找合法性接口：房产税终将对接物业税

贾海峰

“重庆要开征的房产税，或许更应该叫做特别房产消费税。”一位接近国家税务总局的人士1月13日向记者表示。

上述人士称，重庆试点开征的房产税，并不是完全意义上的财产税，更像一种消费税。而从上海版本最新透露出来的内容来看，亦或如此。

事实上，去年重庆在其中一个方案中正是将新税种直接命名为“高端住房特别消费税”，顾名思义是对在重庆购买并持有高端住房的产权人征收的一个新税种。

而此前上海房管局在答复包括本报在内的采访函时表示，在房产保有阶段征税，早在党的十六届三中全会（2003年）就提出，此后部分城市也空转过多年。本报了解，2004-2005年为房产税研究的起步期，期间，北京、南京等六大试点城市进行了物业税空转试点。

中国从2003年到现在，对房地产税制改革一系列技术性的准备工作已经得到了实质性的突破，对经营性房地产大面积用新税制开征房地产税的条件基本成熟。而目前亦有业内人士提出，应尽早实现房产税与物业税的对接。

北京华税律师事务所主任刘天勇律师对记者表示，在立法程序和法理上，房产税还有不少需要商榷的地方。

寻找合法性“接口”

重庆开征房产税与现行的税收政策有两个“接口”。

重庆试点开征房产税的消息，已在法律和学术界引起了多轮争议。

“这可能是建国以来，第一次以地方政府名义出台的税种。”刘天勇表示，按照“税由法定”的原则，只有全国人大才能决定新开征一个税种。

按照中国的立法程序，国务院也只能以“条例”的形式，修改或对某一个税种做扩大范围的说明。而重庆房产税，仅报财政部同意，就可以从地方政府的角度，出台一个新的税种，这在法律界被认为是“特例”。

刘天勇表示，重庆所提出的房产税征收方法，已经是一种新税种：房产消费特别税的概念。因此它不是一个立足于原来房产税条例基础上的修改，而是新开征一个税种，是应该得到全国人大召开会议同意的。

1月14日，《法制日报》即以“房产税开征绕不开‘税收法定’原则”为题，发表了评论文章，文中称房产税立法应该按照公开、公平、公正的原则进行，不能地方政府和几个部委“私下密议”一番，就可以推出所谓的试点。

万通集团董事局主席冯仑1月13日在某论坛上表示，很多人都说国外有物业税，我们要仿效，但是国外的土地是私有的，而中国的土地只有使用权，土地本身是归属国有的。

冯仑对记者表示，如果按照持有税的定义去征收房产税，那么房产作为财产可以分为两部分：一部分是土地的财产；二是土地上建设房屋的财产。实际上，现在房产升值，都是土地价值的升值，房屋本身是随着年限增加而折旧的，其本身是不升值的。

而房产所依附的土地是国有的，个人业主只是使用者，其已经一次性向政府缴纳了70年或50年的土地出让金，换取使用权。如果对这块土地上所建设的房屋进行征收持有税，按照《物权法》的精神，应该找土地的所有方，也就是政府来征收，而不是房屋的业主。

对于开征房产税是否合法的问题，重庆国税局1月12日在其官方网站上转载了一篇标题为《重庆房产税新政与现行政策可对接》的文章。文中引用财政部财政科学研究所副所长刘尚希的观点，提出重庆开征房产税与现行的税收政策有两个“接口”：

其一，房产税属于地方税，根据房产税暂行条例的规定，房产税的施行细则由省、自治区、直辖市政府制定，也就是说，地方政府可以根据本地的实际情况，对房产税的税率等具体内容进行规定。

其二，现行的房产税暂行条例是由国务院制定并颁布实施的，目前尚未上升为法律，在这种情况下，如国务院给予相应授权，则地方政府可以对条例中没有规定为地方自主权限的一些内容进行调整，如房产税的征收范围等。

