2011年楼市政策猜想：调控出拳更重 分量更沉

中央经济工作会议闭幕后，送别刚刚过去的房地产密集调控之年，房地产主管部门已开始密集部署今年调控。土地、信贷、税收等政策将进一步趋紧，楼市调控已经步入常态化阶段。2011年对政策力度要求更大，一是要求调控见到切实持续的成效，加强民众信心，领回市场主导权。二是呼声颇高的“房产税”牵扯到深度与广度前所未有，力度拿捏难度极高。三是还会有哪些新的政策会在短期效果上缓解市场对房产税的预期？

2010调控遗留问题——

限购限贷越调越涨

楼王地王屹立不倒

“房价调控‘确实难’！”说这话的不是别人，而是住建部副部长仇保兴近日撰文公开表示。

2010年的上海楼市，在持续整年的号称史上最严厉调控中，以持续多天破千套的火爆行情结束；房价易涨难跌的残酷现实，让更多的资金突破艰难险阻冲进楼市，使得房价依旧高歌猛进。来自中房信的数据显示，2010年上海楼市成交均价为22240元/平方米，从内环到郊环套均总价上涨了36.4-58.6%。

值得注意的是，楼王级房源的扎堆成交，成为年底豪宅市场的一大特色。来自中原地产研究中心的数据显示，中凯曼荼园11月15日推出22套精装修珍稀房源，在12月1日-29日共成交15套，销售速度大幅加快，成交均价也提升至10万元/平方米，位于同板块的豪宅别墅“上海紫园”12月21日也有1套成交，成交单价8.37万元/平方米，创该案史上成交单价新高。而“世茂山庄”在12月16日最后2套售罄，成交价格也冲高至9.42万元/平方米。另一方面，2010年可谓是上海土地疯狂的一年，据新浪乐居数据显示，除了闸北区的苏湾1号地块之外，浦东、普陀、青浦、嘉定、松江地区的单价地王纪录均被刷新。

“尽管‘最严厉调控’对于遏制房价上涨起到一定作用，但离民众预期还有距离。”上海中原总经理谭百强表示。与此同时，由于通胀预期高涨，资金寻求保值又进入楼市，造成年底楼市成交量价齐升。宝华集团副总裁杨健表示：“目前，已有包括四个一线城市在内的15个城市出台了‘限购令’，但从实际效果来看，只造成短暂的成交量下降。如果市场无法降温，可以预见的是，‘三次调控’将有可能在今年年初到来。”

2011 政策驱势——

坚定不移调控到底

2010年楼市调控措施层出不穷，但效果不给力，最严厉的调控政策，非但没有将成交量“打趴下”，反而在年末出现明显回升。均价也没有稳住，在不断涌现的“日光盘”和高端项目热销的影响下，全市成交均价不断上升。“预计明年一季度还会出现一到两次的加息，但短期内仍然难以影响房价。”上海正阳投资营销总监王士章坦言：加息被认为是遏制房价上涨的最猛药。去年央行已连续两次加息，中国央行或许在今年上半年还将加息2至3次，且不对称升息的几率也将上升。

除了加息会增加开发商的资金压力，本轮土地调控风暴可能将以严查处理闲置土地为调控重点。去年12月以来，各地地王频出，引发房价跟风上涨，紧接着12月19日，国土部紧急发文要求加强土地调控。对此，中华企业市场部经理戴正芳表示：“这是必然的趋势！”在他看来，国土部的通知属于加强版，或为启动楼市第三轮政策调控的急先锋。

“除了继续加强房地产调控外，规模巨大的保障性住房建设计划，也是今年房地产市场的重要特点。”戴正芳补充道。2010年11月底住建部向各地发出的《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》明确提出，2011年，计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，这个数字大大超过了此前所有年份的建设计划。尽管目前保障性住房的融资渠道和收益模式还在摸索中，但一切的表象证明：政府今年对保障房的投入力度会空前加大。

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限购令还将持续多久？

限购令可能不了了之

陈穗建 上海奥林匹克花园总裁

从市场的长久表现来看，限购令或许也会像预售证的情况一样，到最后不了了之。2010年的最后一两个月中，从成交量和成交均价来说都有了回暖的表现，被抑制的购房热情重新又被点燃，调控成效不明显。其实，楼市调控关键在于一个长久而且顽强的执行力度。

两会后看限购令

宋家泰 上海金地市场部经理

最近楼市的成交又旺盛起来，楼价上涨趋势明显，照此预测限购令，我认为至少在两会以前，限购令还将继续存在。限购令的出台肯定是抑制和打击了一部分人的购房积极性，但是最近的一波买房热情将会引起政府的关注，而在两会中，到底是否应该继续执行限购令的问题会得到讨论。一切都要看两会以后才能知道答案。

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买房贷款什么时候松绑？

按揭贷款不会过于松动

华 伟 华东师范大学商学院房地产系系主任

我认为并不存在松绑与否的问题。银行靠贷款从中得利，如果不贷款，银行如何生存？当然目前的贷款门槛是比较高，老百姓并不能全都承受。这就是银行与老百姓共生的问题了，一方面房价不下跌，一方面百姓买不起住房。我的看法是，在未来估计银行会继续实行目前的贷款政策，银行会继续给百姓贷款，有可能会出现松动，但是过于松动的贷款政策是不会出现的。

或将进一步收紧

全 忠 成全机构董事长

从目前的发展变化来预测未来房贷的局势感觉并不是太乐观。看之前市场对于房贷的反应，先是观望的心态占了了多数，然后有一个适应期和过渡期后，购买力和市场又开始复苏。政府并没有从收紧的房贷政策中得到预期的效果，如果收不到预期的效果当然第三个第四个调控政策会接踵而来。预期接下来的房贷政策或许会继续紧缩。

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利率是否进一步上调？

存款准备金将上调比例

戴正芳 中华企业股份有限公司市场部经理

按照目前市场分析，政府或将进一步上调利率，并将会特别重视存款储备金水平的上调。去年末的市场活跃，量价齐升现象的出现无疑又将引起政府的关注，所以我预计将可能会上调利率，市场变热的时候需要政府吹一下冷风让楼市冷静下来。

0.25是分步走战略

陈广颖 易居中国·上海房屋销售(集团)有限公司上海事业部执行副总经理

目前央行三大工具基本全部收紧，从这些现象可以判断出现在的政策走向是朝着缩进的角度来做。加上购房者对通胀的预期，未来房价的涨幅，毫无疑问利率还是会上调的。之前0.25%的上调是先行对市场反应和市场承受能力的探测，因为这关系到开工率和就业率的问题，撇开这些因素很可能直接上调为0.5%，现在0.25%的水平就是开始分步走的信号。

(新民晚报)