活、行为、规律，我们的心理、生理方面的要求制定相应的合理的标准，还要考虑我们今天的发展。

这个标准我认为是可以拿出来的，但是我们现在政府缺乏这方面的研究，在这方面拿出来的标准出来，特别是保障房的供应，不同的需求人员，不同的住房应该有不同的标准去给他们。这个我觉得是必要的。

另外是建筑方面，我特别提倡我们用产业化的方法做，那么对保证快速生产，高品质的生产，高性能的生产，把绿色、节能的问题融合在一起，是非常好的东西，今后我提倡开发商都在研究产业化的东西如何做，这块又说到政府，政府这块的责任是缺失的，他们没有尽到责任，所以这块需要靠市场做。

对于住宅套型本身，我们能不能提倡自由风格的方式，虽然面积很小，四五十平米，但是可以小中见大，可以按照需求多少，大小的情况进行风格装饰，我觉得现在的很多年轻人都非常的有智慧，在小面积里面住着很温馨，很有档次。

前几年我到天津看了小型公寓，也就是五六十米，但是里面的品质很高，他把玄关做的比较阔气，把住房和卫生间做的非常的阔气，显得这个房子很有档次，很有身份，这个客厅、卧室就很自由，可以分可以合，白天是客厅，晚上就变成卧室，这个不是不可能的，对于小家庭来讲，完全是可能的。甚至我们现在叫LOFT，是很好的办法，小面积可以解决大问题，这个东西都需要研究，这个方面我觉得很多是缺乏研究，要加强研究，加强投入，特别是政府要在这方面主导，去综合发展，这是非常必要的。

大家要记住，我们现在的发展不是说很好，我们目前十几年的发展是粗放式的，是完全消耗资源和能源的情况下做的，我们今后能不能改变这个模式，重新思考开发的模式问题，通过模式的转型来达到新的经济增长点，现在中央也这么强调，转变模式，发展模式，我觉得房地产也应该有这个劲头转变我们的发展模式。通过这个发展模式，我们的房子面积小了，但是舒适度提高了，通过转变模式速度加快了，成本降低了，质量提高了，满足更多的人需要。面积小了总价就下来了，大家就可以买得起了，很多的工作需要做，很多的工作需要我们完成。我想我们整个房地产的形势会越来越好，而且将来发展空间非常，可做的事情非常大，需要大家去努力。

主持人：开老是我们全经联可续建筑委员会的主任，去年在北京市推出了四十二个保障房项目设计征求意见以后，带领全经联可续建筑委员会对保障房的设计方案进行了修改，基本上每个项目都进行了修改，发挥了一个民间的智库组织，应该有着这样的作用，也体现了全经联的社会责任感，同时也给建设部提供了保障房建设的标准，实实在在的推动行业和有利于民生的工作，今天在车上也听到开老在养老地产方面作为专家组的组长也马上要开始一些相关的案例研究和标准的制定工作，这块开老也希望和我们全经联养生养老地产委员会在这方面进行有效的合作，扎实的做一些实际的工作。

开彦：说到养老地产，给大家透露一个消息，房地产协会和房地产研究会正在筹备成立一个养老专业委员会，两会的旗下做的养老委员会，挂帅的是朱中一，顾云昌也在积极的筹备，现在在筹备一个科研题目，科研题目本身就是“老年地产市场政策研究”的课题，现在正在报给科技部去立项，这个题目是非常有意义的。我认为养老地产，老年人住宅的问题，嚷嚷的十多年，没有很多的进步，开发商都看着养老地产，想做不敢做，这里面有市场启动的问题，怎么样把市场做成熟了，做健康的，变成大家可以再度发挥的地方。

我记得陈宝存(微博)廊坊他们也有一个地产也想做老年地产，很多人都在想涉及这块，障碍消除了大家才可以投入进来，我希望更多的开发商可以进来，也希望老年地产可以做起来。