京沪广深去年楼市量大跌价飙涨 调控政策不会松

业内人士认为，调控政策不会放松，今年房价或呈温和上涨趋势

编者按：

2010年楼市以房价“翘尾”放量结束，在调控之声不绝于耳的背景下，纵观北京、上海、广州、深圳四大一线城市，房价出现量跌价涨，并仍有继续上行之势。对于今年楼市的走势，业界大部分人士仍以看涨为主。

北京12月商品住宅成交量创去年单月新高

根据北京中原的统计数据，2010年，北京期房商品住宅成交95523套，现房住宅成交15557套，二手住宅成交196547套，同比2009年成交商品住宅期房145276套、现房住宅33735套、二手住宅266854套，分别下降了34.2%、53.9%、26.3%。

从月度走势看，受两次政策调控的影响，2010年北京住宅市场的成交量出现了波动。2010年春节过后，住宅成交开始逐渐走高，4月份出现了较大上涨；但自4月下旬楼市系列调控政策出台后便出现了明显拐点，并在5月份出现了年内的成交低谷；此后的6、7月份楼市成交逐步回暖上扬，并于9月份出现明显的反弹迹象；10月受长假和二次调控的影响再次出现下探，继而在11~12月又开始企稳回升。

尤其是在12月，北京成交期房商品住宅共计13675套，成交面积为145.8万平方米，成交现房商品住宅2097套，成交面积为23.9万平方米。环比11月份，期房商品住宅成交量上涨了35.3%、40.5%，现房商品住宅成交量上涨了86.7%、56.5%。12月期房商品住宅单月成交量超越了全年的其他月份，问鼎全年。

据机构统计，截至2010年12月底，北京一手住宅成交均价21260元/平方米，与上一年底相比，上涨幅度为16.1%。2010年北京商品住宅成交均价为20850元/平方米，顺利站上了2万元平台。

对于不断从紧的调控会对今年的楼市带来什么影响？21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，“目前，很多开发商可以依靠2010年3~4月、8月、9月回笼的资金过日子，度过这个冬天没问题，但如果政策调控力度不放松，半年后，房企将面临非常严峻的局面。”林蕾预计，“如果调控政策仍保持目前的强度，那么到2011年全国房价和北京房价就不应再度上涨而是持平，如果统计加上保障房，平均房价则应呈现为微幅下跌的态势。”

协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁判断，从后市看，2011年楼市调控还将继续，无论对开发商还是购房需求的限制都将更加严格，2011年北京市场将新增百万套保障房，对商品房市场将有较大的冲击。

深圳成交量创近十年最低 新房均价首破两万

新房成交量创近十年最低，但销售均价再创新高，深圳楼市2010年的量跌价升行情完全超越了相关部门此前的预测，再次将调控政策置于尴尬境地。

世联地产根据深圳市规划和国土资源委的成交系统数据统计，2010年深圳全市新建商品住宅成交面积约320.97万平方米，共成交36729套，成交均价20205元/平方米。其中，2010年12月份，深圳一手房成交均价为每平方米18361元，环比上涨1.79%，成交量为4703套，环比上涨87%。

此前的2009年，深圳新建商品住宅销售面积为660.25万平方米，销售均价为每平方米14858元。对比可以发现，在遭遇史上最严厉的调控背景下，深圳一手房成交明显受挫，成交量环比2009年萎缩51%。而从深圳近十年来的全年销售面积数据看，2010年深圳新房销售量创近十年来最低。

较2009年销售数据，深圳一手房2010年销售均价逆势环比上涨36%，房价之高再次刷新深圳楼市纪录。

世联地产集团研究部经理王军鹏在接受《第一财经日报》采访时认为，超过85%的成交量在关外两区，关内成交量不到两成，若没有这一结构性的差异，要想成交均价回落绝非易事。

根据深圳中原市场部总监王世界的观点，岁末年初深圳楼市成交状况明显放大，开发商、业主和置业者在岁末都做了最后冲刺，促成了较大的成交量。新的一年，对于房地产市场来说，可以说是较为紧张的一年，继续执行的“限购令”，从紧的货币政策，大量的流通资金以及较窄的投资渠道，多方力量相互制约，使得房地产市场面临较大的挑战，未来楼市将会在各方力量的博弈下高位波动。

