嘉定两退地地块二婚 南翔走马塘地块身价降两成

昨天是此前闹得沸沸扬扬的“退地门”事件主角——嘉定区的两幅住宅用地“二婚”的日子。最终，这两幅地块均因只有独家企业竞买而双双以底价成交。其中，备受关注的嘉定区真南路以南、走马塘以西宅地（下称“南翔走马塘地块”）被绿地以19.35亿元底价摘得，折合楼面地价接近万元。

公开信息显示，上述两退地地块是：南翔走马塘地块；嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块（下称“百安地块”）。对应的开发商分别为宝华企业集团（下称“宝华”）和莱蒙宝山信息咨询（深圳）有限公司（下称“莱蒙宝山”）。

此前，就在“退地门”事件正式浮出水面时，南翔走马塘地块退地开发商曾向《第一财经日报》表示：“南翔地块位置真的很好，就在地铁站旁边，太可惜了，我认为重新出让，最后的成交价肯定比我们当初拿地价更高。”

种种迹象显示，出让方的预期也和退地开发商颇为相近。土地交易市场信息显示，南翔走马塘地块重新推出，起始价约19.35亿元，折合楼面地价已近万元。并且推出仅几个小时，就已有2家企业领取了出让文件。嘉定区政府有关人士亦表示，该地块重新推出，预计最终成交单价水平会和之前差不多。“这个价格不算低，但也肯定不算高。”

此外，当时市场对该幅地块的预期也相当高。“出让方肯定已经和意向开发商接触过了才敢开这么高的价格，这块地估计又要有人来抢。”一位港资开发商如是说。

然而，让人出乎意料的是，开标之前，南翔走马塘地块始终只有绿地集团1家企业申请竞买，最终因无人争抢而以9774元/平方米的起始楼面底价成交，总价较首次出让时降低约4亿元。

而百安地块被上海隽翔房地产开发有限公司、上海国际汽车城新安亭联合经营、上海外岗三家联合以7.01亿元底价摘得（折合楼面地价5252元/平方米），该价格较此前11.05亿元成交价降低近四成。

资料显示，南翔走马塘地块东至真南路、佳通路，南至走马塘，西至规划道路、基地边界，北至棉伯浜；出让面积79165.9平方米，容积率在2.0至2.5。曾于今年1月6日被宝华以24.186亿元拿得。

记者回顾今年1月6日，宝华夺下南翔走马塘地块时，成交楼面地价约12503元/平方米，成交溢价率达336%，一度成为上海嘉定南翔住宅用地价格的“标杆”。

虽然两幅地块身价均较此前大降，但就算如此，南翔走马塘地块此次的成交价格也属于区域较高水平。

“出让文件显示，南翔走马塘地块还被规定了投资额度，要达到约15.8亿元，这样一来，开发商就算以底价拿下这幅地块，未来的成本也已经近18000元/平方米，这还是没有计入税收成本和企业管理成本的，也就是说，最终产品的成本可能在20000元/平方米之上。若开发商将来想要有利可图，相信其最终产品定价在区域目前在售房源价格之上。”易居分析师付琦如是说。

也就是说，如果房价在楼市调控政策出台以后停止上涨，南翔走马塘地块的利润空间或将十分有限。不过，另有市场分析人士指出，南翔走马塘地块北侧正在建设的是由绿地集团开发的上海市经济适用房南翔基地，总建筑面积达10.8万平方米。“联合开发，或许可以摊薄南翔走马塘地块的成本。”