上海今年平均楼板价涨46% 房价下跌空间难觅

尽管针对土地市场的宏观调控力度始终未有松懈，但一份最新出炉的研究报告却指出，截至12月24日，上海今年出让土地成交总收入达1475.77亿元。如果按照纯商业住宅用地供应量换算，这部分地块的平均楼面地价为10574元/平方米，比去年的7230元/平方米上涨了46%。

“楼板价涨这么多，楼价会有下跌空间吗？”业内人士称，平均楼面地价上涨46%，意味着未来房价调控的压力加大。

供应偏少导致地价上涨

中国房产信息集团昨天出炉的一份报告中称，截至今年12月24日，上海已成交566幅土地，成交收入总额为1475.77亿元。不过，这一按照今年实际成交量予以计算的数据尚不完全。因为，如果按照上海已经挂牌的土地出让公告时间，年底之前仍有多幅用地等待交易。报告预测，2010年上海全年的土地拍卖收入将远远超出1500亿元。

在今天上海举行的土地公开出让活动中，2幅位于奉贤区的“大热门”地块将寻找新东家。其中，南桥新城望园路西侧、运河北路北侧区域地块，在预申请受理结束时，领取申请书人数高达85人，而另外一幅南桥新城望园路东侧、金海路西侧、环城南路北侧区域地块，在领取申请书时间截止之后，亦有25人对其显示兴趣。

“如果不出意外的话，今天土地拍卖现场可能会有逾10家企业到场竞争。”一家报名参加出让竞拍的房地产企业人士称。按照望园路西侧地块的出让条件，该幅地块的入市门槛堪称苛刻，其中尤其以“20%保障性住房无偿移交给政府”一项，使得众多开发商颇显踌躇。

即使如此，该幅地块仍然吸引到了一干房企大鳄对此趋之若鹜。究其原因，上海住宅用地供应较少是主要影响因素，而这亦是导致今年上海出让土地楼面地价上扬的原因之一。“导致地价上涨过快的主要原因是，近年来住宅用地的供应量萎缩过大，回升过慢。”中国房产信息集团分析师薛建雄认为。

根据这份报告，上海已成交的566幅土地中，住宅或含有住宅性质的土地仅有121幅，建筑面积共计1420万平方米。在排除掉保障性住宅房和动迁配套房用地后，可以开发成上市销售的商品住宅（含住宅商办综合性地块）用地仅为64幅，建筑面积761万平方米。不过，将这些住宅用地综合累计下来，土地出让总额却可高达805亿元，平均楼板价达10574元/平方米。与去年上海住宅土地出让楼面地价7230元/平方米相比，同比比上涨了46%；而与2008年住宅土地出让楼面地价的3393元/平方米相比，更有211%的涨幅。

薛建雄表示，虽然上海已经出让的土地建筑面积总计达到了3681万平方米，但可做住宅开发的用地并不多，在除去动迁配套和保障房之后，商品化住宅用地更是稀缺，从而导致成交土地价格上涨。

溢价率“理性繁荣”？

《第一财经日报》记者获取的一份业内数据显示，在去除掉保障性住房之外，2009年上海商品住宅成交溢价率高达136%，而截至12月24日，2010年上海商品住宅成交溢价率则为76%。“如果从溢价率来看的话，今年上海土地市场的表现属于理性繁荣。”中国指数研究院副院长陈晟表示。

今年4月份，上海规划和国土资源管理局出台了2010年上海住房供地计划，公开数据显示， 2005年~2009年上海平均实际年度住宅供地量约1040公顷，包括了保障性住房在内的2010年上海用地供应量则为1100公顷。不过，纯粹的商业住宅类型用地却仅为330公顷，只占总量的30%。

本报获得的另外一份数据显示， 截至今年11月，2010年上海一手商品住宅成交均价为22925元/平方米，与去年同期相比涨幅为22%。薛建雄认为，与土地供应逐渐减少的趋势相比，上海住宅销售却始终处于高位。虽然在今年房地产宏观调控政策的“高压”之下，住宅销售量预期会下降到1650万平方米。不过土地的供应速度仍然及不上住宅销售速度，从而出现房价涨幅小于地价涨幅的态势。

“虽然今年历经多条宏观调控政策，但与去年房价相比，仍然表现一定涨幅，实质性下降的趋势并未体现。”薛建雄认为，土地供应的大幅提升，不仅能够起到调控地价的目的，相信亦能对房价过快上涨起到一定抑制作用。

不过，他亦指出，随着上海城市中心土地稀缺度的日渐加大，动迁成本也在迅速上升，这将使得城市中心土地成本难以下降，因此房价可下调的空间同样有限。

陈晟表示，究竟是地价决定房价还是房价决定地价，未来仍然难以判断。但根据土地供应趋势预测的话，在明年大量提供保障性住房的前提下，不排除会出现高端土地价格上涨、高档住宅亦随之上涨的趋势。“不过总体而言，在各项措施的保障之下，市场应该趋向平稳。”