此次重庆市明确的房产税新政，就是将过去免征房产税的个人所有非营业用的房产的一部分，即高档商品房部分纳入房产税的征收范围之中。

“根据这两方面的政策‘接口’，重庆市向高档商品房征收房产税的做法是有可操作空间的，就目前而言暂时不需要对现行房产税条例进行修订。”刘尚希说。

而2004-2005年为房产税研究的起步期，期间，北京、南京等六大试点城市进行了物业税空转试点。因此目前亦有业内人士提出，应尽早实现房产税与物业税的对接。

征税群体定位再争议

上房产税改革前，应先改革掉复杂的房地产税种，不增加纳税人负担。

从2010年初开始，重庆和上海就开始向国务院递交房产税试点改革方案，两个城市先后递交了多次方案。

记者了解到，上海房产税试点方案，第一版本递交财政部以后，被认为“过于温柔”，打回重新修改。此后，上海又递交了三个版本的方案，提出了按人均面积、按新购房时间和按套数等不同的征收方式。

上述人士向记者表示，重庆亦从2010年初就开始申报房产税改革，2010年3月，重庆就以“房产特别消费税”的名义向财政部申报，但并没有被通过。

住建部房产政策专家组成员、北京师范大学教授董藩1月13日表示，如果房产税仅是以抑制房价为目的，则就并不是理顺房地产行业税收问题、建立财产税的改革。

董藩表示，开征房产税，不可避免要确定征收范围的问题。那么公务员福利房、小产权房、央产房等这些房屋怎么办，怎么估值计价，要不要征收房产税？

“如果将房产税确定为200平米以上、均价高于城市中心城区几倍，这样的房屋可能不多。”董藩表示，高档房，尤其是200平米以上的房屋，多数是别墅，别墅一般位于郊区，其单价不会高于市中心的房屋，更不可能高3-4倍以上。

北京房地产协会副秘书长陈志向记者表示，如果房产税开征，其征税对象高收入人群约占社会人群的1-2%，其所拥有资本性收入远远大于上述两个人群，1%左右的税率还是偏低的。

以重庆市为例，其郊区一套别墅价值一般在200-500万元左右，即使按照全额1%进行征收，每年缴纳税钱不过是几万元，而居住这样房子的人，一般为企业家等社会高收入人群，对其个人生活没有任何影响。

按照房产税将对所有房屋进行征税的原理来看，房产税最终起到的作用或是：对低收入人群免税，对高收入人群没有影响，对中产阶级却打击甚大。

2010年，全国税收收入达到7.7万亿元，同比增长22.64%，税收2倍速度于GDP的增长。与此同时，2010年全国土地出让金收入达到2.7万亿元，同比增长70%以上。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，目前房地产行业流转缓解税负偏多、偏重，应该先改革掉这些复杂的税种，按照不增加纳税人负担的原则，进行房产税改革。

一位财税领域的专家向记者表示，无论是房产税，还是其他的税种改革，都应该放在“先减后征”的原则下去考虑。现在需要考虑的是中央应该减少多少财政收入给地方政府，而不是在不减少和不调整税收规模和结构的情况下，再度向所谓的中产阶级“开刀”。

征税成本高：卖地还是收税？

如果将房产税开征跟抑制房价联系在一起，那是“头疼医脚”。

北京房地产协会的一位专家对记者表示，房产税如果能成为地方政府的一个新税种，地方政府当然乐意为之，但是如果仅从控制房价的角度出发，给地方政府带来的可能是短期内城市房价下降，几年内土地出让金大幅度减少。

例如，以上海为例，2010年全市商品房销售额约为3000亿元，其中扣除免征房产税的房屋，以税基2000亿元计算，按照税率1%进行简单的乘法，可以得出每年房产税开征只能获得200亿元左右。

而2010年上海土地出让金约为1500亿元，这或远不及房产税开征后可能得到的新增税收。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，地方政府对土地出让金的依赖短期内难以改变。地方政府在进行房产税试点问题上，绝大多数城市都是抱着“让别人先试”的想法。记者获悉，目前仅有重庆和上海两市试点，北京、深圳等城市暂不会参与房产税试点。

上述专家表示，如果将抑制房价作为房产税改革推出的由头，那么更应该推出“资本利得税”，也就是说，所有投资投机性购房者的获利关键就在交易环节上，如果对交易环节的税收征收重税，而不是目前不痛不痒的3-5%，那么投资和投机性购房问题就迎刃而解，房产税也没必要出台了。

“问题是，交易环节的税是所得税，中央和地方差不多平分的，房产税是地方税种，归地方所有。”上述专家说，现在如果将房产税开征跟抑制房价联系在一起，那是“头疼医脚”的逻辑。