海通国际：永泰地产2011年盈利可观 可买入(图)

永泰地产(0369.HK,$3.27,买入)

我们首次把永泰地产纳入研究范围，该公司于1990年上市，前称富联国际集团。永泰的市场定位独特，业务主要集中于豪宅发展、商用物业投资及酒店业务，分别以广受认可的永泰亚洲、南联地产控股(1036.HK,$15.36)及Lanson Place品牌从事发展、投资及管理业务。该公司在每个地产项目的投资总额一般约为10亿元。

预料永泰于2011及2012年将录得可观盈利。该公司于2010年上半年的中期盈利已显著上升：收入不仅按年急增225%至13.57亿元，更较2009年全年收入超出12%。主要原因来自物业销售额急升，其中60%的销售额来自公司拥有95.9%权益、位于九龙塘的懿荟豪宅项目，单位平均呎价为13,000元，为公司带来9亿元的销售收入，并使2010年上半年的按年增幅达162%。其余景观较佳的单位将于2011年推出发售，预料平均售价较已售单位高20-30%。永泰拥有位于半山的懿峰豪宅项目的30%权益，该项目快将落成，其中约85%的单位已经预售，为公司于2011年锁定应占销售收入约9亿元，估计该公司于2011年的物业销售收入将可按年大增59%。

为维持长远盈利增长，该公司于2010年下半年补充土地储备，购入两个位于西半山及大坑的重建地盘，预计总建筑面积合共为10.8万平方呎，总土地成本为11亿元，折合每平方呎楼面地价约1万元。有关地盘将重建为两个豪宅项目，预计发展利润率最少达20-40%。连同公司拥有15%权益并位于大埔的发展中项目，永泰将有3个项目可供出售，倘所有单位售出，则可产生总销售收入约57亿元。有关项目将由2012-13年起3个财政年度为公司带来贡献，并将成为期内的主要增长动力。同时，来自懿荟及懿峰项目的销售款项可确保公司获得充够资金作日后收购地盘之用。

永泰的经常性收入主要来自其香港的投资物业，包括150万平方呎的甲级写字楼及130万平方呎的工业大厦，该公司主要透过其拥有63%权益的上市公司南联地产控股持有上述物业。于2010年上半年的总租金收入上升28%至1.73亿元，经营盈利亦增加52%。永泰的重点甲级写字楼大厦-位于九龙东的Landmark East的出租率大幅改善，由2010年初的50%上升至现时约90%。由于九龙东的写字楼供应有限，加上邻近Landmark East的物业持续进行重建工程，我们预料该大厦的出租率将进一步上升。Landmark East于2008年落成，因此，当首批租约于2011年届满后，续约租金将开始增加，而全年现行租金将升超过20%。

该公司一直持续巩固其酒店业务- Lanson Place在一线亚洲的市场地位及品牌知名度。该公司目前管理7项公寓及酒店物业；其中3项为自有物业，4项根据管理合约营运。Lanson Place位于上海的逸兰金桥服务式公寓于2010年5月中开幕，受惠于该公寓所带来的额外贡献，该公司于2010年上半年的酒店收入增加23%至5,300万元。预料此服务式公寓将于2011年产生全年贡献，加上另一项位于吉隆坡的自有服务式公寓于2012年开幕，预料永泰于2011及2012年的酒店收入将分别按年上升3%及16%，并占公司收入约5-6%。管理层不排除会与其他方如私募基金公司合作，加快此业务的增长。

于2010年下半年，永泰出售两幢工业大厦，录得所得款项净额5.84亿元，加上来自预售住宅项目的现金流入增加，我们预计永泰的净负债比率于2010年上半年上升3个百分点至40.6%后，将于2011年进一步改善。我们给予该股买入评级，目标价为3.80元，相当于我们估计该公司于2011年底的资产净值每股4.80元折让20%。