恒大地产再爆行业4大潜规则：虚假广告打头阵

文 本刊记者 马丽

虚假广告，垃圾短信，拒绝住房公积金贷款背后的银企勾结，与地方政府合谋拿地——地产商在拿地、开发、销售等环节上的一系列潜规则，恒大地产一个都没有省略

继揭露恒大地产在长沙开发的楼盘“恒大雅苑”拒绝向消费者提供住房公积金贷款后，12月底，伍先生又做了三件事：一是向长沙市政府递交政府信息公开申请函，要求政府公开相关信息说明“800万的注册资本，怎么拿下价值几十亿的土地？”；二是起诉恒大地产发送垃圾广告短信，并涉嫌将其手机号码透露给第三方；三是向长沙市开福区工商行政管理局投诉“恒大雅苑”发布违规和虚假广告。

本刊曾于2011年1月以《恒大地产长沙引爆行业潜规则》为题，报道过恒大地产拒绝提供公积金贷款的种种内幕，一度引起广泛的社会反响。

“拒绝提供住房公积金贷款，只是恒大地产爆出的行业潜规则的一角。”长沙伍先生继续他与恒大地产的“风车之战”，“虚假广告、垃圾短信、政府与地产商的勾结，当然还有拒绝住房公积金贷款背后的银企勾结，地产商在拿地、开发、销售等环节上的一系列潜规则，恒大地产一个都没有省略。”

虚假广告打头阵

2010年7月份，决定购房的伍先生开始积极奔走于长沙市各大楼盘之间，其中包括恒大地产集团旗下的“恒大雅苑”，伍先生最终决定购买位于月湖地产板块的“恒大雅苑”，除了离工作地点近以外，更重要的是“恒大雅苑”宣称具有多项强大优势。

伍先生向《法人》记者展示了一段“恒大雅苑”最经典的广告宣传词：“秉承欧陆新古典主义设计理念，世界级皇家园林，国际级航母配套，五星级豪华会所，国际运动中心、贵族式幼儿园、优质小学、国际风情商业街，满屋名牌，9A精装，全球顶尖物业等锻造成功人士的王者豪庭。”在“恒大雅苑”的外墙上，《法人》记者的确看到了醒目的“世界级皇家园林”、“国际级航母配套”、“顶级欧洲皇家园林”、“顶尖物业”等用词。

伍先生还告诉《法人》记者，除了法律禁用词汇外，随着工程的不断推进，“恒大雅苑”关于绿化率达48.65%，小区内有超大面积的人工湖的宣传也涉嫌虚假宣传。

1月2日，湖南一星律师事务所副主任叶翔锋律师向《法人》记者介绍，《广告法》第7条明确规定，广告中不得使用“国家级、最高级、最佳”等用语，恒大雅苑使用世界级、国际级、顶级显然违法了该条规定。至于绿化面积和小区内湖面积如果与广告宣传有出入，当然也是虚假广告，但是叶翔锋指出对普通消费者来说要举证证明这点相当困难。

2010年底12月27日，伍先生委托律师实名向长沙市开福区工商行政管理局实名举报上述违规行为。学法律出身的伍先生表示，虚假广告和欺诈广告是开发商经常使用的伎俩，但普通老百姓是不懂得维权的，去法院起诉百分之九十是业主吃亏——法院最终采信的是业主签署的合同，对于虚假广告却无能为力。

对于消费者的投诉，工商部门应在7个工作日内作出答复，但是截至目前，开福区工商行政管理局并没有对伍先生的投诉作出答复。该局商标广告科一位姓肖的工作人员向《法人》记者表示，他们近期的确收到三份对“恒大雅苑”的投诉，但不是伍先生关于“世界级皇家园林”等禁用词汇的投诉，而是关于绿化和内湖面积的。关于绿化面积不达标的投诉，因为“恒大雅苑”尚未完全竣工，无法判断其是否能达到广告所宣传的绿化率。

