龚方雄:未来十年地产格局将变 股市更易赚钱

腾讯财经讯 11月20日消息，在2010第二届中国地产年会上，摩根大通投资银行董事总经理龚方雄表示，随着政府逐渐介入房地产低端市场，未来十年房地产行业盈利格局将发生改变，“不太可能像过去十年那样那么容易赚钱，”而股市则有很多机会。

房地产盈利格局将发生改变

龚方雄指出，如果只发展所谓的市场主导的商品房市场，解决不了中国的住房问题，政府一定要积极介入，要在低端市场、廉租房、公屋上起到积极的作用。

“中国房价问题的解决关键是供需关系的平衡问题，是如何在飞速的城市化和工业化进程当中，有效满足老百姓的刚性需求，而且刚性需求的绝大部分来自于中低端。在这种情况下，产业格局一定会发生变化。”他说。

龚方雄认为，由于政府发展中低端市场需要资金，可能会通过税收调整，而征税首先会从中高端开始，所以高端未来也会有变局。

龚方雄建议，在充裕的民间资本和政府政策资源当中进行配合，来解决中国的住房问题，民间资本、私人资本怎么配合政府来解决中低端市场的供应问题，同时又获得比较合理但不是暴利性的回报，这是值得开发商思考的一个问题。他还称，“未来十年这会是一个非常明显的产业性机会。”

投资股市比楼市更易赚钱

龚方雄称，未来十年投资股市比楼市更容易赚钱。他说，“未来十年股票市场的投资和房地产市场的投资，在中国的回报差别绝对不太可能重复过去十年这么强烈的对比，房价涨了五、六倍，股指只涨了30%，这种格局肯定会发生变化。”

他以香港的公屋计划为例，称随着政府加大低端住宅的投入，房地产市场将面临很大的冲击。

但对于房地产行业的长期发展，他表示仍然看好。他认为，首先，中国经济成长的格局，在未来的10-20年，应该会维持过去三十年的高速成长，但未来十年的成长可能不会继续单单靠出口和房地产带动，尽管如此，房地产作为一个行业，仍然会是中国经济成长、城市化和工业化进程的支柱产业。

“中国还未出现资产泡沫，大盘蓝筹股比香港便宜15%-20%，很多股票市盈率只有十几，”龚方雄表示，政府应有效引导社会流动资金进入股市，鼓励资本市场的健康发展。

中国不存在全面通胀条件

针对中国是否进入高通胀时代，龚方雄认为，“中国不存在大面积通胀的条件，目前制造业产能严重过剩，可以说还处于通缩状态”。

龚方雄认为，在中国这种经济体之下，通胀预期设在4%-5%比较合理，为什么一定是3%？

他说，“政府想压房地产，不希望钱流入房地产，股市长期又低迷，利息又低，房市又不好，钱上哪儿去呢？所以很多人在流通环节炒农产品去了，其实在流通环节炒农产品，并不预示着中国通胀预期在持续升温，农产品价格的上升不一定是通胀预期失控。”

但另一方面，龚方雄认为管理通胀已成为中国政府的一项重点工作，他预计，明年中国有75个点的加息空间，利息可能会加到3%以上。

还指出，目前应该把流动性引导到资本市场上，中国应该大力发展资本市场，大力发展金融服务业，从这个角度才能解决中国经济面临的结构问题。（刘雁 发自深圳）