上周楼市成交先扬后抑 京15条成分水岭

本报讯（记者赵丽萍）据北京房地产交易管理网数据统计显示，上周（2月14日-20日）北京楼市成交先扬后抑，“京15条”成了分水岭，出台前交易暴增，出台后交易冷清。成交价格则回落至合理水平。此外，京城已连续两周零开盘。

数据统计显示，北京市期房住宅共成交1279套，现房住宅共成交244套，期房、现房住宅累计成交1523套。环比之前一周（2月7日-13日）分别增加了69.03%、54.84%。

据亚豪机构统计数据显示，2月以来，商品住宅的周成交均价已经在2.6万元/平米的超高位上连续保持了两周，上周终于出现合理回落。上周北京市商品住宅成交均价24041元/平方米，环比之前一周（2月7日-13日）下降了8.99%。

上周北京市仍旧无项目取得预售许可证，也没有楼盘实际开盘，与之前一周的状况一致，2月中上旬（截至20日）仅一个项目取证和销售。

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京15条影响明显

亚豪机构副总经理任启鑫分析，节后，楼市需求从假期气氛中逐渐转移了出来。前半周的签约量逐日攀升，但2月16日“京15条”出台并于次日执行，不少购房者赶搭政策末班车，使得16日成为楼市销量分水岭。16日当天，一手商品住宅成交885套，二手商品住宅成交2057套，二者累计达到今年住宅单日成交量最高点。17日，限购政策执行首日，一、二手商品住宅分别成交了141、248套，成交量骤降超八成。因此，上周整体成交量的环比走高主要得益于“京15条”颁布前的上半周对购房需求形成的挤压作用，政策出台后，对楼市成交量产生了立竿见影的抑制。

高端项目受限购影响大

任启鑫分析，上周价格出现合理回落，主要是因为新政出台后，高端住宅的成交受到极大抑制。数据显示，上周单价4万元/平米以上的房源成交了64套，占总成交套数的4.20%，而之前一周这一比例高达7.44%。一般来说，豪宅的购买客群以多套置业者为主，在新政下，高端住宅成交量受限程度更明显。新政对不同价格区间的购房人群影响程度存在差异，从而导致了上周整体成交均价出现结构性调整。

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开发商定价谨慎

亚豪机构副总经理高姗分析，“京15条”对购房需求的规模打压，绝大多数开发企业尚处在临时变阵的状态。在这个关键时节，谨慎定价是第一要务。因此，3月计划开盘项目中，半数项目报价难，这折射出的是开发企业预期的摇摆。市场由“量降”过渡到“价跌”则需要一个较长的过程。项目定价难，主要是由于受政策限制具备购房资格的准客户量大大缩水，各个项目都需要对原计划购买本项目的准客户的购房条件和意愿进行重新调查和筛选，了解客户受政策的影响程度，重新调研客户的购房计划、心理价位，才能确定最终的合理价位。开发商并不会因为项目成交量的减少而急于降价，反而先会试探购房人对政策的承受力，预计未来楼市成交价格将处于僵持状态。

居住用地郊区化

北京中原三级市场总监分析认为，2010年来的土地供应郊区化明显，2010年住宅类土地大部分将在2011年上市，供应的82块包含住宅属性的地块其中城八区仅有14块，占总供应建筑面积的19.4%。而郊区特别是大兴及房山的土地供应在2010年占据市场主导，也将逐渐在2011年成为供应的主导。预计价格的调整也将先从供应比较多的房山、大兴、通州开始。