肖姓工作人员还表示，如果“恒大雅苑”真的存在伍先生投诉的违规使用“世界级、国际级、顶级”词汇情况，他们在查证属实后，一定根据相关法律予以处罚。

叶翔锋律师指出，在房地产销售中，广告和销售宣传资料对购房人起着非常重要的作用，尤其是在预售阶段，购房人将要购买的房产仅是在建工程，他们据以决定是否买房的依据就只有广告。但是由于目前市场监督机制还不到位，法律规范还没有完善，再加上一些市场主体的法制意识不强，虚假广告在房地产行业肆意泛滥。

扰民式垃圾短信推广

在“恒大雅苑”登记过自己的手机号码后，伍先生就陆续收到来自恒大地产的垃圾短信，其中最近的证据证明的就有四次，分别发送于2010年12月21日、24日、31日，“恒大雅苑”楼盘三次向伍先生的手机发送销售广告垃圾短信，12月31日这天，恒大海南分公司也向其发送销售广告的垃圾短信。

同时伍先生还告诉记者，伴随着恒大发送的大量垃圾短信，在仅向“恒大雅苑”方公布过该手机号的前提下，他还不断接到装修公司、家具公司、高利贷机构甚至找“小姐”之类的垃圾短信。

一位房地产行业业内人士透露，手机短信式的宣传是楼盘宣传中成本相对较低的一种方式，压缩宣传费用也是提高利润的方式，毕竟相比在平面媒体和网站做广告等途径，手机短信宣传的费用支出太便宜了，也能保证被更多目标客户看到。

“开发商为了销售，就可以让我的手机变成垃圾桶了吗？老百姓的手机没有道理成为他们的广告平台。”伍先生对恒大地产的行为颇为愤怒。事实上在形形色色的垃圾短信中，楼盘推广告是用的最多的一种，很多消费者也都像伍先生一样愤怒，但却无可奈何，谁也不可能为了几条短信去起诉一个开发商，而这点也正是开发商放心大胆使用垃圾短息推销楼盘的原因所在。

但是爱较真的伍先生不是寻常人。2010年12月27日，伍先生以发送垃圾短信侵权为由对恒大地产提起诉讼，请求法院判决恒大地产向自己书面赔礼道歉，并赔偿1000元人民币损失。

“我是把这起诉讼当成公益来做，其实与恒大地产的全部较量都带有公益的性质，为了我自己没必要这么卖力”。了解伍先生的背景就知道这不是空话，早在2008年，从事法律研究的伍先生就与当地一名网站总裁一起，由湖南湘和律师事务所肖应华律师代理发起了中国第一场垃圾短信公益诉讼，湖南电视台、中央电视台等媒体对此做了专门报道，随后在消费者权益保护委员会等多方推动下，《个人信息保护法》立法工作得到很大推进，同年出台的刑法修正案（七），则增加了“出售或非法提供公民个人信息罪”。

伍先生这次起诉恒大地产垃圾短信，肖应华律师再次免费为其代理。

公积金中心官员直指银企勾结

《法人》杂志2011年1月刊详细报道了“恒大雅苑”拒绝提供住房公积金贷款的问题，这可谓是开发商在签订售房合同阶段的潜规则。

伍先生向《法人》记者表示，“恒大雅苑”的认购书只规定两种购房途径：一是商业银行贷款，二是一次性付清房款，直接剥夺了当事人公积金贷款的权利。对于相当一部分购房者来说，他们并不了解自己享有要求开发商提供住房公积金贷款的权利，对于少部分知道权利的购房者来说，恒大地产则用折扣诱导他们放弃公积金贷款。

《法人》记者曾以消费者身份向“恒大雅苑”售楼人员咨询公积金贷款事宜，售楼人员给予的答复是原则上不提供公积金贷款，同时强调公积金贷款不如商业贷款优惠，他们的政策是商业贷款可以享受9折优惠，公积金贷款没有任何优惠。

