调控直指二三线城市 开发商走一步看一步

张艳红

2011年这个春节，对开发商来说，恐怕不太好过。

本来眼下各大房地产集团都在忙着论功行赏，计算奖金，但在1月26日之后，恐怕还得做另外一项工作，便是重新对宏观调控的影响进行评估。

就在一个月以前，二三线城市还被大部分开发商视作“避风港”，当1月26日晚间的调控风暴再度刮起之时，这个“港湾”也将变得不那么牢靠。

华远集团总裁任志强曾说，开发商要“逃离北上广”，但随着调控政策蔓延到国内众多二三线城市，基本已经让开发商变得“无处可逃”。

二线城市成调控对象

从1月初到现在，河南郑州、山西太原、湖北武汉、云南昆明等一系列省会城市相继效仿北上广深等一线城市发布了限购措施。尽管各个城市的市场都没有出现明显的下跌迹象，但此举对开发商而言将是：前路远比想象的更加困难。

房地产专家谢逸枫接受《第一财经（微博)日报》采访时表示，目前，从去年北京开始的楼市“限购令”正在向全国二三线城市铺开。2011年开局之后，二三线城市成为限购的主要对象。

在26日晚间出台的最新调控政策中，就明确将调控的目标指向了房价上涨过快的二三线城市。

根据目前公开报道统计，全国出台“限购令”的市县已经达到近30个。其中，浙江金华的永康县成为全国第一个直接干预房地产市场的县级政府。

政策突如其来的变化，让开发商有些措手不及。就在昆明发布限购的政策后，当地一家开发商营销部门的负责人林先生感到非常意外：“我们当时确实有点意外，没有想到昆明也会出台这样的措施。”

据透露，昆明正在进行大规模旧城改造，这使得市场上出现较为明显的“供不应求”格局，从而导致房价在去年出现较大幅度上涨。“可能地方政府感受到了压力吧。”林先生称，自己所在楼盘在2009年12月时销售均价仅3000多元/平方米，但到现在已经卖到4500元/平方米，涨幅还是相当惊人的。

开发商“第二道防线”告破

二线城市这么快成为中央政策调控的目标，与开发商在去年大肆向这些城市转移的战略不无关系。公开的信息显示，万科、保利、恒大等去年销售额排行前五的开发商，其大部分业绩都是由二三线城市所贡献，而这些集团公开表示，二三线城市将是未来发展的主要目标。

毫无疑问，上述几大集团2010年在二三线城市的表现，以及由此产生的“羊群效应”，让越来越多开发商涌向这些城市，大家都相信在一线城市遭受调控的时候，二三线城市将是最好的避风港湾。

但不可忽视的是，大集团的转战，除了将更好的产品和经营理念带入当地市场，更为突出的是，高品质带来的高价格也对当地均价产生深远影响。例如万科、恒大地产、碧桂园等，这些公司在一线城市的销售均价并不高，但到了二三线城市，开发出来的往往都是当地较贵的楼盘。

“虽然我们在当地的售价相对高，但我们为当地居民带去了更好的产品。”广州一位开发商称。也正是这些高附加值的产品，让国内二三线城市的房价成为上涨的“急先锋”。有迹象显示，各个集团向二三四线城市蔓延的趋势依然继续。

也正是大集团带到二三线城市的高房价，使得这些城市在2011年初随即成为调控的目标，也使开发商的这一道防线受到正面冲击。

未来“走一步看一步”

小开发商对二三线城市的调控还没有感受到太明显的压力。例如昆明的一位开发商表示，现在还没有感受到限购政策对销售的冲击，每天还是照样卖房子。而且限购政策还是有一点“不痛不痒”，毕竟这个市场以刚性需求为主，一个家庭可以新购一套房子，需求还是蛮大的。因此，该集团去年还在昆明新增了两三个项目，预计会在春节后不久推出。

但经历了一线城市调控的大开发商，却不这么自信。上述林先生表示，自己仔细研究了26日晚出台的政策，发现已经对购买套数进行了“一刀切”：“现在春节了，市场货量也不大。可能要到四五月份才能看出这次政策的真实效果。”

而总部位于广州的一家大型房地产上市公司负责人则称，现在二线城市也比较麻烦了，只有三线城市刚刚起步，可能不会太受影响。至于公司的二三线策略是否会做出调整，目前集团还在研究，只能“走一步看一步了”。

据悉，该集团好几个部门都已经开始行动，对政策可能造成的影响进行评估，希望能在这两天形成报告供管理层决策。