评论：整肃中介桌子下的交易 难！

叶国靖

马小姐在上海古北一期从一个爱尔兰女士Jones手中买入一套118平方米、13年房龄的二手房。居间买卖这套物业的中介业务员说，马小姐报备给房地产交易中心的合同总价为227万元，实际成交价格为260万元。通过签署阴阳合同，买家可以规避不少税费。

上述签订“阴阳合同”一直是中介行业的“公开的秘密”，屡禁不止。

三部委再次发文整治房地产中介行业“桌子下的交易”，到底又将产生怎样的效果？

住房城乡建设部、发展改革委、人力资源和社会保障部等日前联手出台《房地产经纪管理办法》（下称《办法》），其中明确，房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。上述《办法》将于4月1日起实施。

《第一财经（微博)日报》记者遍访上海中原地产、汉宇地产、信义房屋、我爱我家等公司，尽管他们均表示《办法》将推动中介行业更加规范的发展，但关键仍然在于，部分条款是业内考虑已久的话题，但是真正落实大有难度，弹性较大，关键看执行力度，不排除整肃活动“被架空”的可能。

投诉无门很常见

事实上，从去年10月开始，上海市住房保障和房屋管理局祭出重拳，针对13项违法违规行为展开房地产交易秩序的专项检查，整肃在售的商品住房项目、房地产经纪机构“桌子下的交易”。但在市场上，仍然有人铤而走险，暗战违规的业务。

昨天，信义房屋分析师朱平平提供的一个赚取差价的实际案例发生在2010年年末：王小姐准备购买一套上海闵行二手房，在买卖双方谈价格时，中介以“怕双方谈不拢”为名没让双方见面。

背后的猫腻是，房东要求185万“到手”，因此交易中产生的税费和中介费都由买家王小姐承担，王小姐也同意了。在过户时，王小姐发现，卖方又付给中介1万元“中介费”。经过追问才知道，原来最初在谈价格时， 房东同意降价1万元，即总价184万卖出房屋，而中介并没有告诉王小姐，反而正常收取了中介佣金后，又以卖家给的“辛苦费”为名，收了卖家的1万元，以这种方式赚取了差价。

愤怒的王小姐因为得不到卖方的证明，无法告这家中介，造成投诉无门的局面。

难在何处？

中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉本报，在二手房的买卖交易过程中，许多环节只有经纪人和购房者参与，信息的不对称性导致经纪企业的监督作用有限，不能监督到所有的违规行为，单纯的行业规范的意义也不大。

昨天，朱平平认为，赚取差价、协助签订“阴阳合同”一直是不允许的，《办法》也重新规定。应该再进一步细化，如赚取差价到什么程度或频次被发现后应该关门停业；此外，往往许多小中介和房东串联起来吃差价，因此取证是个难题。

昨天，得知《办法》出台的上海闵行区莲花路老牌业务员小修对记者表示，“阴阳合同”行为可能得到部分遏制。不过，由于过户指导价偏低以及合理避税等客观原因的存在，再加上处罚力度不够，“阴阳合同”仍然广泛存在。如果想根除，必须配以严厉的经济与行政处罚，明确责任追究主体。否则，可能在落实过程中被架空。

灰色地带：房产经纪证出租

本报记者注意到，《办法》之中，仍然存在没有覆盖强势监管的地带。规范经纪执业证书的使用就是其中之一。

本周，小张在宝山区准备开设数家中介门店。按照工商部门的规定：上海每家中介门店必须要具备5张房产经纪人资格证书。对于许多中介行来说，解决这个问题很棘手。此前，楼市火爆，中介公司用证的需求大增。于是，小张就从市场上转借经纪执业证书，一张证书需要支付的代价是500元/月的租金收入，这是目前上海房产经纪证出租“地下市场”的普遍行情。

昨天，上海一家大型直营中介公司的市场总监告诉本报，目前房产经纪行业内出租、出借经纪执业证书的现象并不鲜见，清理“变相”租借房产经纪人证书难度不小。

在上海，施行已久的《上海市经纪人条例》第十四条规定，经纪执业证书是执业经纪人的执业凭证，不得涂改、出租、转借、转让。

尽管工商局从房地产经纪企业的登记注册入手，不断加大对房地产经纪企业的监管力度，但是，证书出租、借证开店的“潜规则”暗行于上海房产中介行业。买证、借证经营的房产经纪企业和人员不仅缺乏资质，也使委托人的交易成本和交易风险增加，还不乏卷带委托人定金潜逃的事件。

整肃中介的几点建议

1.建立房地产经纪人信用档案，建立公开的平台，规避经纪人因人员的流动带来的负面影响，在相关机构和规范的监管下，公开经纪人的信用记录和档案，监督更有力、提高从业人员的责任感。

2.通过机构专用账户划转交易资金无可厚非，但是不能所有的资金全部通过机构进行划转和监管，应留有部分比例的金额在经纪人手中进行保管，以保障经纪人的利益。

3.仿效香港，违规违法行为移交司法部处理，纳入民法、刑法等法律的监督和制裁，让信息的隐瞒和欺诈无所遁形。