史上最严楼市调控“国八条” 亮点全面解读

国家新一轮的楼市调控在春节前出台！前天国务院出台的“国八条”被称为历年来楼市调控最严厉的政策。“国八条”最重要的调控措施是把二套房贷首付从原来的五成提高至六成；而各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市则有更严厉的限购政策，户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购。

业内人士指出，“国八条”不仅从购房需求落手继续抑制投资性需求，还推出了地方政府问责机制，进一步落实地方政府责任，是去年楼市调控的“加码”，而今年楼市调控力度显然会更大，意味着中央不把房价稳定下来不会罢手。

为此，记者对“国八条”的亮点综合广州楼市情况进行一一解读，让广州市民能进一步了解广州楼市情况和新政对其影响。

1省会城市户籍家庭三套房停购

政策：“国八条”规定：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

解读：这意味着全国限购令将更严厉。目前，全国实施限购的城市不多，目前全国有27个城市实施限购令，不少省会城市没有出台限购令。且各城市执行程度不一，如深圳执行的是严厉政策，家庭限购第三套房。而广州限购令较为“温柔”，户籍家庭限新购一套房，即无论以前有多少套房，还能新买一套。随着“国八条”出台，像广州这样的省会城市，限购令将更严格，即户籍家庭限购第三套房，非户籍家庭限购第二套房，即户籍家庭夫妻名下各有一套房的，不能再新买任何住宅。这个政策会在各省会城市，还有房价上涨过快的城市实施。这是“国八条”中最具杀伤力的措施。

2二套房贷首付提至六成

政策：“国八条”第四条规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

解读：这一措施继续收紧房贷政策。之前二套房首付从最早的4成升至5成，现在再进一步把首付提高至6成。打个比方，在市区购买一套100平方米200万元的房子，二次置业家庭首付就达到了120万元，首付款提高了20万元，这对改善型家庭来说是极大的负担。地产经济研究专家邓浩志表示，二套房贷首付提至6成将对改善型买家造成大的杀伤力，这次调控从原来的抑制投资性需求扩大至抑制改善型需求。

3购房不满5年 营业税按卖价全额征收

政策：“国八条”第三条规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

解读：这将加大市民转让房屋的成本。原来政策规定，非普通住房未满5年转让的才按全额征收营业税，购买不足5年的普通住房转让的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。按新政策，即使是普通住房购房未满5年转让的，也得全额征收。

业内人士指出，随着营业税继续上升，税费成本会转嫁到买家身上，由于购房成本不断上升，购房需求将被抑制。

4大力推广限价房

政策：“国八条”第五条规定，今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

解读：这是国家给各地城市提出了增加住宅用地供应的具体要求。原来没有对供地总量提过量的要求，商品房价格高确实和供需矛盾有很大的关系。在土地供应量上提出明确要求，有助于增加土地供应，在结构上缓解供需矛盾。

据悉，广州2010年全年仅供应住宅用地197.1732万平方米，供地量不足2平方公里；这就意味着今年广州住宅用地至少要供应3.035平方公里，才能达到“国八条”的标准。另外，“国八条”还要求推广“限房价、竞地价”方式出让住宅用地，这意味着今年广州需要加大限价地的供应量。

5拿地两年不施工收地

政策：“国八条”第五条规定，对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。

解读：政策首次提出要审查企业拿地的资金来源，加强对开发商拿地的管理。最严厉的政策是，开发商拿地两年没有取得施工许可证进行开工建设的，要收回土地。按原来政策，土地闲置的认定是拿地一年不开工算闲置，拿地一年不开工的开发商可以申请延期一年开工，两年后才会认定为闲置，而有特殊原因除外。“国八条”从紧严格执行这一规定。

6一季度地方政府公布房价控制目标

政策：“国八条”第一条规定，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。“国八条”第七条规定，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

解读：据悉，此前多次楼市调控不到位，重要原因是各地地方政府和地方金融机构的执行力度。这两条措施针对此而定，规定各地地方政府和金融机构的问责制，不落实调控政策的地方政府和金融机构将被问责。

另外，更要求地方政府在今年一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标，这不仅为了给各地市民降楼价的信心，更是地方政府对控制房价问责的有力措施。如何评价地方政府在房地产调控上的成败？“国八条”要求其公布调控目标的做法，无疑是给出了政策效果的量化参考。

7保障房首提公开公平公正

政策：“国八条”第七条规定，各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。

解读：此次调控文件中，首次对保障房问题提出了“公开、公平、公正”的表述。

广州今年也推限价地

市国土房管局称马上研究出台调控细则

新快报讯 记者 黄颖 报道 昨日，广州市国土房管局相关负责人表示，“国八条”广州肯定会执行，现在会马上研究政策并出台相关调控细则，但细则何时出台目前未有时间表。

该负责人表示，“国八条”涉及的内容比较多，所以必须研究透彻才能出台具体执行细则。“如户籍家庭限购第三套房的政策，第二套房卖了再买要不要限购，家庭第三套房如何验证更全面，这些我们都要制定细则。包括年度房价调控目标在内的调控新政内容，广州都将抓紧制定。”

该负责人表示，由于“国八条”在限购方面有更严格的限制，为此今年广州将会加快建设个人信息系统。目前，广州市房产档案馆虽然有大部分的个人房产资料，但极少部分拆迁房、房改房及区一级房产档案信息并未纳入其中，这个系统将能把这些分散的房产信息系统地整合和统一，可以方便查询家庭购房情况。

另外，“国八条”提出，要大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，那广州会否再推双限地？该负责人明确表示，今年广州也会推限价地。据悉，广州近期预计有40万平方米限价地推出市场，已有了出让意向的是华南新城旁地块和龙洞地块。