海通国际：上调方兴地产目标价至3.33港元(图)

方兴地产 (0817.HK,$2.26,买入)

方兴地产刚与湖南省省会长沙市达成协议，进行土地一级开发项目。此类项目于初步阶段涉及投资额巨大，但回报将可能较其它传统物业发展项目更为丰厚，但同时亦须面对更多政策风险。按我们以现金流折现模型分析，我们预期此项目将把方兴地产的每股资产净值提升0.53元或12%至每股5元。我们把该股的目标价上升至3.33元，较上调后估计资产净值折让35%，以及相当于2011年预计市盈率15.8倍。

方兴地产获选为梅溪湖国际服务和科技创新城的土地开发商，负责面积为11,452亩(约7.6平方公里)地块的征地及兴建所有前期基础设施。该公司亦将参与其后该项目土地的招标、拍卖或挂牌出让竞投活动。该项目距离长沙城市中心区约6公里，位于大河西先导区，将被设计为高端商务和生态宜居新城区。当地政府已在该区基建上花费数以十亿元并已完成该项目的99%拆迁，并承诺于2014年前完成地铁接驳。

向当地政府预付每亩人民币300万元地价后，方兴地产可获得未来卖地逾90%的收益。于2010年，邻近土地的平均成交价为每亩人民币400万元以上，由此计算，有关交易对方兴地产颇为吸引。此外，发展条件并无任何关于保障性住房方面(如面积为90平方米或以下的单位)的限制，使发展商拥有更大设计灵活性。最后，我们看好长沙楼市的前景，于2010年，即使政府在全国实施紧缩措施，长沙在销量及价格增幅方面在主要内地城市中表现出色。

方兴地产在未来出让土地作发展时将拥有优势。我们预料该公司的目标最少将投得一半土地，可于2020年前分阶段发展合共100万平方米的商用物业及340万平方米的住宅。我们预料于未来6-7年内的土地销售额每年可达人民币30-40亿元。

方兴地产须于12个月内支付土地成本77%预付款，并于未来3年支付余下金额。按该地块可发展地盘面积4,200亩计算，总土地成本将为人民币128亿元。方兴地产于去年10月透过发行可换股证券集资6亿美元，现时的净负债比率为20%以下。按我们的现金流预测计算，于2011年底时该公司的净负债比率将保持于50%以下。