今起个人住房首征房产税 短期抑房价难一剑封喉

本报讯最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）政府从实际出发制定。这是我国首次在持有环节对个人自住住房征税。

财政部、国家税务总局、住建部昨天在联合回答记者提问时明确表示，为积极稳妥推进房产税改革，当前有必要在部分城市进行对个人住房征收房产税的改革试点。

当天，重庆和上海双双宣布，将按年对当地部分住房开征房产税，其中上海从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。

重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5％－1.2％。

两市都明确主要以增量住房征税为主，对存量住房触及较少。

财政部、国家税务总局、住建部表示，房产税为地方税，试点征收的收入属地方财政收入。为充分体现调节收入分配的政策目标，改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公租房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。

释疑

什么是房产税

房产税属财产税，主要对保有的房产征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》是1986年由国务院颁布实施的。《条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。

因房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，城镇个人拥有住房的情况极少，且居民收入水平普遍较低，《条例》规定对个人所有的非营业用房产免税。房产税主要是对生产经营性房产征税。

法律依据是什么

相关负责人表示，《条例》是依据全国人大常委会有关授权决定，由国务院制定的。房产税制度也需要根据情况的变化进一步改革完善。国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）政府从实际出发制定。这为部分城市进行房产税改革试点提供了依据。

解读

短期抑制房价却难“一剑封喉”

抑制房价

从短期看，房产税的出台自然对房地产市场有着直接或间接的影响，能对高涨的房地产价格起到威慑作用。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，遏制高房价不能寄希望于房产税“一剑封喉”，楼市调控仍需继续打“组合拳”。

房产税改革一度被认为是抑制房价过快上涨的“杀手锏”，但专家表示，房产税影响最大的主要是投资需求。中房集团理事长孟晓苏认为，房产税将使房屋持有者考虑持有成本，房地产投资收益增加不确定性，这会对房地产市场的需求关系产生微妙影响。

“有了房产税制度，房价只有涨幅超过了房屋的持有成本，才能有收益，因此能促使投资者权衡投资收益。”住建部政策研究中心副主任秦虹说。

但从中长期来看，房产税对于房价的影响可能比较有限。房价主要取决于供求关系，遏制高房价不能寄希望于房产税，其出台不太可能导致房价出现大幅下降。

中国社科院财贸所所长高培勇称，成本、利润和税金构成了住房价格，房产税改革只是对税金进行调整，不足以对房价造成巨大影响。

市场人士普遍认为，房产税对房价的影响取决于最终税率。但从目前来看，沪渝方案并非十分严格，在需求没有大幅减少的情况下，目前出台的房产税对房价影响幅度很有限。

房产税收入用于“援建”保障房

收入分配

从收入分配角度看，房产税的开征是十分有价值的，它体现了税收参与社会财富再分配的功能。

通过对面积大、价格高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距。

近年来，房产投资或投机成为部分人积累财富的重要方式，对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响。130多个国家和地区都对住房征收房产税，调节收入和财富分配。

不过，业内人士强调，房产税不能增加普通购房者的成本。“享有适当的住房是每个公民的权利，一个家庭拥有一定面积、套数之内的房产是合理的。”国务院发展研究中心有关专家表示，征收住房保有环节税，应该采取累进税率，在起点税率较低的情况下，面积越大、套数越多，税率就越高，持有成本也相应越高。一般来说，世界各国房产税率大多不超过1％。如果是首套房、中小户型就应该免征房产税，或以极低税率征收，不增加普通百姓居住支出。

此外，房产税的使用能否增进公共福利？有业内人士担心，房产税在充实地方政府“钱袋子”的同时，能否真正“取之于民、用之于民”？专家建议，借房产税改革之机，推进地方财税制度的改革，建立公开透明的决策和监督机制，保证税收所得用于公共产品和公共服务的提供。

对此，国家相关部门负责人明确表示，房产税改革试点征收的收入将用于保障性住房等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。

地方征房产税避免太依赖卖地

税制改革

从各国征收房产税的实践看，房产税是对个人拥有的住房普遍征收，无论是增量和存量住房都在纳税范围之内。

“房产税改革试点方案早就应该出台。”中国人民大学教授安体富说，这将有利于推进整个房产税改革。他指出，房产税改革的一个重要意义便是完善地方税制。

数据显示，历经1994年分税制改革及2004年后新一轮税制改革，我国在所得税和流转税制改革方面取得了较大成就，基本上奠定了主体税模式。

专家认为，当初税制改革没有突出强调地方税，房产税改革有利于为地方政府确立主体税源，并有助于地方政府摆脱对卖地收入的过分依赖。“从税制完善的角度讲，房产税改革只是对原有条款进行修正，没有相对复杂的立法过程。”中央财经大学税务学院副院长刘桓说。