伍先生属于消费者中的“极端分子”，在确知住房公积金贷款权利的当天晚上，他立即打电话给“恒大雅苑”售楼处主张自己的权利，一位售楼小姐颇为高傲的说：“我们这里是富二代住的地方，不提供住房公积金贷款，你要公积金贷款到别的地方买去。”这句话把伍先生彻底激怒，“你是在中国的土地上建房子，土地所有权不是你的，你不执行国家政策，我们不欢迎你在这里建房子，把你的房子搬到别的地方建去。”此番话说完，电话那头的售楼小姐懵了，傲气全无。

伍先生的话不只是为出一口气的义愤之词。《长沙市住房公积金管理条例》第34条明确规定：“企业在预售或者现售商品房时不得阻挠或者拒绝购房人选择住房公积金贷款。对选择住房公积金贷款或商业银行贷款的购房人，企业应当实行同等销售价格，不得以任何形式增加不利于选择住房公积金贷款购房人的附带条件。”

长沙住房公积金管理中心监督法规处负责人付炎新向《法人》记者表示，如果伍先生投诉情况查证属实，“恒大雅苑”应当受到处罚。作为在住房公积金管理中心工作多年的官员，付炎新很清楚开发商排斥公积金贷款的潜规则，其背后的真正原因还是开发商与银行的利益捆绑。

付炎新在接受《法人》记者采访时将开发商与银行的勾结总结为三点：第一，对于开发商来说，不论是在拿地、审批还是在建设、完工等投资房地产的各个环节中，都会和银行有资金链上的往来，开发商在前期开发的时候从某个银行贷款几个亿，银行附加的条件往往就是房子出来后必须在这里办理住房贷款。

第二，开发商和销售商经常不是一家，很多开发商习惯将自己的楼盘委托给其他地产商销售。开发商自身也许懂得住房公积金贷款是法律规定的必须提供的购房选择之一，但是受委托的销售商却不管这一套，只根据自己的利润回报选择与自己关系好的银行签订贷款协议。

第三，赤裸裸的回扣关系。地产商在某个银行贷款，银行就给他们多少回扣，住房公积金管理中心属于政府机构，不可能有这层利益关系。

由一位政府官员的口中说出开发商与企业的勾结，让人颇感吃惊。

付炎新告诉《法人》记者，伍先生起诉“恒大雅苑”不提供住房公积金贷款并引起媒体关注后，“恒大雅苑”即与长沙市住房公积金管理中心签约，理论上“恒大雅苑”的楼盘都可以进行公积金贷款，但是也只是理论上而已，《法人》记者前往咨询的时候，“恒大雅苑”对公积金贷款仍是排斥态度。

开发商与政府涉嫌利益瓜葛

一直以为“恒大雅苑”的开发商是恒大地产，恒大地产也对外宣称“恒大雅苑”是自己的楼盘。但是在2010年8月9日起诉“恒大雅苑”的时候，伍先生却发现事有蹊跷，他交付的定金发票上盖章的是长沙宝瑞房地产开发有限公司（下称“宝瑞地产”），宝瑞地产和恒大地产是什么关系？

带着这个疑惑，伍先生去工商部门查阅宝瑞地产的详情，结果显示，该公司的注册资金仅仅为800万元人民币（恒大地产集团长沙置业有限公司出资480万元人民币，持股60%，珠海市金揆房地产信息咨询有限公司出资320万元人民币，持股40%）。

伍先生纳闷了，根据“恒大雅苑”的宣传，可以核实其房地产开发面积为150万平方米，均价为7000元，总价值在100亿元以上。即使土地价格以房价三分之一计算，“恒大雅苑”楼盘的地价也有30多亿元，宝瑞地产是如何拿下地块的呢？

2010年12月27日，伍先生向长沙市政府递交政府信息公开申请书，申请长沙市政府公开以下事项：1、注册资金仅仅为800万元的长沙宝瑞房地产开发有限公司，是否具备开发“恒大雅苑”所处地片的相应资质？2、长沙市政府通过何种途径将“恒大雅苑”所处地片的相关权限交付给长沙宝瑞房地产开发有限公司，获取了多少资金？该资金具体由哪个单位收取、主管？