豪宅助推 上海商品住宅价涨四成

中国房产信息集团统计数据显示，2010年(截至12月26日）上海一手商品住宅成交量为925.44万平方米，预计全年成交量在950万平方米左右，同比下滑50%。而从中原地产提供的上海2010年二手房成交数据来看，二手房市场表现同样低落，预计全年成交14.3万套，锐减48.6%。

同一时间里，去年上海已成交一手商品住宅的平均价格为22192元/平方米，较2009年的15874元/平方米大涨约四成。

楼市专评网数据显示：2010年12月，上海全市商品住宅成交均价为24176元/平方米，环比11月上涨了7.61%，与1月相比上涨了21.16%。同月，全市商品住宅成交面积为140万平方米，环比11月大幅增加了47.37%。

2010年年底相比2010年年初，全市商品住宅的成交均价累计上涨4223元/平方米。从4月份开始的楼市调控之后，均价短期内出现了一波明显下跌，但是9月底开始的二次调控成为了年末均价破位上涨的分水岭。

汉宇地产董事总经理施宏叡称，“经历了一年的严厉调控，上海二手房整年的房价依然以15.28%的涨幅跑赢了GDP和CPI。”

中房信另一组数据显示，截至12月27日，上海全市一手商品住宅销售额已达2070亿元，总共成交79744套商品住宅930.7万平方米。平均每套住宅的面积为116.7平方米，平均每套住宅的成交价格达到259.6万元。预计全年一手商品住宅的销售面积将超过950万平方米，总成交金额超过2100亿元，套均成交价格达到260万元。而在2009年，全市新建商品住宅的平均成交价格还只有185万元/套。

“全年住宅成交均价的大幅飙升是在一定程度上受到豪宅成交热的拉动，但其实就算剔除豪宅因素，上海楼盘价格还是受供需矛盾的刺激，出现了普遍性的小幅上涨。”薛建雄认为，房价在调控年出现一定涨幅，主要原因还是住宅市场的供需失衡所致。他介绍，2010年全年供应量在1100万平方米左右，较2009年下滑三成左右。“由于市场上可售房源较少，购房者选择余地不足，加上经济增长加速和通胀的影响，房价仍呈上涨之势。”

广州新房成交均价同比涨38%

经历了2009年的疯狂之后，2010年广州的楼市呈现出价升量跌的走势。

网易房产数据中心监测阳光家缘数据显示，广州去年住宅市场成交量出现明显下滑，2010年（1月1日至12月28日，下同）广州十区一手住宅成交面积为654万平方米，和2009年全年的951万平方米相比，下降了31%。而成交价格却并未随着成交量的下降出现松动迹象。2010年，广州十区一手房成交均价为13107元/平方米，比2009年上涨了38%。

从区域来看，广州两大中心城区天河区和越秀区均价步入“两万元时代”，而番禺、黄埔、萝岗成交均价均突破万元。全市一年来共有498个楼盘录得有成交记录，其中成交均价万元以下的楼盘占据了51%，而10001元~15000元/平方米的楼盘占据了21%；15001元~20000元/平方米的占据了15%，成交均价25000元/平方米以上的占据了5%。

经纬地产研究中心认为，纵观全年，广州房价走势与调控政策密不可分。4月17日“国十条”出台后，广州市场成交量应声而跌。5、6、7三个月份成交明显萎缩，经过三个多月的政策消化期后，随着CPI的逐月攀升，通胀预期下的防通胀买家以及投资型买家开始积极入市，8月份开始成交有所回升，在巨无霸大盘亚运城3000套货量的推售下，10月份出现脉冲式天量。随着“9·29”新政的出台以及10月15日广州限购政策的出台，投资型和改善型需求受到压制，开发商推货也大幅减少，11月份成交出现了大幅回落。

合富置业首席市场分析师龙斌认为，新上市高端楼盘价格较高的结构性变化拉高了去年全市均价上涨的幅度。去年全年高端楼盘比重大于2009年，新开盘高端楼盘价格动辄在5万元/平方米左右，这一结构性变化使得去年全市销售均价上涨幅度达到38%。

经纬地产研究中心指出，广州不少豪宅单价更是直逼北京、上海和深圳的豪宅价格。