住建部：规范分割出租 保护合理合租

住房城乡建设部官员详解《商品房屋租赁管理办法》

据新华社电 由住房城乡建设部出台、将于2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）一亮相，便引起社会广泛关注。为什么要出台这部新规，是否如部分公众担心的那样会增加“蚁族”等中低收入群体租房难度，如何保证执行监管到位……

带着这些问题，记者专访了住房城乡建设部房地产市场监管司副司长姜万荣。他表示，规范分割出租行为有其现实意义，合理的合租行为仍然受到保护，中低收入人群租房问题可通过保障性租赁住房解决。

分割出租行为易导致矛盾纠纷

问：为什么要规范房屋分割出租行为？

答：实践中，出租人将房屋分割出租的情况比较突出，已经成为一个各方面反映比较强烈集中的问题。我们考虑多方因素，在《办法》中作出了规范分割出租行为的规定。

一是我国对建筑安全有明确要求和规定，比如《住宅室内装饰装修管理办法》规定，禁止变动建筑主体和承重结构、拆改供暖、燃气管道和设施。而分割出租中的出租人擅自改变房屋构造结构，改变水、电、气线路等行为，实际上已经违反了现有规定和标准。

二是分割出租行为不仅因居住密度大而无法保障承租人的基本生活条件，还因承租人过度占用公共资源侵害其他业主的合法权益，容易导致矛盾和纠纷。

三是对已有经验的总结和借鉴。近年来，上海、北京先后出台规范性文件，对房屋分割出租行为进行规定和有效规范。英国、美国及我国香港等发达国家和地区也都通过较为成熟的法律制度对出租人分割出租的现象进行系统规定，有效保护了当事人的合法权益。

合理的合租行为仍受保护

问：部分租房者迫于经济压力，不得不合租甚至群租来解决住房问题，有观点认为《办法》出台会增加他们的租房难度，您怎么看这种观点？

答：对分割出租行为进行规范，与群租或低收入人群住房租赁是两个问题。一是合理的合租行为仍然受到保护。《办法》旨在规范侵害当事人合法权益的分割出租行为，对以原设计的房间为最小出租单位的合租行为并未禁止。

二是中低收入人群租房问题可通过廉租房和公共租赁房解决。目前，各地均以各种渠道拓宽廉租房和公共租赁房房源，确保租赁住房的供给稳定充足，惠及中低收入人群。中低收入人群可以结合自身实际情况，向当地主管部门申请廉租房、公共租赁房居住。

新《办法》注重保护租赁当事人

问：与原《城市房屋租赁管理办法》相比，新《办法》在哪些方面作了调整？

答：老办法已经不能适应形势的发展要求，如有些规定还带有公房租赁管理的色彩，这让老办法在实践中的适用效果打了很多折扣。

新《办法》作了不少调整。比如贯彻对租赁当事人特别是承租人权利保护的原则。另外，进一步明确了出租人的房屋维修及确保房屋安全、承租人合理使用房屋等义务。