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房价泡沫指数一年翻番 社科院“泡沫说”遭质疑

中国市场调查网  时间:12/09/2010 01:58:00   来源:每日经济新闻

  

昨日(12月8日),社科院发布《住房绿皮书》称,全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫指数为29.5%,比去年同期翻了一倍还多。

一年之间,房价泡沫就翻了一倍?上述数据遭到一些业内人士的质疑。

对此,绿皮书编者、社科院财贸所城市与房地产研究室研究员邹琳华向 《每日经济新闻》记者表示,由于计算时的参照不同,两个版本的房价泡沫指数没有可比性。而且,上述指数仅作为一种参考,不能说明具体问题,也不能依据泡沫大小来推断市场走向。

质疑:严厉调控下泡沫翻倍?

按照绿皮书的算法,房价泡沫等于实际价格减去基准价格。这里的实际价格,就是今年9月全国35个大中城市二类地段普通商品住宅集中成交价。这里的基准价格,则是由反映城市经济基本面和公共基础设施水平的11项指标综合得出。

按照上述算法,北京市二类地段普通商品住宅的基准价格为13316元/平方米,实际价格为26446元/平方米,泡沫指数达到49.6%,而去年同期,北京的房价泡沫仅为26.6%,一年翻了近一倍。

这种情况并不限于北京。《每日经济新闻》记者查阅2009年版《住房绿皮书》发现,去年全国35个大中城市商品住房价格泡沫指数为14.1%,仅相当于今年的一半不到。其中,去年深圳市的房价泡沫为零,仅过一年时间就达到48.5%。

一年之间房价泡沫翻一倍,似乎在某种程度上反映了市场的现实。但自去年第四季度以来,中央多次提出“遏制投资投机性需求”,并连续出台多项房地产市场调控政策。因此有业内人士提出质疑:即便是“史上最严厉”的调控政策,也无法阻止房价泡沫的膨胀?

回应:不能以此推断市场走向

对于上述疑问,绿皮书编者、社科院财贸所城市与房地产研究室研究员邹琳华向《每日经济新闻》记者表示,由于计算时的参照不同,两个版本的房价泡沫指数没有可比性。

不过记者查询发现,在两个版本的绿皮书中,选择的35个城市完全相同,计算基准价格所用的11项参照也没有变化。唯一的不同是,今年的绿皮书在计算实际价格时,选取的是城市二类地段的物业,而去年的绿皮书选用整个城市的平均房价。

质疑者认为,即使按照上述两种房价样本,所得出的误差也不至于达到一倍。因此,绿皮书中的“泡沫说”似乎并不可信。

根据国家统计局的数据,今年9月,全国70个大中城市商品住宅销售价格上涨12.6%,其中普通住宅销售价格上涨11.9%。房价涨幅远低于上述35城市的泡沫涨幅。

邹琳华对此解释说,由于房价数据不完全准确,房价泡沫指数有被夸大或缩小的可能。他还表示,制定上述指数仅仅是作为一种参考,不能说明具体问题,也不能依据泡沫大小来推断市场走向。

专家:泡沫比例无法测算

多数接受本报记者采访的多位专家认为,泡沫在房价中所占的比例无法测算,主要原因在于无法准确统计市场中的投资投机性需求,且投资性需求和改善性需求难以区分。

还有观点认为,房价上涨的原因很大程度上在于地价推涨所致,因此,除计算房价泡沫外,还应计算地价中的泡沫成分。

事实上,房地产市场的泡沫问题已谈论多年,但对于市场中究竟存在多少泡沫,业界始终未能达成共识,也承认其测算难度。

不过,泡沫扩大的说法还是受到了多方质疑。在接受《每日经济新闻》记者采访时,多数业内人士认为,市场的投资投机性需求已被大量挤出,成交量的稳定和上涨主要原因在于刚性需求的释放。

出席昨日发布会的中国土地学会副会长黄小虎也明确表示,在抑制投资、投机需求上,政策取得了明显效果。