伍先生怀疑在拿地、审批等各个环节中政府为宝瑞地产一路绿灯。如果宝瑞地产并没有相匹配的开发实力，消费者的交易安全怎么办？“很多烂尾楼就是这样产生的，更重要的是，根据公司法的规定，恒大只需要用480万元向业主承担有限责任。为了保证自身和广大业主的交易安全，我必须申请长沙市政府公开相关信息。”伍先生说。

在拿地和审批的问题上，政府和开发商的勾结只是伍先生的怀疑。但是在对开发商拒绝提供住房公积金贷款问题的查处上，伍先生认为政府对开发商的袒护显而易见。

伍先生“大闹”长沙房地产市场后，长沙市住房公积金管理中心、长沙市建委、长沙市房管局组成了联合执法大队，对长沙市所有拒绝提供住房公积金贷款的楼盘进行彻查，住房公积金管理中心负责调查取证，建委和房管局负责查处，三方联席会议还邀请了当地媒体《法制周报》的记者出席。

但遗憾的是雷声大，雨点小。2010年底，《法人》记者前往上述部门了解调查处理情况，住房公积金管理中心的说法是“年底工作太忙，只是做了电话调查，还没有实地核实”。建委的说法是，“处罚需要证据，住房公积金管理中心那边没有提供证据，没办法处罚”。

值得玩味的是，长沙市建委综合规划处陈处长了解《法人》记者采访意图后的第一句话是，谁说“恒大雅苑”不提供住房公积金贷款，投诉人投诉的时候还没封顶，现在已经跟住房公积金管理中心签约，可以提供住房公积金贷款。陈处长还拿出“恒大雅苑”自己提供的书面解释，用以证明“恒大雅苑”不存在拒绝提供住房公积金贷款的行为。

《法人》记者给“恒大雅苑”项目负责人祁智美打电话表示采访意图，截止发稿前尚未得到回复。

对话“挑战住房公积金第一人”

《法人》杂志记者（以下简称“记者”）：从2010年8月8日起诉“恒大雅苑”以来，你有没有感觉到压力？是什么力量支撑你走到今天？

伍先生（以下简称“伍”）：压力肯定有，毕竟挑战的是中国最强大的房地产公司之一。但是，在法律理想模式下，站在起点我已经看到了终点：胜利一定是属于我的。如果说，有什么力量支撑我走到今天，那就是法律的精神。当然，还有你们新闻媒体，给予了我舆论上的支持。

记者：在这个过程中，你遭遇了不少阻力吧？

伍：对，阻力非常大。无论是来自开发商的，还是来自行政部门的，他们的想法和我还是有分歧，行政部门至今还没有依法给我书面答复。但是，舆论和网民给了我很大的支持，你们的报道被转载后，网民给了我很高的评价，声援我的义举。

记者：发现你对法律和新闻规则比较了解，这和你的成长背景有关吗？

伍：有，我是学法律出身的，先后毕业于中南财经政法大学和华东政法大学，目前在法学会旗下的一家媒体工作，你的猜测是准确的。最重要的是，我首先是一名消费者、一名业主。当千千万万的业主的利益受到侵害时，当千千万万的业主面对强大的开发商忍气吞声时，我想我应当站出来。如果懂法律的人都不站出来，那么，谁来维权？谁来给强势的房地产商以警示？

记者：你对恒大的反应和你自己的行为有什么评价？

伍：恒大的开发商后来找了我，他们长沙公司的一位老总有句话我很喜欢：做企业不但要赚钱，还要有社会责任感，我敬仰这种责任感，这与你们《法人》杂志倡导的精神也是一致的。恒大此前的行为，我认为是强势、虚假而不负责任的，发现他们最近的态度有所转变，希望他们能依法办事。我的行为没什么好评价的，守法、适法，是每一位公民应尽的义务。