中国收紧闸门防楼市成热钱“蓄水池”

今年2月份以来通过各种形式流入中国的“热钱”规模至少达73．5亿美元楼市是这部分“热钱”的一个主要去向。并有迹象表明，“热钱”在加速购买境内房产尤其是别墅等高端住宅。

为了防止楼市成为热钱的“蓄水池”，外资流入开始进入管理层调控的视野。

中国商务部此前发文对涉及外汇流入类房地产项目加大审查力度对跨境投融资活动及对房地产市场风险加强监控和防范，抑制投机性投资。

国家发改委最新一份“警惕外资进入中国房地产市场”的报告就明确指出，流入的外资中既有通过外商直接投资设立增资房地产企业，境内房地产企业境外融资外资私募股权投资基金等合法途径进入中国房地产市场也有部分通过各种隐蔽渠道以“热钱”的形式流入。

中国政府今年以来持续调控过热的房地产市场，而随着美国启动第二轮量化宽松，境外资金流入问题逐渐突显。国家外汇管理局11月中旬曾发布规定，要求境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。

未雨绸缪

很显然在通胀预期压力增强的大趋势下，无论是严厉的住房限购令抑或收紧的信贷举措以及将出台的财税手段，中国房地产的调控都变得更加困难。

“当前我们遇到了前所未有的房地产价格波动，前所未有的房地产调控压力前所未有的调控难度。”中国住房和城乡建设部副部长仇保兴稍早撰文称房价调控很难主因城镇化的刚性需求、现有民间资本投资领域过窄、全球化热钱涌入与人民币升值预期的影响。

“本轮调控未涉及限外因素是外资投资快速增长的原因之一。同时地产私募基金的迅速发展壮大也是外资投资快速增长的一个重要渠道。”物业顾问DTZ戴德梁行北京估价部董事胡峰表示。

数据显示近期中国房地产领域吸收外资的增速在加快。

国家统计局此前公布，1~11月房地产开发企业本年资金来源63220亿元人民币同比增长31．2％。其中国内贷款11245亿元，增长25．0％利用外资656亿元，增长59．0％。

扎紧篱笆

今年6月商务部发布关于下放外资投资审批权限的通知要求逐步下放对外商投资的审批权限在一定程度上刺激了地方的引资冲动并进而便利了外商直接投资涌入房市的冲动。

数据显示今年前7个月共有近400家外资房地产企业获得商务部审批通过房地产行业实际使用外资金额达129亿美元，占中国实际利用外商直接投资金额的22．2％比去年同期提高4．7个百分点。

如果仅计算外商直接投资和境内企业海外融资两项今年上半年，进入中国房地产行业的外资金额就至少达182亿美元，相当于中国上半年直接投资净流入额的二分之一。

戴德梁行的报告分析指出由于中国经济持续增长人民币升值的普遍预期以及在中国内地投资房地产的高回报率，使得国际资本普遍看好在中国设立房地产人民币基金。

而随着人民币基金在融资市场上份额的逐步增大，外资设立人民币基金也将成为必然趋势。预计未来将会有超过80％的外资基金会在中国设立人民币基金而其中绝大部分资金将会进入房地产市场。

“未来一段时期将有更多的外资投向房地产第四季度外资投资房地产同比增长将继续呈快速增长趋势。”该报告预期。