专家认为，鉴于当前社会贫富差距拉大成为和谐社会的最大障碍之一，政府调节手段的缺失已经成为拉近贫富差距的主要“瓶颈”。由于税收是最适宜于市场经济环境下调节贫富差距的手段，因此，十二五期间，预计中央将采取一切可以采取的举措，着力破解上述难题，结束中国财产保有层面的无税状态。

有专家预计，短期内会有一批城市陆续加入房产税试点行列，各地方将陆续有政策跟进，掀起新一轮税制改革。

关注新“国八条”

地方限购细则2月中旬前出台

国办昨天发出通知，要求进一步做好房地产市场调控工作，通知内容主要为新“国八条”。通知要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说，限购令延伸至全国时间之快让人惊讶。2月中旬的时间期限，除去春节假期，等于在不到两周内，各地要出台限购细则。这意味着将对房地产市场进行行政干预。陈云峰说，可以看出，完全依靠市场自身调节，已无法控制房价上涨。行政干预下的市场体制，也是政府无奈之举。因为热钱太多，纷纷进入房地产市场。长此以往，将对实体经济产生不良后果。

普通住房满5年出售免征营业税

财政部、国家税务总局昨天宣布，今起调整并执行个人住房转让营业税政策。

今后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；

个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购房价款后的差额征收营业税；

个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

北京多数银行节前“首付六成”

新政提出二套房贷款首付比例提至60%，北京多家银行昨天透露，目前正在制定有关细则，春节前将执行这一政策，兴业银行等少数银行将立即执行这一政策。

兴业银行某支行客户经理表示，昨天已接到有关通知，立即执行二套房贷首付六成的新政策。

>>市场反应

新政伊始“咨询多过户多赶贷多”

堪称史上最严的新“国八条”刚出台，尽管地方细则尚未出台，但楼市已出现“咨询多、过户多、赶贷多”现象。

观望情绪暴涨

我爱我家呼叫中心数据显示，新政出台当晚及次日，来电咨询量大涨，超过两成电话增量都是询问新政影响。交易双方也开始初步协商在各种情况下如何承担责任和额外费用。

商品房销售人员普遍表示，看房人与平时差不多，不过都会咨询是否开始执行新政，都有些犹豫。“赶与不赶几乎一样，还不如安心过年看看再说。”咨询者李女士说。

将现明显过户高峰

限购令加码，无论近期是否有新购，持有房产过多直接意味着不能再购。因此年尾几天，持有多套房并有新增购房意愿的“大户”抓紧过户的情绪十分紧张。

北京房地产交易管理网数据显示：新政后的27日明显出现过户高峰，预计将继续突破千套，甚至创造纪录。细则出台前的这段时间，已经签订合同的人都会抓紧办理过户，会出现过户高峰。购房者成先生很焦虑：“才刚刚签完合同，卖房的在这几天还完贷款也不太现实，着急啊。”

欲购房者倾向“赶贷”

新政要求第二套房贷款首付不得低于六成，部分市场改善性需求考虑在最近几天抓紧购房，争取赶上首付五成的末班车。“六成太多了，付不起，一旦细则出来，我今天申请房贷也被划入六成的范围，我只能违约，风险太大。”打算近期购房的王先生表示。

专家认为，首付提高一成，对经济条件有限的人影响明显，可能使其无法购房，但赶五成房贷“末班车”的人群可能十分艰难。岁末年初，银行歇业或房贷额度已用完，甚至已经停贷且钻空放贷得不偿失。

房产税改革有利于为地方政府确立主体税源，并有助于地方政府摆脱对卖地收入的过分依赖。

中国现行的税制体系没有真正意义上的财产税，而开征房产税意味着中国财产税缺失状态的终结，意味着政府握有了可对包括收入、消费、财产等多个环节实施税收调节的相应手段。

本版采写本报记者翟烜 赵鹏 赵丽萍 高晨 马文婷综合新华社

（翟烜 赵鹏 赵丽萍 高晨 马文婷）