工商联房地产商会牵头 百亿公租房基金起锚

11月16日，公租房投资基金第一次筹备会议，包括全国工商联房地产商会会长聂梅生、华远地产董事长任志强、建银精瑞董事长李晓东、盛世神州投资董事长张民耕以及复地集团执行总裁张春华在内的多位地产界人士与会，一项令地方政府愿意接受、房地产资金投入无政策风险、低收入者安居有望的大型投资安排，由此展开洽淡。

任志强说，公租房投资基金的主要功能就是要帮助解决地方政府在保障房建设中的资金缺口。全国工商联房地产商会会长聂梅生说，千万不要给政府部门留下房地产商借此圈钱的印象。

这个由全国工商联房地产商会牵头组建的公租房投资基金，初期计划筹集100亿元，执行机构为商会发起的精瑞基金。

成立于2004年1月的精瑞基金，在深圳、秦皇岛等地参与了商品房项目的建造，但始终没有成为一个在业内占据主流地位的投资机构。但是公租房基金的倡议，让该基金创始人聂梅生、李晓东颇感快意。被挤压的地产资金投资空间以及地方政府完成保障房的行政压力，正需要一个桥梁连结起来。

时下，建银精瑞已经对基金的募集运作、退出方式以及其他方面做了详细的设计和分析。方案已经由全国工商联房地产商会上报全国工商联并抄报国家发改委、住建部等。

而建银精瑞董事长、全国工商联房地产商会副会长李晓东的计划是，即便现在REITs政策没有出来，公租房基金还是要先上马再说。在他看来，预期利润实在可观。

好时机

11月16日首次筹备会议临近结束时，聂梅生说，我还是挺乐观的，建银精瑞公司公共租赁房这样一个建议，要马上报给各个主管部门了，要尽快运作起来。

李晓东说，经过多次研讨，形成了设立方案，并已完成政策、财务、模式的论证，拟采取股份公司制，由建银精瑞及有兴趣参与保障房建设的开发商作为基金的发起人与基石投资人，向不超过200个机构和民间资本为主的社会合格投资者募集人民币100亿—300亿元。按照现行公司法的规定，设立股份公司应当有2人以上200人以下为发起人。建银精瑞执行副总裁姜硕说，我们还希望能够引进保险资金。

公租房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，由政府或公共机构所有，用低于市场的价格或者承租者承受得起的价格，向新就业职工出租。

从宏观政策上来看，从2011年起，无论是中央还是地方，保障性住房的工作重点都转移到了公租房建设上来，北京计划在“十二五”期间，把公租房在保障房中的占比提高到60%左右。

对此，任志强评价到：“北京市终于认识到，建产权性质的保障房是财政背不起的，建多少都不够。”

李晓东计划，在未来3年的时间内，在全国各地与地方政府合作，投资建设近千万平方米的公共租赁住房，及时补充各级政府的资金缺口。

另一方面，一段时间以来，相关部委相继出台有关公共租赁住房建设的优惠政策，11月16日，财政部、国家发展改革委、住房和城乡建设部联合下发的 《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》就提到，允许各地利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房。

在此之前，9月底，国土资源部、住房和城乡建设部所发的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》和财政部所发的《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》则分别从用地以及税收优惠方面利好公租房建设。

财政部的文件更是指出，要对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税，政策自2010年9月27日起执行，执行期限暂定三年。

各个部委 《关于加快发展公租房公共租赁住房的指导意见》已经下来了。在任志强认为，“如果按照这个执行的话，我认为力度是很大的，只有25%企业所得税，其他的都已经免了。这点税你们就不要想着逃了。”

预期的高收益

李晓东说，公租房基金方案是按照租金和地价联动的方式来运作的，我们预计的公租房的租金水平在市场租金的60%—80%。

在房地产商会上报给主管部门的方案中，李晓东按照市场化租 金 水 平 的67.7%计算，预计的年盈利区间在5%—18%。实际上，这样的盈利区间仍属于保守的估计，如果REITs政策出台，公租房基金内部测算的年化收益率为28%左右。

此外，根据最终退出方式的不同，测算的回报率也有所不同。李晓东说，有三种退出模式：一个是政府回购，一个是市场出售，一个是REITs退出。如果说政府回购的话，基金退出的时候，政府按照自有投资基金3%的年利率回购，算上政府的财政贴息，收益率也很可能高于8%。

而按照惯例，如果收益率超过8%，精瑞的公租房基金就可以为管理人员提取净利润的10%，作为管理奖励。

实际上，李晓东的方案中还隐藏了一份最重要的收益，就是15%公建部分。这部分商业物业的出租收入则是成熟REITs的主要收益来源，以在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入。

李晓东笑说：“公建部分的收益可以跟投资人说，但不会跟官员说。不然，他们会觉得你的收益太高了。”

与政府搭伙

聂梅生说，其实各个地方政府都在责任状的要求之下要建保障性住房的公租房。这部分恰恰是基金能够进入的。

由于公租房不能通过出售快速回收成本，占压资金较多，导致很多地方政府受限于财力而在公租房建设上有心无力。实际上，北京公租房建设主要采取开发商在商品房小区中按照10%—20%的比例代建，政府承诺定向回购的方式，但这种模式的成本很高。

北京市住建委公租房发展中心相关人士表示，由于缺乏资金，政府不得不拆借公积金来救急，但使用成本很高。

7月份，在北京市公布的这三处公租房中，按照资金保本的方式测算，价格最高的丰台区黄土岗项目为每平方米每月30元，即一套50平方米的公租房每月租金就得1500元，与市场租价不相上下。

这种模式，实际上对承建房地产商造成了成本核算上的困难。会议上，路劲地产一位高管说，这样导致开发商在拿地时财务上不好处理，左右为难。这客观上也降低了该地块的出让收入，对于政府和开发商来说，都不如集中建规模的公租房小区。

不过，聂梅生强调说，重庆的公租房是政府投资的，重庆政府平均造价是5600元/平方米，如果说采用民间、企业的这样一个公租房基金，造价可以比重庆的少1500多元，约4000元/平方米就可以做下来，而且可以在一线城市做。

任志强在此次筹备上建议说，我们可以跟地方政府的融资平台合作或者直接找地方政府去谈，地方政府手中有地，但是没钱，“有地出地，有钱出钱”。

11月19日，北京市住保办常务副主任邹劲松就表示，“十二五期间，将着力加大保障性住房，尤其是公租房的建设规模。除了政府投入外，还将拓展社会资金的投入渠道，包括通过基金公司、REITs、国有资本等方式来落实长短期建设资金。”

任志强说，运作好的话，可以为北京市解决公租房资金来源的难题。

当天会议结束的时候，聂梅生说，从与金融部门的交流来看，RE－ITs政策的出台不早于明年年底。在面对部委的时候，我们一定要消除政府对公租房基金的戒心，房地产商不是借此来圈钱的，而是在符合政策宏观走向的基础上，将地产资金导引向较为平稳的方向。